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Wohnen im Ausland Spaniens Hauptstadt Madrid erlebt einen neuen Immobilienboom

Nach dem Platzen der Immobilienblase rutschten die Preise in ganz Spanien in den Keller. Inzwischen sind sie in der Hauptstadt wieder rasant gestiegen.
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Je kleiner die Wohnung, desto teurer wird die Miete: Für eine Wohnung mit Balkon und 80 Quadratmetern zahlt man 1.700 Euro Kaltmiete und mehr, also über 21 Euro pro Quadratmeter. Quelle: imago/ecomedia/robert fishman
Blick auf den Paseo del Prado

Je kleiner die Wohnung, desto teurer wird die Miete: Für eine Wohnung mit Balkon und 80 Quadratmetern zahlt man 1.700 Euro Kaltmiete und mehr, also über 21 Euro pro Quadratmeter.

(Foto: imago/ecomedia/robert fishman)

Madrid Als ich 2015 nach Madrid zog, war die Lage für meine Wohnungssuche günstig: Die Preise waren nach dem Platzen der Immobilienblase 2008 landesweit um gut ein Drittel gesunken und hatten Anfang 2014 ihren Tiefstand erreicht. Das führte dazu, dass ich mir eine Altbauwohnung im Zentrum leisten konnte. Die deutsche Botschaft ist nur ein paar Straßenzüge entfernt, und auch zu vielen anderen Terminen kann ich zu Fuß gehen.

Damals beherzigte ich den Rat einer spanischen Freundin: „Nimm niemals eine Wohnung, wenn es in der Straße eine Kneipe oder ein Restaurant gibt.“ Mir leuchtete das zwar nicht ein – ich sah es eher als Vorteil, wenn man schnell mal was trinken gehen will. Aber ich hielt mich daran und bin heute heilfroh darüber.

Denn Lärm ist ein wichtiges Thema in Madrid. Auf den Straßen wird gehupt, was die Mechanik hergibt, und auch die Unterhaltungen zwischen Spaniern sind um einige Dezibel lauter als die von Deutschen. Da auch in spanischen Kneipen nicht mehr geraucht werden darf, finden sich vor Bars und Restaurants stets Gruppen von temperamentvoll diskutierenden Gästen.

Auch in den Wohnungen teilt man sein Leben ein gutes Stück weit mit den Nachbarn: Ich weiß dank der dünnen Wände stets, wann Real Madrid spielt oder einer der Kleinen nebenan einen Zahn kriegt. Vor Mitternacht ins Bett zu gehen ist unmöglich, weil dann im Innenhof noch gegessen wird, in meinem Schlafzimmer Frittier-Geruch hängt oder die Dame über mir in Stöckelschuhen durch die Wohnung läuft.

Trotzdem liebe ich mein Barrio, das Viertel Chamberi. Die Straße ist voller alter, hoher Bäume, und wenn ich auf meinem kleinen Balkon sitze, habe ich das Gefühl, ich gucke in einen Wald. Die lauten Spanier sind offen und kommunikativ, und nach ein paar Tagen grüßte mich schon der Café-Besitzer an der Ecke, wenn ich vorbeiging. Es ist leicht, sich in Madrid zu Hause zu fühlen.

Eigentümerland Spanien

Allerdings hat das Leben in der Hauptstadt seinen Preis: In den ruhigen, aber dennoch zentralen Vierteln wie meinem liegen die Kaufpreise im Schnitt bei knapp 6.200 Euro pro Quadratmeter. Im edlen Recoletos, gleich am Stadtpark Retiro, müssen Käufer mehr als 7.900 Euro berappen. Dort hat der Quadratmeterpreis sein Allzeithoch aus dem Jahr 2006 bereits überschritten. In Madrid insgesamt ist das zwar noch nicht der Fall. Aber hier wie auch in Barcelona nähern sich die Preise stark dem Niveau von vor der Krise. Die spanische Zentralbank erklärte bereits, sie beobachte die Entwicklung in den beiden Städten „sehr genau“.

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Für das ganze Land aber sehen bislang weder die Zentralbanker noch die spanische Regierung die Gefahr einer neuen Blase. Seit meiner Ankunft sind die Preise für einen Haus- oder Wohnungskauf in Spanien im Schnitt zwar um 27 Prozent gestiegen. Der Immobiliensektor machte im vergangenen Jahr aber nur noch 5,8 Prozent der gesamten Wirtschaftsleistung aus und ist damit nur halb so groß wie vor der Krise. Zudem sind die Banken heute restriktiver mit der Vergabe von Hypotheken.

Die Entwarnung gilt allerdings nicht für die Mieten: Die sind in der Krise nicht so stark eingebrochen wie die Kaufpreise, haben seitdem deutlich zugelegt und in Madrid die Werte aus der Boomphase schon überschritten. Seit Anfang 2015 sind die Mieten in der Hauptstadt um 47 Prozent nach oben geschnellt. Die Zentralbanker fordern deshalb, es müsse eine „Priorität“ der Politik sein, das Angebot an Mietwohnungen zu fördern. Eine Mietpreisbremse, wie sie etwa die linkspopulistische Partei Podemos fordert, halten sie jedoch für falsch – unter anderem, weil sie das Angebot verknappe.

Und das ist bereits klein: 24 Prozent der Spanier wohnen zur Miete, alle anderen im Eigenheim. In Deutschland dagegen wohnt rund die Hälfte der Bevölkerung zur Miete. Dabei ist der Anteil der Mieter in Spanien bereits gestiegen: 2005 lebten nur 19 Prozent zur Miete. In den langen Jahren des Booms bis 2008 galt der Wohnungs- und Hauskauf als sichere Geldanlage, weil die Preise von Jahr zu Jahr stiegen. Doch bedingt durch die Krisenfolgen und die vorsichtigere Vergabe der Banken von Hypotheken, können sich viele Spanier eine eigene Wohnung nicht mehr leisten und steigen auf die Mietwohnung um. Steigende Nachfrage und geringes Angebot sind ein fataler Mix für die Preise. In meinem Viertel zahlen Mieter pro Quadratmeter 18 Euro, aber das ist nur der Durchschnitt. Je kleiner, desto teurer wird es: Für eine Wohnung mit Balkon und 80 Quadratmetern zahlt man 1.700 Euro Kaltmiete und mehr, also über 21 Euro pro Quadratmeter.

Einige Experten machen auch Kurzzeitvermietungen über Plattformen wie Airbnb für den Preisanstieg verantwortlich. Statistisch belegen lässt sich ein Zusammenhang zwar nicht. Die ehemalige Bürgermeisterin von Madrid beschloss dennoch, dass in der Hauptstadt nur noch solche Wohnungen als Urlaubsdomizile vermietet werden dürfen, die einen separaten Eingang zur Straße besitzen. De facto kommt das an den meisten Standorten einem Verbot gleich.

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