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Wohntrend Mehr Schein als Sein? Co-Living zwischen Hype und Vorwurf

Co-Living will modernen Arbeitsnomaden auf unkomplizierte Weise das Wohnen mit Gleichgesinnten ermöglichen. Doch die Realität sieht anders aus.
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Die Zimmer werden  möbliert vermietet. Gemeinschaftsflächen sollen Austausch fördern. Quelle: Homefully
Wohnung von Homefully

Die Zimmer werden möbliert vermietet. Gemeinschaftsflächen sollen Austausch fördern.

(Foto: Homefully)

Berlin, Frankfurt Von den grauen Mauern des Mehrfamilienhauses im Berliner Stadtteil Moabit bröckelt der Putz. Die Fenster der Spielothek im Erdgeschoss sind mit schwarzen Folien verkleidet. Dazwischen fällt die Tür mit der Hausnummer 36 kaum auf. Allein die 18 Klingelschilder lassen erahnen, dass es hier zu den Wohnungen in den oberen Stockwerken geht. Namen findet man an den Klingeln nur fünf. Auf den anderen Schildern stehen Buchstaben-und-Zahlen-Kombinationen wie „ML-01–073“, „ML-01–072“.

Der Geruch von Gebratenem strömt durch das Treppenhaus. Jakob S.* öffnet eine der Wohnungstüren. Der Endzwanziger lebt seit knapp zwei Monaten hier. Glücklich ist der Berater damit nicht. Warum? „Guck dich doch mal um“, sagt er. Herd und Hängeschränke in der vergilbten Küche sind voller angetrockneter Fettspritzer.

An einigen Stellen der Wohnung ist die Tapete löchrig. Kabel, die eigentlich in die Wände gehören, liegen am Boden herum. „Klar, fürs Putzen sind wir selbst verantwortlich. Aber wie groß ist der Wille, wenn man schon in den Dreck einzieht?“, sagt S. Drei Zimmer, zwischen zehn und 14 Quadratmeter groß, hat die Wohnung insgesamt.

Was aussieht wie eine heruntergekommene Studenten-Wohngemeinschaft (WG), lassen sich die drei Bewohner um die 500 Euro monatlich kosten. Jeweils. Ihre Miete zahlen sie nicht an den Wohnungseigentümer, sondern an die „Medici Living Group“, Deutschlands größten Anbieter von Co-Living. Was das ist? „Leere Versprechen, sonst nichts“, murrt S.

Begeisterte Investoren

Co-Living heißt der neueste Trend am Wohnungsmarkt. Im Kern ähnelt es einer Gemeinschaftswohnung: Ein Mensch mietet sich ein Zimmer und teilt sich die Gemeinschaftsflächen mit anderen. Der entscheidende Unterschied zu normalen WGs: Anbieter wie Medici versprechen, sich um alle Angelegenheiten rund um die Wohnung zu kümmern. Sie sorgen für die Möblierung, für Reparaturen, Rundfunkgebühren, den Internetzugang, für die Abwicklung jeglicher Modalitäten beim Einzug.

Der Dienstleister verlangt dafür von seinen Kunden eine monatliche Pauschalmiete. Laut einer Studie des Immobilienberatungsunternehmens Cushman & Wakefield sparten Co-Living-Bewohner in den USA durch eine sinnvollere Aufteilung der Gemeinschaftsräume sowie die zusätzlichen Dienstleistungen und Vergünstigungen sogar bis zu 20 Prozent an Kosten gegenüber Alleinlebenden. Investoren sind begeistert. Der Immobilienmarkt feiert eine neue Anlageklasse. Doch ist Co-Living wirklich eine neuartige Wohnform, die die Bedürfnisse der jungen Generation erfüllt wie keine andere? Oder werden verzweifelte Wohnungssuchende mit leeren Versprechen ausgenutzt?

Für Medici-Living-CEO und -Mitgründer Gunther Schmidt ist die Sache eindeutig: Co-Living ist gefragt. Wer bei Medici einziehen will, muss sich auf eine Warteliste setzen lassen. Medici ist mit 2 000 Zimmern der größte deutsche Anbieter. Dem Unternehmen zufolge sind 96 Prozent davon vermietet.

Manche Bewohner klagen über schlechte Bedingungen. Quelle: Julian Olk
Co-Living in Berlin

Manche Bewohner klagen über schlechte Bedingungen.

(Foto: Julian Olk)

Homefully, der mit 600 Zimmern zweitgrößte Anbieter, kommt auf eine Belegungsquote von 95 Prozent. Gleichgesinnte werden zusammengebracht, indem die Anbieter darauf achten, dass es Übereinstimmungen in Tätigkeitsbereichen und Interessen der Bewohner gibt. Gleichzeitig bleiben die Mieter flexibel.

Die Mindestmietdauer liegt bei nur drei Monaten. „Leute müssen flexibler sein als je zuvor. Hier muss ich vielleicht nach New York, einige Zeit später nach London, danach wieder nach Berlin. Und da gab es bisher keine Lösung, wie man das sinnvoll mit einer Wohnform vereinbaren kann“, sagt Schmidt.

Kritiker wenden ein, dass die Anbieter die Wohnungsnot in den Städten ausnutzten. „Co-Living verteuert das Wohnen in erheblicher Weise“, bemängelt Berlins Bausenatorin Katrin Lompscher (Linke). Ihr fehlten jedoch die Zugriffsmöglichkeiten. Weil möblierte Wohnungen nicht im Mietspiegel erfasst sind, greift für sie die Mietpreisbremse nicht. „Die exorbitante Ausreizung aller rechtlichen Möglichkeiten für den maximalen Ertrag ist in diesem Segment das größte Problem“, poltert Lompscher.

Bei der heruntergekommenen Moabiter Wohnung von Jakob S. verweist Medici auf einen Einzelfall. „Wir sagen gar nicht, dass es überall wunderbar ist, aber das sind jeweils einzeln zu betrachtende Situationen“, erklärt ein Sprecher. Es handele sich um eine WG, nicht um ein Hotel, in dem einem jeden Tag hinterhergeräumt würde. Natürlich gebe es auch Begehungen und Kontrollen, um Schwierigkeiten vorzubeugen oder zu beheben. Auch Homefully spricht bei derartigen Problemen von absoluten Ausnahmen.

S. aber ist offenbar kein Einzelfall. „Das ist hier maßlos überteuert. Und beim Unternehmen ist nie jemand zu erreichen“, bemängelt in Frankfurt ein Bewohner von Homefully. „Absurde Preise, Zuglärm inklusive, einfach unverschämt“, so einer in Berlin. Ein Medici-Mieter in München sagt: „Da schlafe ich lieber unter der Brücke.“ Warum Leute wie S. trotzdem einziehen? Vielleicht weil sie von den Versprechungen und schönen Bildern im Internet geblendet werden. Besichtigungen sind bei Medici nur in deren neuen Premiumwohnungen namens „Quarters“ möglich. Bei Homefully sind Besichtigungen möglich, doch nicht üblich.

„Co-Living ist das Vokabular, mit dem Mietpreiswucher kaschiert wird“, sagt Ulrich Ropertz, Geschäftsführer des Deutschen Mieterbunds. Quelle: Homefully
Aussicht aus einer Co-Living Unterkunft

„Co-Living ist das Vokabular, mit dem Mietpreiswucher kaschiert wird“, sagt Ulrich Ropertz, Geschäftsführer des Deutschen Mieterbunds.

(Foto: Homefully)

Seinen Ursprung hat Co-Living im Angebotsmangel auf Wohnungsmärkten in amerikanischen Metropolen. Sebastian Würz, Gründer von Homefully, sammelte selbst leidvolle Erfahrungen auf dem Frankfurter Wohnungsmarkt. Nach fast 50 Besichtigungen stand er noch immer ohne Wohnung da, kam notdürftig auf der Couch seines alten Schulfreunds Bastian Schätzle unter.

Als Würz schließlich eine eigene, Schätzle eine neue Wohnung gefunden hatte, entschlossen sie sich, die alte möbliert zu inserieren. Was zunächst als Experiment gedacht war, entpuppte sich schnell als vielversprechende Geschäftsidee. Allein über Nacht hatten die beiden 25 Anfragen erhalten. „Wir haben gesehen: Nachfrage und Angebot für eine Wohnform wie Co-Living ist da“, sagt Würz. Beide kündigten ihre Jobs und starteten Homefully. Das war 2015.

Große Pläne

Mittlerweile vermietet Homefully Zimmer in sieben deutschen Städten sowie in Zürich. Medici ist in elf Städten in Deutschland, den USA und den Niederlanden präsent. Die Anbieter haben noch viel vor. Medici Living plant allein in Europa gemeinsam mit dem Immobilien-Investment-Manager Corestate, der Geld von institutionellen Anlegern verwaltet, eine Milliarde Euro zu investieren. 6000 Zimmer sollen in Europa hinzukommen, 1300 in den USA. „Wir wollen in den nächsten Jahren in über hundert Städten vertreten sein und so ‚Wohnen made in Germany‘ in die Welt exportieren“, sagt Medici-CEO Schmidt.

Dass sie damit Erfolg haben könnten, zeigen Geschichten wie die von Saket Toshniwal. „Am Anfang wollte ich schnell irgendwo unterkommen und dann weitersuchen“, sagt der junge Inder. Daraus sind mittlerweile ein Jahr und drei Monate geworden. Toshniwal wohnt in einem Neubau von Medici in Berlin.

Dieser ist Teil der Marke Quarters, bei der man nicht wie bisher auf einzelne Wohnungen in Mehrfamilienhäusern, sondern auf selbst gebaute Wohneinheiten setzt. In den Obergeschossen befinden sich neun WGs mit je vier Schlafzimmern. Im Erdgeschoss ist der „Community-Space“, ein großes Wohnzimmer sozusagen. Jedes Quarters hat eine „Community-Managerin“, die sich um die Angelegenheiten der Bewohner kümmert.

Toshniwal arbeitet für eine bekannte Dating-App: „Da weiß ich, wie einsam sich viele Menschen fühlen.“ Co-Living hingegen brächte junge Menschen zusammen, die auch zusammenpassten. Mit seinen Mitbewohnern kann Toshniwal Fachgespräche führen, weil alle einen ähnlichen Berufshintergrund haben. Der Inder will mit einem Mitbewohner sogar ein Start-up gründen.

Wenn man wie er in ein neues Land gehe, sei Co-Living „genau das, was es dafür braucht“, sagt Toshniwal. „Man kommt schnell an, weil einem so viel Aufwand abgenommen wird“, sagt er. 550 Euro lässt sich Toshniwal den Rundumservice monatlich kosten. „Ein fairer Preis für den ganzen Service“, findet er.

Vorwurf Mietwucher

Es gibt Leute, die das anders sehen. „Co-Living ist das Vokabular, mit dem Mietpreiswucher kaschiert wird“, sagt Ulrich Ropertz, Geschäftsführer des Deutschen Mieterbunds. Fest macht er das an einer Rechnung, die aus der Pauschalmiete die Kaltmiete herausfiltern soll, um einen Vergleich mit ortsüblichen Mieten zu ermöglichen.

Beispiel: eine Wohnung von Homefully in Frankfurt unweit der Universität, 70 Quadratmeter groß. Die ortsübliche Miete beträgt dort laut Mietspiegel maximal 993 Euro. Mietpreiswucher wird in der Regel dann angenommen, wenn der Mietpreis mehr als 50 Prozent über der ortsüblichen Kaltmiete liegt, hier also bei über 1489 Euro. Die drei Bewohner zahlen zusammen eine Pauschalmiete von 2260 Euro inklusive aller Nebenkosten und Services.

Die Nebenkosten lassen sich schätzungsweise anhand des ortsüblichen Betriebskostenspiegels herausrechnen, ebenso durchschnittliche Kosten für Strom und Internet. Macht 307 Euro monatlich. Damit das Angebot nicht in Mietpreiswucher-Bereiche vorstößt, müssten 464 Euro auf Mobiliar, Service und die wöchentliche Reinigung entfallen.

Homefully bestreitet den Vorwurf des Mietpreiswuchers. Der Mietspiegel sei für möblierte Wohnungen nicht relevant. „Wir sind nicht günstig, aber auch nicht im Luxussegment“, sagt CEO Würz. Man bemühe sich, so effizient wie möglich für die Kunden zu sein und einen dafür guten Preis abzubilden.

„So viele Services können die Unternehmen gar nicht anbieten, mindestens die Hälfte der 464 Euro muss auf das Mobiliar entfallen, vermutlich sogar mehr“, sagt Jurist Ropertz vom Mieterbund. Die jährliche Mobiliarumlage kann zum Beispiel errechnet werden, indem die Anschaffungskosten der Möbel durch ihre geschätzte Restnutzungsdauer dividiert werden. Hinzu kommt ein Gewinnzuschlag für den Vermieter, der häufig bei zwölf Prozent liegt. Angenommen, das Mobiliar mache die Hälfte aus, errechnet sich daraus eine jährliche Umlage von 2786 Euro.

Das Bundesfinanzministerium nimmt bei Möbeln im Wohngewerbe eine durchschnittliche Restnutzungsdauer von zehn Jahren an, demnach müsste der Anschaffungspreis bei 24.875 Euro liegen. „Diese Summe entspricht wahrlich nicht den Kosten einer Ikea-Standard-Einrichtung für drei Zimmer plus Küche, um die es sich in den meisten Fällen handelt“, sagt Ropertz.

An dieser Rechnung macht er fest, dass viele Co-Living-Angebote, wenn man separiert die Zahlen betrachtet, im Bereich des Mietpreiswuchers seien. „Macht euch klar, dass ihr da gnadenlos abgezogen werdet“, sagt er. Damit dies aber strafbar wäre, muss eine sogenannte Mangellage vorliegen, der Mieter also vorweisen, dass es weit und breit keine alternative Wohnung für ihn gab. „Die Mangellage ist eine sehr große Hürde, wenn man Mietpreiswucher erfolgreich geltend machen will. Außerdem ist ein Vergleich von Pauschalmieten mit dem Mietspiegel vor ‧Gericht nicht so einfach zulässig“, ‧erklärt Martin Hamer, Mietrechtsexperte bei der Kanzlei Greenberg Traurig.

Wie genau sich die Pauschalmiete zusammensetzt, sei Geschäftsgeheimnis, sagt Homefully-Chef Würz: „Klar ist jedoch, dass unser Mietpaket nicht nur die Wohnung, das Zimmer und die Möbel, sondern auch die wöchentliche Reinigung, die GEZ-Gebühr, alle weiteren Nebenkosten und den persönlichen Austausch mit unseren Mietern in Form unseres Community-Managements umfasst.“ Vergleiche man die Homefully-Wohnungen mit aktuellen Marktpreisen bei Neuanmietungen, sei man „zum Glück sehr konkurrenzfähig“.

Für eine Wohnung von Medici in Hamburg – ohne Reinigungsservice – ergibt sich bei gleicher Vorgehensweise ein Anschaffungspreis für das Mobiliar von 16 230 Euro. Medici kritisiert die Rechnung als „fehlerhaft und interessengeleitet“: „Es handelt sich hier um möblierte WG-Wohnungen. Diese sind vom Mietspiegel nicht erfasst. Daher ist dieser auch nicht maßgeblich.“ Passender seien Daten von Empirica für WGs in Uni-Städten, die

2018 einen Wert für das obere Preissegment von 520 Euro Warmmiete ohne Strom, Internet und Möbel sowie Kücheneinrichtung zeigten. Zudem liege die Durchschnittsmiete von privat vermieteten möblierten WG-Zimmern im Umkreis von zwei Kilometern um die Hamburger Medici-Wohnung bei 530 Euro kalt. Rechne man darauf die Annahmen für ‧Internet, Nebenkosten und Strom hinzu, liege die Medici-Wohnung ‧lediglich 3,7 Prozent darüber.

Auch wenn Medici und Homefully die Kritik zurückweisen, ändern sie ihre Ausrichtung. „Am Anfang haben wir sehr auf das Preis-Leistungs-Verhältnis gesetzt. Das holt uns mittlerweile auch etwas wieder ein“, sagt Würz von Homefully. Bei neuen Wohnungen achte man mehr auf Qualität.

Medici will die geplante Expansion allein mit der neuen Premiummarke Quarters bestreiten, bei der etwa das Mobiliar speziell für deren Wohnungen designt wurde. Das alte Mehrfamilienhaus-Konzept soll nicht ausgeweitet werden. Jakob S. sieht sich davon unberührt: „Ich habe schon kurz nach dem Einzug angefangen, wieder eine andere Wohnung zu suchen.“ In einem ist er sich sicher: Co-Living soll es auf keinen Fall wieder sein.

*richtiger Name der Redaktion bekannt

Mehr: Wohnen auf gewollt kleinstem Raum trendet. Wer noch unsicher ist, kann es im Urlaub ja mal ausprobieren – denn Tiny Houses kann man auch mieten.

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