Vermieterrecht So senken Vermieter ihre Steuern – und sichern sich richtig ab

Immobilien könnten sich künftig noch mehr lohnen, denn es dürfen mehr Kosten steuerlich abgesetzt werden. Bleibt die Frage nach der richtigen Versicherung.
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Schon jetzt können Vermieter Ausgaben, die im Zusammenhang mit der Immobilie stehen, in unbegrenzter Höhe steuerlich absetzen. Quelle: dpa
Zu vermietende Wohnung

Schon jetzt können Vermieter Ausgaben, die im Zusammenhang mit der Immobilie stehen, in unbegrenzter Höhe steuerlich absetzen.

(Foto: dpa)

FrankfurtEine vermietete Immobilie kann schon heute eine attraktive Geldanlage sein, denn in vielen Regionen ist der Mietraum knapp und die Nachfrage groß. Dank eines geplanten Gesetzes zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus könnte sich ein solches Investment künftig noch mehr lohnen.

Kern der möglichen Neuerungen: Wer einen Wohnungsneubau finanziert, soll vier Jahre lang zusätzlich je fünf Prozent der Kosten steuerlich absetzen können. Bisher dürfen Vermieter jährlich nur zwei Prozent abschreiben.

Die Förderung zielt auf Mietwohnungen im unteren und mittleren Preissegment und soll an Bedingungen wie eine Mindestdauer der Vermietung geknüpft sein. In den nächsten Wochen sollen die Details geklärt und das Gesetz auf den Weg gebracht werden.

Schon jetzt können Vermieter Ausgaben, die in Zusammenhang mit der Immobilie stehen, in unbegrenzter Höhe steuerlich absetzen. Die Kosten reduzieren die Steuerlast, die sich aus den eingenommenen Mietzahlungen ergibt.

Wichtig ist dabei die Unterscheidung zwischen Herstellungs- und Erhaltungskosten. Zu den Herstellungskosten zählen etwa der Neubau und der Kauf einer Immobilie. Zu den Erhaltungskosten zählen dagegen Renovierungsarbeiten wie der Austausch von Fenstern oder eines Badezimmers.

Diese Abgrenzung hat weitreichende Folgen, denn die Herstellungskosten müssen mit jährlich zwei Prozent – also über 50 Jahre – linear abgeschrieben werden. Die Erhaltungskosten dagegen können gleich im Jahr der Entstehung als Werbungskosten voll von der Steuerlast abgezogen werden.

Vorsicht ist geboten, wenn Vermieter innerhalb von drei Jahren nach Erwerb oder Fertigstellung der Immobilie große Renovierungsarbeiten angehen. „Sobald die Investitionen in diesem Zeitraum 15 Prozent der Anschaffungskosten übersteigen, zählen sie als sogenannte anschaffungsnahe Herstellungskosten und müssen langfristig abgeschrieben werden“, erklärt Isabel Klocke vom Bund der Steuerzahler (BdSt).

Bei dieser Unterscheidung kennt der Fiskus kein Pardon. Das zeigt ein kürzlich veröffentlichtes Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH). Geklagt hatte ein Ehepaar, das eine vermietete Wohnung gekauft und ursprünglich keine Renovierung geplant hatte.

Nachdem die Mieterin verstorben war, musste die abgenutzte Wohnung aber kurzfristig renoviert werden, um sie erneut vermieten zu können. Da die Sanierungskosten über der 15-Prozent-Grenze lagen, lehnte das Finanzamt einen Werbungskostenabzug ab. Zu Recht, entschied der BFH (Az: IX R 41/17).

Weitere Gefahr für den Steuerbonus besteht, wenn eine Immobilie an Freunde oder Verwandte vermietet wird. Nur wenn ein Vermieter mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete verlangt, kann er Werbungskosten in Zusammenhang mit der Immobilie steuerlich voll absetzen. Liegt die Miete darunter, können die Kosten nur anteilig abgesetzt werden.

Auch wenn ein Wohnobjekt lange leer steht, werden Ausgaben des Vermieters womöglich nicht mehr anerkannt. „Wenn Vermieter mit einer Immobilie über längere Zeit keine Einkünfte erzielen, kann das Finanzamt dies als Liebhaberei werten und erkennt die Kosten nicht mehr an“, warnt Klocke vom BdSt. Um das zu vermeiden, sollten die Bemühungen um neue Mieter dokumentiert werden, beispielsweise durch Inserate, das Engagement eines Maklers und notfalls auch durch einen Umbau.

Wie Vermieter sich richtig absichern

Vermieter und Eigentümer müssen nicht dieselbe Person sein. Das hat auch Auswirkungen auf den richtigen Versicherungsschutz. Fällt ein Dachziegel vom Haus und verletzt jemanden oder stürzt ein Baum aufs Nachbargrundstück, muss dafür der Eigentümer geradestehen, wenn er keine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung hat.

Die Immobilie selbst kann durch Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel oder andere Elementarschäden stark zerstört werden. Das ist mit erheblichen Vermögenseinbußen verbunden. Ist ein Kredit auf das Haus noch nicht getilgt, möchte die Bank ihn trotzdem zurückbezahlt haben. Hier springt eine Wohngebäudeversicherung ein.

„Eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht- sowie eine Wohngebäudeversicherung sind für alle Eigentümer, die auch vermieten, Pflicht“, meint Wolfgang Ruch, Versicherungsmakler aus Borgsdorf bei Berlin.

Denn diese Schäden können im schlimmsten Fall ruinös werden. „Der Rest hängt davon ab, was man für Mieter hat und wie die persönliche finanzielle Situation ist“, so die Empfehlung von Ruch.

Eine große Sorge eines jeden Vermieters ist, dass die Miete nicht gezahlt wird. „Eine Mietausfallversicherung sollte jeder abschließen, der selbst finanziell von den Mieteinnahmen abhängig ist“, rät Michael Wolf, Vorsitzender des Vermietervereins. Die Versicherung springt jedoch nur für unverschuldete Ausfälle ein.

Steht die Wohnung leer, zahlt sie nicht. „Manche Wohngebäudetarife decken auch Mietausfälle aus versicherten Schäden ab, also wenn der Mieter die Miete kürzt nach einem Brand oder Wasserschaden“, so Ruchs Tipp.

Zusätzlich zu Mietausfällen deckt eine Mietnomadenversicherung auch Schäden durch die säumigen Mieter ab wie zum Beispiel zerkratztes Parkett, Ungezieferbefall oder Gestank durch Katzenurin. Damit die Police zahlt, müssen die Vermieter dem Mieter jedoch sofort kündigen und auf Räumung verklagen.

Diese Klage verursacht bei Vermietern Kosten, die die Mietnomadenversicherung nicht trägt. Hier bräuchte es noch eine Rechtsschutzversicherung, die bei Vermietern zu den beliebtesten Versicherungen zählt, beobachtet der Vermieterverein. Eine Überlegung wert ist auch eine Glasversicherung, weil diese Schäden nicht zwangsläufig in der Privathaftpflichtpolice der Mieter enthalten ist.

Laut dem Deutschen Mieterbund (DMB) können Vermieter die Kosten für die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht-, sowie die Wohngebäude- und auch eine Glasversicherung über die Betriebskosten auf den Mieter umlegen. Im Schnitt zahlt jeder Mieter dafür laut DMB 50 bis 100 Euro im Jahr.

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