Wohnen in Metropolen Immobilienpreise entkoppeln sich von Einkommen

Zwei neue Untersuchungen zeigen, wie eng der Wohnungsmarkt in den Metropolen ist: Die Immobilienpreise entkoppeln sich von der Einkommensentwicklung. Und die Mietpreisbremse wirkt nicht. Abkühlung ist nicht in Sicht.
Update: 29.05.2017 - 14:17 Uhr 8 Kommentare

Steuererhöhung ja, Bedarf decken nein

DüsseldorfDer deutsche Immobilienmarkt boomt – auf dem Land wie in den Städten. Wie hart die Zeiten für Kaufwillige und Mieter mit kleinem Einkommen sind, zeigen zwei neue Untersuchungen. Wie eine Studie des Bundesverbandes der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken (BVR) zeigt, hat die Preisdynamik 2016 weiter zugelegt – und den Wohnungskauf zunehmend verteuert.

In den Metropolen haben sich die Preise von Wohneigentum von den verfügbaren Einkommen der Bürger demnach „signifikant abgekoppelt“: Die Kaufpreise in den sechs größten deutschen Städten – Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt und Stuttgart – sind seit 2007 im Schnitt um mehr als 50 Prozent gestiegen. „Nach unserer Einschätzung sind die Preise damit in den vergangenen zehn Jahren um rund 45 Prozentpunkte stärker gestiegen als die verfügbaren Einkommen der Stadtbewohner“, erklärt BVR-Vorstand Andreas Martin. Auch die meisten anderen städtischen und ländlichen Regionen Deutschlands erlebten einen deutlichen Preisanstieg.

Der BVR sieht die Politik in der Pflicht, etwas gegen die Immobilienpreisrallye zu unternehmen. Der Verband schlägt einen Dreiklang an Maßnahmen vor: Städte sollten mehr Bauland ausweisen, preistreibende Bauauflagen sollten nicht zu streng ausgelegt und die Mietpreisbremse sollte nicht weiter verschärft werden.

Akute Einsturzgefahr in sechs Ländern
Goldman Sachs
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Die Immobilienanalysten der US-Investmentbank haben verglichen, in welchem Maße wichtige Marktkriterien aktuell vom langjährigen Durchschnitt abweichen. Sie schauten sich zum Beispiel an, ob die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen stärker gestiegen sind als die Wohnungsmieten und wie hoch die Preise im Verhältnis zum durchschnittlichen Haushaltseinkommen liegen. Auch die absolute Höhe der realen Wohnungspreise war ein Kriterium der Analysten.

Platz 6: Schweiz
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Im Land des Luxus sind auch die Immobilienpreise wieder deutlich gestiegen. Mancher Experte warnt vor einer Preisblase. Auch für die Goldman-Sachs-Analysten ist die Eidgenossenschaft eines der sechs westlichen Industrieländer, in denen die Häuserpreise in den kommenden 24 Monaten um mehr als fünf Prozent fallen könnten. Schließlich liegen die Häuserpreise aktuell 30 Prozent über dem langjährigen Durchschnitt. Die Gefahr, dass die Blase platzt, beziffern die Experten auf 20 Prozent - was noch wenig ist, wie das weitere Ranking zeigt.

Platz 5: Australien
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Die Häuserpreise in Australien liegen 90 höher als der langjährige Durchschnitt und damit gleichauf mit den aktuellen Häuserpreisen aus Kanada. Trotzdem sind sich die Analysten aufgrund weiter wichtiger Marktkriterien sicher, dass die Immobilienpreise in Australien auf Sicht von 24 Monaten nur mit einer Wahrscheinlichkeit von 25 Prozent in gefährlich heftig fallen werden.

Platz 4: Norwegen
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Die Häuserpreise im Land der Fjorde könnten mit einer Wahrscheinlichkeit von 25 Prozent um mehr als fünf Prozent innerhalb der kommenden zwei Jahre abrutschen. Dabei liegen die aktuellen Häuserpreise knapp 100 Prozent über dem langjährigen Durchschnitt liegen – höher als beim Nächstplatzierten. Aber in allen übrigen Kategorien schneidet Norwegen besser ab und wird deswegen von den Analysten besser eingestuft als....

Platz 3: Kanada
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...Kanada. Im nordamerikanischen Industrieland liegen die Hauspreise aktuell zwar nur um 90 Prozent höher als der langjährige Durchschnitt. Dennoch schätzen die Analysten die Wahrscheinlichkeit eines Preissturzes auf 30 Prozent. Denn sie auch die Kreditbelastung der Privathaushalte in ihre Berechnungen mit ein, und die liegt in Kanada aktuell 140 Prozent höher als dies viele Jahre lang der Fall war.

Platz 2: Schweden
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Die Analysten befürchten auch in dem skandinavischen Land fallende Preise in den kommenden zwei Jahren – mit einer Wahrscheinlichkeit von 35 Prozent. Die Häuserpreise in Schweden liegen 110 Prozent über dem langjährigen Durchschnitt.

Platz 1: Neuseeland
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Die Gefahr, dass die Wohnimmobilienpreise in den kommenden zwei Jahren um mehr als fünf Prozent abrutschen, ist in Neuseeland am größten. Die Wahrscheinlichkeit liegt bei 40 Prozent. Die Häuserpreise liegen fast 120 Prozent über dem langjährigen Durchschnitt.

Vor einem Preiseinbruch sicher sind Hauskäufer und -eigentümer hingegen in den folgenden vier G10-Ländern und -regionen, sagten die Goldman-Sachs-Experten.

Auch der Deutsche Mieterbund (DMB) diagnostiziert eine Preisrallye in den Metropolen – kommt aber zu einem ganz anderen Schluss bei der Frage, was politisch zu tun ist. Der DMB beruft sich auf ein aktuelles Gutachten für die Partei Bündnis 90/Die Grünen. Demnach zahlen Mieter in Deutschland 310 Millionen Euro pro Jahr zu viel an ihre Vermieter. Auf diese Zahl summierten sich die Überschreitungen der seit zwei Jahren geltenden Mietpreisbremse.

„Die Mietpreisbremse funktioniert nicht. Gutachten und die Erfahrungen der örtlichen Mietervereine belegen, die Auswirkungen gesetzlichen Regelung sind praktisch gleich null“, kritisiert Mieterbund-Direktor Lukas Siebenkotten. Vor allem bei der Wiedervermietung langten Vermieter kräftig zu: „Ein Großteil hält sich nicht an die gesetzlichen Regelungen. Mieter können die komplizierten und intransparenten gesetzlichen Regelungen mit vielen Ausnahmetatbeständen kaum nutzen.“ Bundesweit würde die Mietpreisbremse bei 44 Prozent der Neuvermietungen verletzt. Fast jedes zweite Wohnungsangebot sieht demnach eine überhöhte Miete vor. „Der Gesetzgeber muss endlich handeln. Er darf nicht weiter tatenlos zusehen, wie ein Gesetz auf breiter Front ignoriert und verletzt wird und wirkungslos verpufft“, fordert Siebenkotten.

Die Bremse sieht vor, dass die ortsübliche Vergleichsmiete bei Neuvermietungen maximal um zehn Prozent überschritten werden darf. Für Vermieter, die sich nicht an die Obergrenze halten, fordert der Mieterbund Sanktionen. Ausnahmen müssten gestrichen werden, mindestens sollten bei Vertragsabschluss Angaben zur Vormiete, zu Modernisierungsarbeiten und Möblierungszuschlägen Pflicht sein.

Wo die Superreichen am liebsten kaufen
Luxuswohnhäuser in London
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Gerade einmal knapp neun Prozent beträgt der Anteil von Immobilien am Gesamtvermögen der Superreichen. Wer diesen Anteil erhöhen will – oder ihn noch nicht erreicht hat – dem empfehlen die Immobilienexperten von Warburg Realty und Barnes International Realty den Wohnungskauf in sieben Städten.

Quelle: „TheGlobal Property Handbook”, :Wealth-X, Warburg Realty, Barnes International Realty

Platz 7: München
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Bei deutschen Käufern gelten die Wohnungspreise in der bayerischen Landeshauptstadt schon als überteuert. Im Vergleich zu den Metropolen der Welt sei das Preis-Leistungsverhältnis in München aber noch fair, meinen die Autoren des „Global Property Handbook“.

Platz 6: Berlin
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Auch Berlin gilt den Immobilienexperten von Warburg Realty und Barnes International Realty als guter Ort, um in Wohnungen und Häuser zu investieren. Obwohl auch dort die Preise ähnlich wie in München deutlich gestiegen seien, profitiere der Standort von einem guten Preis-Leistungsverhältnis auf dem Wohnungsmarkt und wettbewerbsfähigen Immobiliensteuern. Neben diesen beiden Kriterien fließen ins Ranking der besten Investmentstädte das allgemeine Geschäftsklima und der Ruf des Standorts als finanziell sicherer Hafen ein.

Platz 5: Mexiko-Stadt
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In die Top Fünf schafft es Mexiko-Stadt wegen der günstigen Steuergesetze und des Status als eines der wichtigsten Finanzzentren auf dem amerikanischen Kontinent.

Platz 4: Lissabon
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Der Häusermarkt in Lissabon erholt sich immer noch von der Finanzkrise und weist deswegen recht niedrige Preise auf.

Platz 3: Kopenhagen
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Dänemarks Hauptstadt Kopenhagen landet auf dem dritten Platz, weil das Wirtschaftsumfeld als gesund und die Immobilienbesteuerung als moderat gelten.

Platz 2: Stockholm
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Ähnliches wie für Kopenhagen gilt auch für die schwedische Hauptstadt Stockholm. Das positive Wirtschaftsumfeld und die vergleichsweise niedrige Immobilienbesteuerung gleichen nach dem Urteil der Experten die hohen Immobilienpreise aus.

Ob Mieter dann Überschreitungen auf breiter Front anzeigen würden, ist allerdings fraglich. Gerade in den Metropolen dürften viele froh sein, nach langer Suche überhaupt eine Wohnung gefunden zu haben. Mit einer Abkühlung der Preise ist laut dem genossenschaftlichen Bankenverband sowieso nicht zu rechnen: Selbst für die heißen Metropolen-Märkte seien keine starken Rückschläge zu erwarten, diagnostiziert der BVR. Zu stark seien der Nachfrageüberhang und der weiter stabile Zuzug von Neubürgern, kurz: die anhaltende Attraktivität der Metropolen.

Auch in kleineren Städten und auf dem Land rechnet der BVR nicht mit einem Preiseinbruch. Anders als in den Metropolen hätten sich die Preise hier aber nicht von der Einkommensentwicklung entkoppelt. „Vielmehr haben sich die Preise für Wohneigentum in den vergangenen zehn Jahren weitestgehend im Einklang mit ihren wichtigsten Fundamentaldaten, den Einkommen und den Mieten, entwickelt“, sagt Vorstand Andreas Martin. Der deutsche Immobilienboom dürfte damit – abseits der strukturschwächsten Regionen – weitergehen.

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8 Kommentare zu "Wohnen in Metropolen: Immobilienpreise entkoppeln sich von Einkommen"

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  • Neuanmietungen sind ein teurer Glücksspiel geworden, die Situation wird durch die illegale Einwanderung massiv verschärft, gerade erschwinglicher Mietraum ist Mangelware. Politisch passiert nichts (brauchbares). Nur Einschränkung von illegalem Zuzug und massiver Neubau normaler Wohnungen kann das Problem lösen, it´s not magic Merkel!

  • Anstatt gesetze zu machen, die der Staat nicht kontrollieren will,
    sollte man sich die Ursachen ansehen.
    Grunderwerbssteuer beim Kauf einer immobilie von 3% auf 6-7-8% je nach Bundesland
    Grunsteuer rauf.
    Umlagen bei Straßensanierunge
    Klimaschutz der mehr kostet als einspart
    Die Öffendliche Hand hat massiv Wohnungen verkauft
    und so den Preisdruck von den Spekulanten genommen.
    Erben die ihr Geld in Immobilien anlegen wollen,
    ohne daran zu denken, das man früher nur etwa die 10 fache Jahreskaltmiete
    bezahlt hat. 5% für erhaltung 5% rendite.
    Obwohl die Mieten bereits massiv gestiegen sind, bezahlen die zum teil das 40 fache und meinen das die Mieten weiter so nach oben getrieben werden können.
    Der Knall ist da vorprogrammiert



  • Beitrag von der Redaktion gelöscht. Bitte bleiben Sie sachlich.

  • Eine Mietsteigerung bei Neubauten und möblierten Wohnraum ist sicher klar erkennbar. Aber hier greift die "Mietpreisbremse" nicht

    Aber bei Wohnungen im Bestand? Zumindest im Mietspiegel München sind keine außergewöhnlichen Mietsteigerungen erkennbar:

    Am 09.03.17 wurde der Mietspiegel für München 2017 veröffentlicht und vom Stadtrat am 15.03.2017 als qualifizierter Mietspiegel anerkannt.

    Im Vergleich zum Mietspiegel 2015 sind die Grundpreise erneut gestiegen. Die durchschnittliche Nettokaltmiete steigt auf nunmehr 11,23 €/m2 und liegt damit um 4,7 % höher als im Mietspiegel 2015 und um 10,9 % höher als im Mietspiegel 2013.

    Steigerung um 10,9 % in über 4 Jahren ist also eine Explosion? Das ist eine Steigerung von deutlich unter 3 % pro Jahr. In München.

    Wo liegt das Problem?

    Was sicher steigt, sind die Kosten zu Erfüllung staatlicher Auflagen und die öffentlichen Gebühren sowie die Steuern.

    Wie steht es mit einer "Bremse für weitere Belastungen für Bauherren zur Schaffung von Wohnraum"?

  • Sehr geehrter Herr Holtermann,

    dass sich die Wohnungspreise in den Metropolen von der Einkommensentwicklung entkoppelt haben, liegt auf der Hand. Seit langem ist bekannt, dass die Nullzinspolitik der EZB die Sparer in den Immobilienmarkt treibt. In die gleiche Richtung wirken die niedrigen Hypothekenzinsen. Wir haben somit eine Immobilienpreisblase und jeder fragt sich, wie lange sie wohl Bestand haben wird.

    Eine Antwort gibt vielleicht das Sprichwort: "Sind die Zinsen niedrig, sind die Immopreise hoch. Sind die Zinsen hoch, sind die Immopreise niedrig". Die Zeiten ändern sich und mit ihnen auch die Immopreise.

  • Oder man machts wie in Österreich. Wenn Ausländer Immobilien kaufen wollen, dann müssen Sie in Deutschland Ihren Hauptwohnsitz haben. So einfach geht das.

    Im Moment kaufen reiche Asiaten und Russen ganze Stockwerke in München ... und die Wohnungen bleiben leer, weil sie nur als Kapitalanlage gekauft werden.

  • Es gäbe ein wirksames Mittel, um die Immobilienblase zu beenden. ... Endlich wieder Zinsen auf Sparguthaben zahlen.

  • Die Immobileinpreise haben sich schon 2008 vom Einkommen abgekoppelt. Jährliche Steigerungen von 10% gibt es bei keinem Einkommen.

    Wenn die Anleihenblase platzt dann werden die Immos abstürzen. Nur bisschen Geduld.

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