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Wohnungen, Büros, Logistikzentren Studie: Der Immobilienboom hat seinen Höhepunkt erreicht

Die Konjunktureintrübung wird auch am Häusermarkt nicht spurlos vorbeigehen. Einen abrupten Preissturz erwartet das Handelsblatt Research Institute aber nicht.
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Der Präsident des HRI spricht von einer Plateaubildung am Markt.
Bert Rürup auf der Handelsblatt-Tagung Immobilienwirtschaft in Berlin

Der Präsident des HRI spricht von einer Plateaubildung am Markt.

Berlin Eine Sache ist für Bert Rürup ziemlich klar: Der Immobilienboom hat seinen Höhepunkt offenbar erreicht. So lautet das zentrale Ergebnis einer aktuellen Studie des Handelsblatt Research Institute (HRI), die sich mit der Verbindung von konjunktureller Entwicklung und dem Immobilienzyklus beschäftigt.

Grundsätzlich konnten die Ökonomen einen Zusammenhang feststellen. „Immobilienzyklen laufen Konjunkturzyklen mit einer gewissen Verzögerung nach“, sagt Rürup, Präsident des Instituts. Das lässt angesichts der zuletzt schwächeren Konjunktur auch eine schwächere Entwicklung am Immobilienmarkt erwarten.

Rürup aber gibt Entwarnung: Er spricht von einer Plateaubildung am Markt. Das heißt: Die Nachfrage bleibt vorhanden, wächst aber eher weniger stark als in den Vorjahren.

Wann und wie stark es am Markt abwärts geht, vermag die Studie nicht vorherzusagen. Immobilienzyklen könnten teilweise auch doppelt so lang wie Konjunkturzyklen sein, erklärt Rürup bei der Vorstellung der Studie auf der Handelsblatt-Tagung Immobilienwirtschaft in Berlin.

In diesem Jahr hat sich die Konjunktur unter dem Eindruck des Handelskonfliktes und des Brexits deutlich eingetrübt. Das HRI erwartet für 2019 nur ein Wachstum von 0,3 Prozent. Im kommenden Jahr könnte sich dieser Wert zwar auf 0,6 Prozent erhöhen.

Dies sei jedoch vor allem der Tatsache geschuldet, dass es vier Arbeitstage mehr gibt, weil Feiertage aufs Wochenende fallen. 2021 werde sich die Wirtschaft erholen, aber mit einem Prozent weiter unter ihren Möglichkeiten bleiben. Das HRI schätzt das Potenzialwachstum auf 1,4 Prozent.

Die Tatsache, dass weiterhin mit Wachstum gerechnet wird, lässt bereits erahnen: Mit dem ganz großen Abschwung am Immobilienmarkt rechnen Rürup und seine Kollegen nicht. Am ehesten wäre noch der Büromarkt betroffen. Zunehmende Sparanstrengungen würden dazu führen, dass zumindest kein weiteres Personal eingestellt werde. In diesem Szenario sinkt die Nachfrage nach zusätzlichem Büroraum.

Abschätzen ließen sich die Konsequenzen grob mit einem Blick auf das Ifo-Beschäftigungsbarometer. Die Faustregel lautet: Abschwächungen im Ifo-Index schlagen sich drei Quartale später im Neuvermietungsgeschäft nieder. Bereit seit Beginn 2019 fällt der Index. Allmählich müssten die Folgen also spürbar sein.

Noch läuft der Markt für Büroräume in den Metropolen gut

Noch zeigt sich das am Markt nicht. Gerade in den sieben größten Städten registriert auch der Immobiliendienstleister JLL steigende Mieten.

Dennoch hat auch JLL-Deutschland-Chef Timo Tschammler einen Effekt der Konjunktur auf die Vermietung festgestellt. Gab etwa der Ifo-Beschäftigungsindex um fünf Prozent nach, dann sank der Flächenumsatz auf dem Büromarkt in der Vergangenheit um zehn Prozent.

Hat der Dax zehn Prozent verloren, gingen die Vermietungszahlen um zwölf Prozent zurück – jeweils mit drei Quartalen Verzögerung. „Das sollten wir alle sehr wachsam im Auge behalten“, appelliert Tschammler.

Nachdenklich stimmen ihn offenbar die zahlreichen Meldungen von Stellenstreichungen in der Industrie. „Die große Frage ist doch, wie lange es dauert, bis das Hüsteln der Produktion die unternehmensnahen Dienstleistungen und damit die Hauptabnehmer der Büros infiziert“, sagt Tschammler.

Derzeit läuft der Vermietungsmarkt in den Metropolen gut. Der Leerstand sinkt, die Mieten sind gestiegen, in Berlin und Hamburg im dritten Quartal im Vergleich zum Vorjahr sogar mit zweistelligen Prozentwerten.

Zuletzt legte sogar die Bautätigkeit bei Büros in den Metropolen deutlich zu, ohne dass sich Experten Sorgen machten, eben weil die Leerstandsquoten so gering sind. In Berlin, wo die Leerstandsquote bei 1,5 Prozent liegt, stieg die Bautätigkeit laut Bulwiengesa im Vergleich zu 2018 um ein Drittel an.

Mehr als zwei Millionen Quadratmeter Bürofläche werden dort aktuell gebaut. Doch auch in Großstädten mit vergleichsweise hohem Leerstand wie Frankfurt (7,1 Prozent) legte die Bautätigkeit in diesem Jahr um knapp ein Fünftel auf rund eine Million Quadratmeter zu.

Tschammler aber gibt Entwarnung für die Immobilienbranche: Wegen des heute guten Vermietungsmarktes könnte die Leerstandsquote in Berlin auf bis zu 7,4 Prozent steigen, bevor die Mietpreise nachgeben, rechnet er vor.

Gerade aus Bausicht spielt für Rürup jedoch ein ganz anderes Thema eine Rolle: die Digitalisierung. Künftig würden Büros anders genutzt.

Arbeit verliere die lokale Bindung. Der benötigte Flächenbedarf werde tendenziell zurückgehen. Er könnte sich lokal auch anders verteilen als heute noch gedacht. Der gewerbliche Immobilienmarkt, das geht aus den Analysen hervor, ist für konjunkturelle Veränderungen am anfälligsten.

Hohe Zahlungsbereitschaft der Kunden

Weniger spürbar ist dies am Wohnimmobilienmarkt, der dieser Tage im Zentrum der gesellschaftlichen Debatten steht. Hier rechnet das HRI nicht mit Verwerfungen.

Der Bedarf an Wohnraum in den Ballungszentren und in deren Umland bleibt ungebrochen hoch. „Anzeichen für großflächig fallende Preise auf dem Markt für Wohnimmobilien gibt es derzeit nicht“, heißt es in der Studie. Zuletzt zeigten Analysen etwa der Firma F+B, dass die Mieten durchaus auch in Großstädten leicht sanken.

Die Kaufpreise für Wohnhäuser und Eigentumswohnungen in Deutschland steigen hingegen weiter. Im zweiten Quartal 2019 lagen sie durchschnittlich um 5,2 Prozent höher als im Vorjahresquartal.

Auch künftig dürfte die Zahlungsbereitschaft von Mietern und potenziellen Immobilienkäufern nicht sinken, sondern nur langsamer ansteigen als in den zurückliegenden Jahren, glauben die Ökonomen des HRI.

Sollte das Baukindergeld – wie geplant – Ende 2020 auslaufen, könnte dies den Markt kurzfristig sogar noch anfachen, weil sich viele Menschen den Zuschuss noch sichern möchten.

Eine allgemeingültige Einschätzung für Auf- und Abschwung am Immobilienmarkt kann es aber ohnehin nicht geben, da er einerseits lokal, andererseits in seinen Segmenten sehr spezifisch ist.

So war bereits in den vergangenen Jahren des Wirtschaftsaufschwungs ein Abschwung bei Handelsimmobilien, speziell Shoppingcentern, zu beobachten. Zugleich aber stieg im Zuge des zunehmenden Onlinehandels die Nachfrage nach Lagerflächen und Logistikzentren.

Mehr: Die Preise für Immobilien steigen noch, doch die Mieten stagnieren schon. Ein vernünftiges Risiko-Rendite-Verhältnis besteht häufig nicht mehr.

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