Wohnen: Bei neuen Verträgen sinken erstmals seit 15 Jahren die Mieten
Eine Entspannung ist bei Kaufpreisen nicht in Sicht.
Foto: dpaFrankfurt. Auf den ersten Blick sind es gute Nachrichten für Wohnungssuchende in Deutschland: Erstmals seit 2005 sind die Mieten bei neuen Verträgen im vergangenen Jahr gesunken. Im vierten Quartal 2019 lagen sie 0,3 Prozent unter dem Vorjahreswert, zeigt eine Analyse des Immobilienspezialisten F+B. Die Firma berät Städte und Gemeinden bei der Aufstellung von Mietspiegeln.
Das galt zuletzt auch für Metropolen, in denen eine hohe Nachfrage in den vergangenen Jahren zu erheblichen Mietsteigerungen geführt hatte: In 23 der 50 teuersten Städte sanken die Mieten in den letzten drei Monaten des Jahres 2019 im Vergleich zum Vorquartal; auf Jahressicht gab es reale Mietpreisrückgänge in elf der teuersten 50 Städte, darunter auch in München (-0,6 Prozent) und in Berlin (-1,2 Prozent).
F+B-Geschäftsführer Bernd Leutner sieht darin eine zunehmende Marktberuhigung. F+B hatte schon im Verlauf des vergangenen Jahres stagnierende bis leicht sinkende Neuvertragsmieten errechnet.
Doch bedeuten die Zahlen nicht, dass Mieter nun aufatmen können: Die sogenannten Neuvertragsmieten signalisieren, welche Richtung die Immobilienkonjunktur einschlägt. Sie bilden aber nur den kleinsten Teil des Mietwohnungsmarktes ab. Im weitaus größeren Segment der bereits bestehenden Verträge stiegen die Mieten laut F+B weiter: Die Bestandsmieten kletterten zwischen Oktober und Dezember 2019 um 0,4 Prozent im Vergleich zum Herbstquartal und um 1,4 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum.
Die Immobilienpreise in Deutschland stiegen unterdessen viel stärker als die Mieten – wie schon seit Jahren. Eigentumswohnungen verteuerten sich im vierten Quartal um 5,4 Prozent binnen Jahresfrist und Einfamilienhäuser um 3,8 Prozent. Damit setzt sich der Trend der vergangenen Jahre fort. Die Kluft zwischen den Kaufpreisen und Mieten vergrößert sich.
Das schürt die Furcht vor einer Immobilienblase. Bereits in den vergangenen Monaten mehrten sich die Warnungen, dass die Preise für Eigentumswohnungen, aber auch Einfamilienhäuser übertrieben sein könnten. Der Europäische Ausschuss für Systemrisiken (ESRB) warnte im Herbst vor Übertreibungen an europäischen Immobilienmarkt. Die Bundesbank taxiert die Übertreibungen in den Großstädten auf 15 bis 30 Prozent.
Investoren müssen sich die Frage stellen, wie viel sie für immer weiter sinkende Erträge aus den Mieten zu zahlen bereit sind. „Die Rentabilität sinkt, und über kurz oder lang werden auch die Wertsteigerungen weiter nachlassen“, erklärt der Immobilienökonom Michael Voigtländer vom Institut der Deutschen Wirtschaft (IW) in Köln. „Wer jetzt in den Metropolen investiert, sollte langfristig orientiert sein, damit sich das Investment tatsächlich lohnt.“ Zudem entstünden durch Regulierungen wie die Mietpreisbremse oder den Mietendeckel in Berlin weitere Risiken.
F+B beobachtet bei den Käufern aber einen Wandel: Internationale Großanleger zögen sich nach Beobachtung großer Makler teils aus Deutschland zurück. Gerade die „zunehmend unübersichtliche und kaum noch kalkulierbare Mietenregulierung“ schrecke sie ab.
Öffentliche Hand stärker aktiv
Für die Preissteigerungen des vergangenen Jahres seien vor allem Käufer aus dem Inland verantwortlich, etwa von Immobilienkonzernen, Fonds, reichen Privatanlegern und Selbstnutzern. Weniger als zehn Prozent der Investitionen in deutsche Wohnimmobilien ab einer Größenordnung von 50 Wohneinheiten entfielen auf ausländische Kapitalanleger, zeigt eine Studie des internationalen Immobilienberaters Savills. Zum Vergleich: Bei Gewerbeimmobilien lag der Anteil internationaler Käufer bei rund 49 Prozent.
Leutner warnte daher vor einem „Herdeneffekt“: Schon öfter hätten deutsche Investoren verzögert auf internationale Kapitalmarktrends reagiert und spät Immobilien ge- oder verkauft. „Besonders prozyklisch agiert die öffentliche Hand, die ihre Bestände aus heutiger Sicht zu Spottpreisen verkaufte, um diese nun mit enormen Aufschlägen teils wieder zurückzukaufen – teilweise auf einem Preisniveau, auf dem private Kaufinteressenten längst ausgestiegen sind“, so Leutner.
Tatsächlich habe ein deutlich stärkeres Engagement der öffentlichen Hand das vergangene Jahr am Wohninvestmentmarkt geprägt, beobachtet Matthias Pink, Chefanalyst für den deutschen Immobilienmarkt bei Savills. Insgesamt erwarben Kommunen, Länder oder deren Wohnungsunternehmen etwa 22.700 Wohnungen für rund 3,2 Milliarden. Euro. „Damit war ihr Ankaufsvolumen mehr als zweieinhalb Mal so hoch wie im Jahr 2018“, hat Pink errechnet. Im laufenden Jahr werde sich diese „Ankaufsoffensive“ fortsetzen, erwartet er.
Niedrigzins macht Investment interessant
IW-Experte Voigtländer erkennt trotz der Anzeichen auf Preisübertreibungen keine Blase am Immobilienmarkt. Zum einen entwickle sich die Kreditvergabe nach wie vor moderat, zum anderen bestehe eine echte Knappheit am Markt: Es fehle an ausreichend bezahlbarem Wohnraum.
Zu guter Letzt bleibt der Faktor des Niedrigzinses: Investoren auf der Suche nach sicheren Anlagemöglichkeiten fehle es am Markt an Alternativen. Der Immobilienmarkt bleibe daher weiterhin interessant sowohl für private wie auch institutionelle Anleger. Sie prüften allerdings zunehmend Chancen außerhalb der Großstädte.
Vieles spricht also dafür, dass die Kaufpreise auch in Zukunft weiter steigen – und zwar stärker als die Mieten. Die Sorgen um eine Immobilienblase werden also vorerst nicht weniger werden.
Mit Material von dpa.