Wohneigentum Wie Metropolen die Eigentümerquote steigern wollen

Die meisten Metropolen bieten Förderprogramme für Eigentumserwerb. Welche Ansätze funktionieren und welche Bedingungen Käufer erfüllen müssen.
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Immobilien: Metropolen wollen Eigentümerquote steigern Quelle: dpa
Eigenheime im Bau

In Deutschland besitzt nur jeder Zweite Wohneigentum.

(Foto: dpa)

ErfurtDer Fokus der Metropolen mag auf Mietwohnraum liegen, doch die meisten, außer Berlin, bieten auch Förderprogramme für den Eigentumserwerb. Meist handelt es sich um Darlehen, die einkommensschwachen Haushalten den Wohneigentumserwerb erleichtern sollen.

In Deutschland besitzt nur jeder Zweite Wohneigentum. In den Großstädten sieht es dramatischer aus: Die Eigentümerquote von Berlin liegt bei mageren 15 Prozent, jene von Frankfurt bei 19 Prozent. Am oberen Ende liegen München mit 24 Prozent und Stuttgart mit 32 Prozent.

München versucht, Käufern mit günstigen städtischen Grundstücken zu helfen. Elgin Gorissen-van Hoek, vereidigte Baufinanzierungssachverständige und Vorsitzende des Bundesverbandes Finanz-Planer, hält das für einen guten Ansatz. „So gelingt jungen Familien oftmals der Einstieg ins Eigenheim“, sagt sie.

Hinzu kommt: Im Rahmen der Förderquoten, die München bei Neubauprojekten einfordert, müssen private Investoren auch Eigentumswohnungen errichten, die preisvergünstigt an förderberechtigte Ersterwerber verkauft werden.

Die Kaufpreise reichen je nach Einkommensgruppe von 4.100 bis 5.700 Euro pro Quadratmeter. Für frei finanzierte Wohnungen wurden in München zuletzt 7.200 Euro fällig.

Voraussetzung für den vergünstigten Marktzugang: Das Bruttohaushaltseinkommen einer vierköpfigen Familie darf nicht über 93.200 Euro liegen. In Stuttgart gibt es ein ähnliches Programm.

In Frankfurt, Düsseldorf, Köln, Hamburg und Stuttgart vergeben die Kommunen zinsvergünstigte Förderdarlehen. Deren maximale Höhe variiert zwischen 42.000 Euro in Stuttgart, 50.000 Euro in Düsseldorf und 75.000 Euro in Köln. Häufig lassen sich diese Darlehen mit Förderkrediten von Land oder Bund kombinieren.

Soziale Effekte der Förderkredite verpuffen oft

Oft verpufften die sozialen Effekte der Förderkredite – egal ob von Bund, Land oder Stadt – aber wegen der stark gestiegenen Immobilienpreise, sagt Gorissen-van Hoek. Ob sich städtische Förderdarlehen lohnen, müsse im Einzelfall geprüft werden.

Die Kredite sind oft an Eigenkapitalforderungen geknüpft, während zugleich gewisse Einkommensgrenzen nicht überschritten werden dürfen. Beispiel Frankfurt: Hier müssen Käufer 15 Prozent des Kaufpreises an Eigenleistung mitbringen.

Bei einer 100 Quadratmeter großen Immobilie können das aktuell durchaus 70.000 Euro sein. Zugleich darf das Brutto-Haushaltseinkommen einer vierköpfigen Familie rund 75.000 Euro pro Jahr nicht überschreiten.

Matthias Günther, Leiter des Pestel-Instituts, hält derartige Kombinationen für grotesk: „Sie erhalten die Förderung also nur, wenn sie vermögend sind, zugleich aber wenig verdienen.“

Finanzexperten kritisieren zudem die Konditionen der Darlehen: Viele haben eine zinsfreie Anlaufzeit (Düsseldorf zehn Jahre, Frankfurt fünf bis zehn Jahre), weisen im weiteren Verlauf aber vergleichsweise hohe Zinssätze auf. In Frankfurt wird nach der zinsfreien Anlaufzeit ein Zins von 2,5 Prozent verlangt. In Hamburg wird der Satz von 0,6 Prozent nach fünf Jahren zu einem dem Kapitalmarkt vergleichbaren Zins angehoben.

Die städtischen Programme stoßen nur auf schwaches Interesse. Wurden in Berlin 2012 noch 56 Objekte gefördert, waren es 2017 noch neun. Derzeit vergibt Berlin keine Förderdarlehen mehr. In Frankfurt sank die Zahl im gleichen Zeitraum von zwölf auf vier. In Stuttgart sank die Zahl der geförderten Objekte von 202 im Jahr 2008 auf zuletzt 22. Während man in Stuttgart die Ursache in einem „weitgehend leer gefegten“ Immobilienmarkt ausmacht, erklärt ein Sprecher der Stadt Frankfurt die rückläufige Entwicklung mit dem Marktumfeld: „Das niedrige Zinsniveau ist einer der Hauptgründe, dass das Eigentumsprogramm wenig in Anspruch genommen wird.“

Um die Eigentumsprogramme attraktiver zu gestalten, fordert Günther Zinsfestschreibungen bis zum Ende des Darlehens.

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