Wohnraum Bauland wird trotz freier Flächen knapp

In vielen deutschen Städten wird es künftig eng. Der Bau neuen Wohnraums wird vielerorts kaum den prognostizierten Einwohnerzuwächsen gerecht. Freie Flächen gäbe es, wären da nicht die rechtlichen Vorgaben.
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Es wird zunehmend schwerer, neue Flächen für Neubausiedlungen zu erschließen. Quelle: dpa
Bauland wird knapp

Es wird zunehmend schwerer, neue Flächen für Neubausiedlungen zu erschließen.

(Foto: dpa)

MünchenIn Deutschlands Städten wird Bauland trotz vorhandener freier Flächen knapp. Fachleute und Wohnungsbaubranche empfehlen daher, mehr Agrarland und sonstige Flächen in Bauland umzuwandeln. „Genug Land ist prinzipiell vorhanden“, sagte Michael Voigtländer, Immobilienexperte am Institut der Deutschen Wirtschaft, der Deutschen Presse-Agentur. „Aber die rechtlichen Vorgaben, die Eigentumsverhältnisse und auch der Widerstand der Bürger machen es oft schwer, das dringend benötigte Bauland zu gewinnen.“

Der Verband der bayerischen Wohnungswirtschaft spricht von einem „Riesenproblem“. In München etwa ist die Lage nach einer kürzlich vorgestellten Studie des regionalen Planungsverbands akut. „In München werden wir bei den gegebenen Bauflächen und den gegebenen Bebauungsplänen bald an die Grenzen stoßen“, sagt Verbandsdirektor Xaver Kroner. „Das wird nicht ausreichen, um Wohnraum für die bis 2035 erwarteten 300.000 neuen Einwohner zu schaffen.“

München ist kein Einzelfall: Knapp ist Bauland ebenso in anderen Großstädten wie Frankfurt, Berlin oder Stuttgart, aber auch in manchen kleineren Kommunen wie Passau oder Regensburg. Viele Kommunen haben in den vergangenen 20 Jahren zwar vorzugsweise nicht mehr genutzte Industrie- und Bahnanlagen, Bundeswehrgelände oder sonstige Brachen in Bauland umgewandelt. Diese Reserven neigen sich aber nun dem Ende zu. „Es gibt nicht mehr viele Industriebrachen und alte Kasernen, die man relativ leicht bebauen kann“, sagt Kroner.

Dabei ist nicht einmal das dicht besiedelte München vollständig bebaut: Etwa 20 Prozent des Stadtgebiets sind freie Flächen, großenteils Ackerland und Wälder. Und im Umland der Landeshauptstadt gibt es unbebauten Grund in Fülle.

Der Mangel an bebaubaren Grundstücken hat eine paradoxe Folge. Auf den wenigen verfügbaren Flächen in den Städten wird weniger gebaut als eigentlich möglich wäre. Der Grundstückskauf ist vielerorts so teuer geworden, dass sich der Bau von Mietshäusern nicht mehr rechnet. „Hohe Grundstückspreise lassen einen frei finanzierten Wohnungsneubau zu bezahlbaren Mieten vielfach nicht mehr zu“, heißt es in einer Mitte September publizierten Studie des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR).

In diesen Städten sind die Immobilienpreise explodiert
Platz 5: Frankfurt am Main
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In der hessischen Mainmetropole stiegen die Wohnungspreise von Bestandsimmobilien zwischen 2009 und 2016 um 40 Prozent an. Im Vergleich zu Düsseldorf, München, Hamburg und Berlin bedeutet das Platz fünf. Eine Kerntriebfeder: Das Brexit-Votum und die damit verbundene Auswirkung auf den Finanzstandort Frankfurt. Für das Jahr 2017 wird eine weitere Preissteigerung erwartet.

Platz 4: Düsseldorf
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In der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt wiesen die Immobilienpreise zwischen 2009 und 2016 eine Steigerung von knapp über 60 Prozent auf. Im Vergleich zu anderen Metropolstädten entwickelte sich der Düsseldorfer Immobilienmarkt allerdings eher träge. Aufgrund einer zurückhaltenden Bautätigkeit und einer relativ hohen Leerstandsquote kann sich das Preisniveau in den kommenden Jahren laut Deutscher Bank vorerst halten und wird nicht so stark ansteigen wie in anderen Städten.

Platz 3: Hamburg
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Im besagten Zeitraum gingen die Wohnungspreise in Hamburg um etwa 70 Prozent nach oben. Eine rege Bautätigkeit sorgt in der Hansestadt dafür, dass der Nachfrageüberhang mehr und mehr abgebaut wird, und sich das Preissteigerungsniveau auf lange Sicht normalisieren dürfte. Bis dahin erwarten die Experten aber weiterhin ein kräftiges Plus in der Hansestadt.

Platz 2: Berlin
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Die Bundeshauptstadt erfreut sich zunehmender Beliebtheit – das schlägt sich auch in den Immobilienpreisen nieder. Zwar ist das Niveau der Preise deutlich niedriger als beispielsweise in München – so bekommt man etwa für drei Berliner Einfamilienhäuser in München nur eins – doch die Preise stiegen zwischen 2009 bis 2016 um etwa 75 Prozent an. In Zukunft wird eine deutliche Steigerung des Preisniveaus erwartet, da immer mehr Menschen nach Berlin ziehen, das Wohnangebot aber bei weitem nicht mithalten kann.

Platz 1: München
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In München sind die Preise in den vergangenen sieben Jahren um mehr als das Doppelte gewachsen. Die bayrische Landeshauptstadt ist nicht nur die teuerste Stadt Deutschlands, sondern verzeichnet auch einen starken Nachfrageüberschuss bei Wohnimmobilien. Die Leerstandsquote tendiert gegen null – somit sind weitere Preissteigerungen in Zukunft vorprogrammiert.

Platz 5: Einfamilienhäuser
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Betrachtet man die einzelnen Immobilienarten, so lassen sich teils große Unterschiede feststellen. So stiegen die Preise für Einfamilienhäuser zwischen 2009 und 2016 um etwa 35 Prozent an – im Vergleich zu anderen Immobilienarten, beispielsweise Eigentumswohnungen, ist das der niedrigste Wert. Experten erwarten in den kommenden Jahren allerdings weitere Preissteigerungen und eventuell könnten dann auch die Preise für Einfamilienhäuser stärker steigen.

Platz 4: Reihenhäuser (Bestand)
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Bei den Preisen für Reihenhäuser ging es um etwa 40 Prozent nach oben. Damit liegen die Preise nur knapp über denen für Einfamilienhäuser. Zwar werden auch hier weitere Preissteigerungen erwartet, allerdings dürften diese auch bei Bestands-Reihenhäusern niedriger ausfallen als beispielsweise bei Eigentumswohnungen.

Als Gegenmittel plädierten die Experten des Instituts unter anderem dafür, zusätzliches Bauland am Rand der Großstädte zu schaffen – eine in Fachkreisen verbreitete Einschätzung: „Wichtig ist es daher, neues Baurecht zu schaffen, zum Beispiel durch Umwidmung von Ackerflächen, Weiden oder alten Industrieflächen“, sagt IW-Experte Voigtländer.

Doch das ist schwierig. Erschwert wird die Lage oft durch Widerstand von Bewohnern gegen Neubaugebiete. „Bei jedem Bauvorhaben kommen von den Bürgern sofort Proteste, Proteste, Proteste“, sagt Kroner. „Die Umwandlung von Agrarland in Bauflächen gehen viele Gemeinden ungern an, weil das ebenfalls sofort Proteste gibt.“ Und solange die Baulandpreise stetig steigen, gibt es nach Kroners Einschätzung für private Grundbesitzer wenig Motivation, diese zu verkaufen.

  • dpa
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