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WEG-Reform Das ändert sich ab dem 1. Dezember für Wohnungseigentümer

Am Dienstag tritt die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes in Kraft. Besitzer einer Eigentumswohnung können vor allem Modernisierungen leichter durchsetzen.
01.12.2020 - 04:00 Uhr Kommentieren
Das reformierte Gesetz soll es für Eigentümergemeinschaften leichter machen, bauliche Veränderungen zu beschließen. Quelle: dpa
Arbeiten an einem Berliner Hausdach

Das reformierte Gesetz soll es für Eigentümergemeinschaften leichter machen, bauliche Veränderungen zu beschließen.

(Foto: dpa)

Berlin In vielen deutschen Eigentümergemeinschaften wird heftig darüber gestritten, ob die Sanierung von Fassade oder Dach, die Modernisierung der Heizungsanlage oder Wasserleitungen erforderlich sind und was sie kosten sollen. Wenn die Wohnungsbesitzer keinen Kompromiss finden konnten, wurden viele Arbeiten einfach auf Eis gelegt.

Das führte in der Vergangenheit in den zehn Millionen Eigentumswohnungen, die sich auf 800.000 Eigentümergemeinschaften verteilen, zu einem regelrechten Sanierungsstau. Dieser dürfte sich mit Inkrafttreten des neuen Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) allmählich auflösen.

Denn am 1. Dezember 2020 tritt die Reform des Gesetzes, das bis ins Jahr 1951 zurückreicht, in Kraft. Besitzer von Eigentumswohnungen sollen es danach leichter haben als bisher, gewünschte Modernisierungen auch durchzusetzen.

„Wir beseitigen Hürden für die Beschlussfähigkeit von Eigentümerversammlungen und ermöglichen Umlaufbeschlüsse per E-Mail sowie die Online-Teilnahme an Eigentümerversammlungen“, sagt Bundesjustizministerin Christine Lambrecht (SPD).

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    Zudem hat künftig grundsätzlich jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch auf einen altersgerechten barrierefreien Aus- und Umbau der Wohnung. Auch muss dem Eigentümer der Einbau einer Lademöglichkeit für ein Elektrofahrzeug auf eigene Kosten gestattet werden. Zudem hat er Anspruch auf einen Glasfaseranschluss und den Einbau einbruchssicherer Türen.

    Zugleich wird die Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaften effektiver ausgestattet und der Verwaltungsbeitrat als Kontrollorgan gegenüber dem Verwalter gestärkt.

    Dennoch, für eine positive Würdigung des Gesetzeskomplexes ist es aus Sicht von Gabriele Heinrich, Alleinvorstand des Vereins Wohnen-im-Eigentum (WiE), noch zu früh. „Ich bin vorsichtig. Noch ist für uns in vielen Punkten nicht klar, wie sich das Gesetz in der Praxis auswirkt“, sagte sie dem Handelsblatt.

    Wie sind nach der Reform des WEG die Mehrheitsentscheidungen geregelt?

    Die Hürden zur Beschlussfassung hat das WEG merklich abgesenkt. Künftig reicht die einfache Mehrheit aus, um eine Entscheidung auf der Eigentümerversammlung verbindlich zu treffen, erläutert Julia Wagner, Rechtsreferentin beim Eigentümerverband Haus & Grund. In diesem Fall zahlen nur diejenigen Eigentümer, die für die Maßnahme stimmen. Nur ihnen ist dann allerdings auch die Nutzung gestattet.

    Wird der Beschluss mit einer Mehrheit von zwei Dritteln der Eigentümer gefasst, die 50 Prozent der Miteigentümeranteile repräsentieren, gilt die Entscheidung für alle. Das bedeutet auch: Jeder muss zahlen, alle dürfen nutzen, sagt Wagner.

    Das Bundesjustizministerium geht davon aus, dass mit diesen Maßnahmen bauliche Veränderungen der Wohnanlage vereinfacht werden. Im Fokus stehen dabei Energiesparmaßnahmen wie etwa der Einbau einer neuen Heizanlage, die zu nachhaltigen Kosteneinsparungen führen kann.

    Allerdings dürfen solche baulichen Veränderungen nicht mit „unverhältnismäßigen Kosten“ verbunden sein. Wenn sich die Maßnahme nicht innerhalb einer gewissen Zeitspanne amortisiert, zahlen nur diejenigen Eigentümer die Kosten, die der Maßnahme zugestimmt haben.

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    Ein Novum ist ferner, dass künftig auch die Online-Teilnahme an Versammlungen gestattet werden kann. Heinrich vom Verein WiE weist zudem darauf hin, dass die Eigentümerversammlung künftig immer beschlussfähig ist – „egal, ob da drei Leute oder 50 anwesend sind“.

    Welche Rolle spielt der Verwalter?

    Am härtesten gerungen wurde im Gesetzgebungsprozess um die Frage, ob und in welchem Umfang die Befugnisse des Wohnungsverwalters ausgeweitet werden sollen. Die ursprünglich recht weit gefassten neuen Befugnisse schwächten die Abgeordneten des Bundestags bei der parlamentarischen Beratung ab. Unterm Strich bekommt er zwar mehr Rechte, wird aber stärker kontrolliert.

    Künftig darf der Verwalter die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer unbeschränkt nach außen vertreten. „Alle Verträge, die er schließt, und alle Aufträge, die er vergibt, sind für die Gemeinschaft bindend", erklärt Heinrich. Nur Verträge über ein Darlehen oder einen Grundstückskauf darf er nach einem Beschluss der Wohnungseigentümer tätigen.

    Als eine Art Geschäftsführer der Wohnungseigentümergesellschaft habe er jetzt aber eine deutlich stärkere Stellung, meint Heinrich. Deshalb sei es konsequent, dass der Verwalter, der bislang nur aus wichtigem Grund abberufen werden konnte, künftig jederzeit abberufen werden kann. Der Verwaltervertrag ende dann automatisch nach sechs Monaten. „Das ist eine deutlich bessere Lösung als im Gesetzentwurf ursprünglich geplant“, lobt Heinrich.

    Verwaltungsbeirat als Kontrollorgan

    Dem Verwaltungsbeirat kommen nach der Reform des Gesetzes neue Aufgaben zu. Er soll den Verwalter nicht nur bei der Durchführung seiner Aufgaben unterstützen, sondern ihn auch überwachen. „Es ist positiv, dass der Beirat ausdrücklich als Überwachungsorgan genannt wird“, meint Heinrich. Sind die Verwaltungsratsmitglieder ehrenamtlich tätig, haften diese nach dem Gesetz nur bei Vorsatz und grober Fahrlässigkeit. Auch können künftig mehr als die bisher erlaubten drei Eigentümer dem Beirat angehören.

    Mehr: Mehr Klimaschutz, weniger Ärger – Was die neuen Regeln für Wohnungsbesitzer bedeuten

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