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Wohnungsbau Die Verdichtung von Innenstädten ist ein teures Potenzial

Um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, sollen Baulücken geschlossen und Grundstücke enger bebaut werden. Die Theorie entpuppt sich in der Praxis aber als hochkomplex.
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Am Marktplatz in Köln-Braunsfeld entsteht Wohnraum über einer Zugstrecke. Quelle: MaxGrönert
Gleis unterm Bett

Am Marktplatz in Köln-Braunsfeld entsteht Wohnraum über einer Zugstrecke.

(Foto: MaxGrönert)

Erfurt Ein Bahngleis durchschneidet ein Grundstück in Köln-Braunsfeld. Dutzende Güterzüge rattern hier täglich zwischen Wohn- und Geschäftshäusern hindurch. In direkter Nachbarschaft befindet sich mit der Aachener Straße eine wichtige Verkehrsader mit oberirdischen Straßenbahngleisen. Es gibt bessere Wohnlagen in Köln.

Und doch entsteht dort gerade ein deutschlandweit einmaliges Projekt, wie es Anton Bausinger beschreibt. Der Geschäftsführer des Kölner Bauunternehmens Friedrich Wassermann lässt über den Gleisen der Güterzüge eine Gebäudezeile errichten. Früher parkten entlang der Schienen Anwohner ihre Autos, zweimal wöchentlich fand ein Markt statt.

Heute wird diese Fläche für den Wohnungsbau genutzt – nachverdichtet, wie es in der Fachsprache heißt. Bauarbeiter werkeln gerade an der 160 Meter langen Eintunnelung der Gleise und den Erdgeschossen der neuen Gebäude. 67 Wohnungen und 600 Quadratmeter Gewerbefläche sollen entstehen.

In den deutschen Metropolen steigen die Mieten und Kaufpreise seit Jahren rasant. Es gibt in den Städten nicht genügend Wohnraum, um die Nachfrage zu stillen. Weil Grundstücke immer teurer werden und damit auch die späteren Mietpreise treiben, setzt man große Hoffnungen in Nachverdichtung auf bestehenden Flächen und Gebäuden. Dort kann noch bezahlbarer Wohnraum entstehen, so die Theorie. Die Umsetzung in der Praxis fällt aber oft bürokratisch und teuer aus.

Grundsätzlich gibt es zwei Möglichkeiten: Neubau auf bestehenden Flächen, beispielsweise in Innenhöfen, oder die Aufstockung. Das Pestel-Institut hat mit der TU Darmstadt in der „Deutschlandstudie 2019“ ein Potenzial von 2,3 bis 2,7 Millionen Wohnungen errechnet, die auf Wohnhäusern, Supermärkten, Bürogebäuden oder Parkhäusern entstehen könnten. Zum Vergleich: Die Bundesregierung hat für den Vier-Jahres-Zeitraum der aktuellen Legislaturperiode ein Ziel von 1,5 Millionen neuen Wohnungen ausgegeben.

Überschaubares Potenzial

Das Statistische Bundesamt erfasst zwar nicht, wie viele neue Wohnungen tatsächlich in Nachverdichtungsmaßnahmen entstanden sind. Gemessen werden aber zumindest die Fertigstellungen „im Bestand“, die zumindest ein Indiz für einen Teil des Nachverdichtungsmarktes sein können, etwa Aufstockungen oder Umnutzungen von Bürogebäuden.

So stieg die Zahl der fertiggestellten Wohnungen im Bestand seit 2013 zwar von 22.700 auf 32.800 Wohnungen. Das ist jedoch ein kleiner Anteil an den zuletzt 287.000 fertiggestellten Wohnungen. „Die teils intensive Diskussion über das Potenzial von Wohnungen im Nichtwohngebäudebestand spiegelt sich bisher noch nicht in einer wirklichen Wohnungsbaurelevanz wider“, schlussfolgern denn auch die Autoren der Deutschlandstudie.

Reiner Nagel, Vorstandsvorsitzender der Bundesstiftung Baukultur, hat eine Erklärung, warum aktuell nicht mehr geschieht: Bereits seit dreißig Jahren werde über Nachverdichtung gesprochen. Bei leicht zu schließenden Baulücken sei dies längst geschehen. „Wer heute nachverdichten möchte, muss etwa Splittergrundstücke aufkaufen und zusammenführen. Oft müssen Zustimmungen der Nachbarn eingeholt werden. Wir reden hier von komplexen Entwurfsverfahren“, sagt Nagel.

Bei Aufstockungen gilt es unter anderem, hohe Brandschutzauflagen, Stellplatzverordnungen sowie Schall- und Emissionsschutz zu beachten. Sollen Wohnungen auf Parkhäusern oder Büros gebaut werden, kann noch eine Änderung des Flächennutzungsplans hinzukommen.

Das steigert die Kosten: „Die Bau- und Herstellungskosten bei Aufstockungen betragen das 1,5– bis Zweifache im Vergleich zu klassischen Neubauten“, sagt Nagel. In den Großstädten werde dieser Kostennachteil aber von dem Vorteil der eingesparten Grundstückskosten überkompensiert.

Welchen Effekt der gesparte Grundstückspreis für die Kosten am Ende hat, zeigt das Beispiel der Platensiedlung in Frankfurt. Dort lässt die städtische Wohnungsgesellschaft ABG rund 650 Wohnungen durch Nachverdichtung entstehen. Die durchschnittliche Neuvertragsmiete im Stadtteil Ginnheim liegt bei 13,60 Euro pro Quadratmeter. In den neuen Wohnungen der ABG soll die monatliche Miete maximal 10,50 Euro pro Quadratmeter betragen.

Nicht immer kann der Eigentümer eines Grundstücks selbst bauen. Unternehmer wie Christoph Gröner, Chef der CG Gruppe, eines der größten deutschen Wohnungsentwickler, haben sich darauf spezialisiert, Baulücken in Innenstädten zu schließen oder Gewerbegebäude in Wohnraum umzuwandeln.

Die Grundstücke müssen sie in der Regel erst kaufen. „Die Nachverdichtungen sind bei Grundstückserwerb regelmäßig im Preis bereits berücksichtigt“, sagt Gröner. „Sie haben überhaupt keinen Vorteil bei der Preisbildung.“ Nachverdichtungen seien zwar „richtig und wichtig“. Bezahlbarer Wohnraum ließe sich so aber nicht realisieren. Normaler Geschosswohnungsbau inklusive Tiefgarage schlage mit Baukosten von 2.500 Euro pro Quadratmeter zu Buche. Bei Aufstockungsmaßnahmen seien es hingegen bis zu 3.500 Euro.

Den Supermarkt im Haus

Patrick Herzog-Smethurst, Geschäftsführer der DKW-Gruppe, eines Berliner Projektentwicklers, berichtet von langwierigen Genehmigungsverfahren bei Nachverdichtungen. Die Bürokratie sei aber nicht nur ein zeitlicher Aufwand, sondern auch kostspielig. „Wenn wir teilweise in einem bestehenden Gebäude auch nur ein Dachgeschoss ausbauen, müssen wir das gesamte Treppenhaus für den Brandschutz ertüchtigen“, erklärt Herzog-Smethurst. „Bei einem sechsgeschossigen Wohnhaus kann das allein 100.000 Euro kosten.“ Vom klassischen Dachgeschossausbau in einem Altbau abgesehen sei Nachverdichtung eine der teuersten Möglichkeiten, Wohnraum zu schaffen.

Dass Aufstockung auch auf wohnfremden Gebäuden möglich ist, wollen die Lebensmitteldiscounter Aldi Nord und Lidl zeigen. Das hat Potenzial: Allein über eingeschossigen Einzelhandelsläden ließen sich laut Deutschlandstudie 400.000 Wohnungen errichten. Aldi Nord plant, in den kommenden Jahren 2.000 Wohnungen in Berlin zu bauen.

Den Anfang machen zwei Projekte in Lichtenberg und Neukölln. Für den Discounter greifen die gleichen Auflagen wie für andere Bauherren: Ein Drittel der Wohnfläche muss auf Sozialwohnungen entfallen. Die Mieten sind dort auf 6,50 Euro begrenzt. In den übrigen Wohnungen soll die Miete zwischen zehn und zwölf Euro pro Quadratmeter liegen.

Konkurrent Lidl hat laut eigenen Angaben schon über zehn Projekte abgeschlossen. Wie viele Wohnungen konkret entstanden sind, will Lidl aber genauso wenig verraten wie die Höhe der Mieten. „Wir wollen aber unserem Motto treu bleiben und ein sehr gutes Preis-Leistungsverhältnis bieten“, erklärt ein Sprecher.

Die Discounter handeln aber nicht unbedingt aus Altruismus. Die Immobilienvorhaben seien nicht als eigenständiger Geschäftsbereich anzusehen, „sondern eine Maßnahme zum Ausbau und zur Modernisierung unseres Filialnetzes“, sagt ein Sprecher von Aldi Nord. In Großstädten herrscht eine große Konkurrenz um Bauland. Bauen die Märkte Wohnungen, könnte das ihre Chancen auf einen Zuschlag erhöhen.

Hohe Anforderungen an Bestandsgebäude

Wie komplex Nachverdichtung sein kann, wird beim Kölner Projekt in Braunsfeld deutlich. Mit der Überbauung einer Güterzugstrecke stellt sich Bauunternehmer Bausinger einer in Deutschland bisher einmaligen Herausforderung. Nachdem er die ersten Pläne veröffentlichte, protestierten Anwohner gegen die „monumentale Bebauung“ auf dem Marktplatz. Mittlerweile habe sich die Kritik aber beruhigt, sagt Bausinger, der den Dialog suchte.

Bis das Vorhaben genehmigt war, vergingen 14 Monate. Damit konnte der Bau aber noch nicht beginnen. Die Kölner Bezirksregierung nahm das Projekt noch einmal genauer unter die Lupe. Ein weiteres Jahr ging ins Land. Seit knapp einem Jahr darf gebaut werden.

Die Anforderungen sind hoch. Den Fall einer Zugentgleisung sollen bis zu ein Meter starke Betonwände sichern. Der Brandschutz ist strenger als bei üblichen Projekten: Der Tunnel muss dem Abbrennen von Kohlestaub – Material, das die Züge unter anderem transportieren – anderthalb Stunden standhalten.

Um den Wohnfrieden zu gewährleisten, sollen eine 50 Zentimeter dicke Betonplatte und Gummipolster die Erschütterungen polstern. „Wenn alles fertig ist, werden in den Wohnungen über den Gleisen keine Gläser klirren“, verspricht Bausinger. Billig ist das alles nicht. Bausinger sagt selbst, dass sich die Eigentumswohnungen eher in der „oberen Preisrange“ befinden. Allein die Spezialkonstruktion für die Übertunnelung schlage mit zusätzlich 500 Euro pro Quadratmeter über das Projekt gerechnet zu Buche. In der Spitze kostet eine Wohnung 6.000 Euro pro Quadratmeter.

Wenn das Projekt 2021 fertiggestellt wird, werden seit dem Kauf des Grundstücks elf Jahre vergangen sein. Noch gebe es zwar kein konkretes Vorhaben, aber er habe schon ein, zwei ähnliche Grundstücke in Köln im Blick. „Wir haben hier viel Lehrgeld bezahlt. Warum sollten wir das nicht auch in Zukunft nutzen“, sagt Bausinger.

Mehr: Das sind die Trendviertel 2019 – Wo die Preise besonders stark steigen.

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