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Rekordumsatz

Mit 240 Milliarden Euro macht der Immobilienmarkt im vergangenen Jahr einen Rekordumsatz – trotz sinkender Kauffälle.

(Foto: Lonely Planet Images/Getty Images)

Wohnraummangel Rekordumsatz von 240 Milliarden Euro – der Boom am Immobilienmarkt kennt kein Ende

Während die Immobilienbranche vom knappen Angebot profitiert, steigen die Preise für Verbraucher. Die Probleme könnten sich gar noch weiter verschärfen.
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ErfurtDie Bundesregierung plant den Bau von 1,5 Millionen neuen Wohnungen in der laufenden Legislaturperiode, um die Wohnungsnot zu lindern. Für den Moment scheint jedoch kein Ende des Wohnraummangels in Sicht. Laut einer aktuellen Studie des Forschungsinstituts Gewos verschärft sich das Problem.

2017 hat es bei einer zurückgehenden Zahl der Eigentümerwechsel einen neuen Umsatzrekord in Höhe von 240 Milliarden Euro am Immobilienmarkt gegeben. Das ist bereits der sechste Rekord in Folge. Die Zahl der Käufe fiel um zwei Prozent auf 907.000. Grundlage der Analyse sind die von den Gutachterausschüssen registrierten Daten der Grundstücksverkäufe.

Allein mit Wohnimmobilien wurden 171 Milliarden Euro umgesetzt, fünf Prozent mehr als noch im Jahr zuvor und nahezu doppelt so viel wie 2009. Die Angebotsknappheit treibt die Preise. Die Zahl der verkauften Eigentumswohnungen (minus vier Prozent) und Eigenheime (minus ein Prozent) sinkt. Nur bei den Mehrfamilienhäusern war ein leichtes Plus (ein Prozent) zu erkennen.

Am meisten Sorgen bereiten Sebastian Wunsch aber die sinkenden Kauffälle von Wohnbauland. „Das Bauland ist der Flaschenhals für den Wohnungsbau und eine wichtige Stellschraube für die Erschwinglichkeit des Wohnens“, sagt der Verantwortliche für die Analyse der Gewos. Seit Jahren sei eine sich „verschärfende Flächenknappheit“ zu erkennen.

Angesichts der hohen Wohnungsnachfrage sei es bedenklich, dass sich die Wohnbaulandverkäufe seit Jahren um die Marke von 100.000 Käufen bewegen. Im Langfristvergleich sei das ein äußerst geringes Niveau. In den 90er-Jahren seien es im Schnitt 180.000 gewesen. Die Folge des begrenzten Angebots: In ganz Deutschland kletterten die Preise für baureifes Wohnbauland im vergangenen Jahr um elf Prozent.

Wie stark die zunehmende Verknappung von Bauland die Preise treibt, zeigt sich vor allem in den wachsenden Großstädten: Tauschten 2009 noch 426 Hektar für 1,6 Milliarden Euro den Besitzer, prognostiziert Gewos in diesem Jahr einen Umsatz von knapp fünf Milliarden Euro – bei nur 364 Hektar.

Dass der Mangel an Bauland ein Problem ist, erkennt auch Tobias Just, Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienwirtschaft an der International Real Estate Business School der Universität Regensburg. „Bauland ist ein ganz wichtiger Engpassfaktor“, sagt er.

Zwar sieht der Immobilienökonom für die kommenden Jahre einen schwächeren Zuzug in die Großstädte voraus, weil sowohl die internationale Zuwanderung als auch die Binnenzuwanderung nachgebe. Dennoch werde der Druck auf dem Immobilienmarkt groß bleiben. Hoffnung schöpft Just aus dem Wohngipfel, den die Bundesregierung mit Vertretern der Immobilienbranche am vergangenen Freitag abhielt.

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Unter anderem versprach die Bundesregierung, eigene Grundstücke vergünstigt an die Kommunen für den Wohnungsbau abzugeben. Das sei ein positives Signal, reiche allein aber nicht, sagt Just: „Die Vergabe von Flächen ist nicht nur eine Bundesaufgabe. Auch die Länder und Kommunen müssen mehr Flächen als Bauland ausweisen.“

Wenn so mehr Flächen von öffentlichen Eigentümern auf den Markt kämen, könnte das den Wohnimmobilienmarkt entspannen. Vorerst sei aber nicht mit rückläufigen Preisen zu rechnen. „Die Immobilienmärkte reagieren langsam“, sagt Just. Das 1,5-Millionen-Wohnungs-Ziel der Bundesregierung hält er für „sehr ambitioniert“. 1,2 Millionen seien bereits ein beachtliches, aber realistischeres Ziel.

Eigentumswohnungen teilweise doppelt so teuer wie 2007

Einen wesentlichen Umsatztreiber am Immobilienmarkt sieht Bernd Leutner, Geschäftsführer der Immobilienanalysefirma F+B, in den Preissteigerungen, die sich im Neubau aufgrund steigender Baupreise und der vielfach erhöhten Nachfrage ergeben. Mit den Baukosten steigen auch die Preise für Neubauten. Laut Gewos kosten neu gebaute Eigentumswohnungen in Berlin, München und Stuttgart heute doppelt so viel wie noch 2007.

Wer in München kauft, muss pro Quadratmeter 7400 Euro berappen, in Stuttgart 5900 und in Berlin 5100 Euro. In Deutschland haben sich Wohnimmobilien laut F+B im zweiten Quartal im Vergleich zum Vorjahr um 4,9 Prozent verteuert.

Nicht nur der Bund, auch Länder und Kommunen müssen mehr Bauland ausweisen. Tobias Just (Leiter Irebs Immobilienakademie)

Für die hohe Auslastung des Bau- und Handwerkergewerbes spricht nicht zuletzt die zunehmende Bauzeit: Zwischen Genehmigung und Fertigstellung liegen im Schnitt 25 Monate, drei Monate mehr als noch vor zehn Jahren.

Besonders drastisch haben sich die Bauzeiten in Berlin entwickelt, dem „mit Abstand wichtigsten Markt für Eigentumswohnungen“ in Deutschland, wie Wunsch von Gewos erklärt. Hier dauert der Bau 35 Monate und damit ein ganzes Jahr länger als noch 2008. Die Zahl der Baugenehmigungen mag in den vergangenen Jahren zwar gestiegen sein. In den Metropolen können sie aber nur verzögert umgesetzt werden.

Dies gipfelt in einem enormen Bauüberhang: Derzeit befinden sich 650.000 genehmigte Wohnungen im Bau, doppelt so viele wie noch vor zehn Jahren. Künftig rechnet Leutner von F+B „angesichts der für viele Nachfrager erreichten Belastungsgrenze bei Mietwohnungen und Kaufobjekten“ mit einem Verharren der Preise auf hohem Niveau.

Experte Wunsch von Gewos geht von moderat steigenden Preisen aus. Insgesamt könne der Umsatz am deutschen Immobilienmarkt in diesem Jahr erstmals über eine Viertelbillion Euro steigen.

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