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Wohnungskonzern Vonovia macht Rekordgewinn, doch der hat seinen Preis

Deutschlands größter börsennotierter Wohnungskonzern knackt beim Gewinn erstmals die Milliardenmarke. Doch es gibt auch Kritik. Die Vonovia reagiert.
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Für Mieterhöhungen nach Modernisierungen wurde Vonovia in den vergangenen Monaten stark kritisiert. Quelle: dpa
Vonovia

Für Mieterhöhungen nach Modernisierungen wurde Vonovia in den vergangenen Monaten stark kritisiert.

(Foto: dpa)

ErfurtDie Geschäfte für Vonovia laufen prächtig. Erstmals in der Geschichte knackte das Unternehmen die Marke von einer Milliarde Euro beim Gewinn. Der für die Immobilienbranche richtungsweisen „Funds From Operation I“, der die Erträge aus dem operativen Geschäft ausweist, stieg 2018 um knapp 16 Prozent auf 1,07 Milliarden Euro. In der Bilanz ist von einem „sehr guten Ergebnis“ die Rede.

Für den Gewinnsprung maßgeblich sind die Zukäufe der Bochumer im vergangenen Jahr. Erstmals sind sowohl Buwog als auch Victoria Park in der Bilanz einbezogen worden. Der Effekt schlägt sich am deutlichsten im Gesamtverkehrswert (Marktwert) nieder, der von 33,4 auf 44,2 Milliarden Euro anstieg. Vonovia besitzt nun knapp 400.000 Wohnungen, dank der Buwog rund 23.000 in Österreich, dank Victoria Park 14.000 in Schweden.

Auch bei den Mieten nimmt Vonovia deutlich mehr ein. Die Mieterlöse stiegen um 13,6 Prozent auf 1,9 Milliarden Euro. Dass die Gesamterlöse deutlich stärker steigen als die Durchschnittsmiete, die um rund vier Prozent auf 6,52 Euro kletterte, liegt nicht zuletzt an den zusätzlichen Wohnungen, die durch die Zukäufe und Wohnungsbau ins Portfolio kamen.

„Debatte wird sehr emotional geführt“

Bei der Vorstellung der Zahlen an diesem Donnerstag wird dennoch schnell klar: Rekorderlöse im Mietgeschäft sind in Zeiten aufgeheizter Debatten am Immobilienmarkt erklärungsbedürftig geworden. „Die Debatte wird sehr emotional geführt. Dafür habe ich vollstes Verständnis, denn Wohnen bleibt ein existenzielles Thema“, leitete Vonovia-Chef Rolf Buch die Telefonkonferenz zur Bilanz ein.

In den vergangenen Monaten sind die großen börsennotierten Wohnungskonzerne die Kritik geraten, nicht zuletzt Vonovia, der größte unter ihnen. Mieterbünde kritisieren hohe Mieterhöhungen nach Modernisierungen, oft zögerliche Instandhaltungsarbeiten, undurchsichtige Nebenkostenabrechnungen. Kaum ein Tag vergeht, ohne dass Medien über Mieterbeschwerden berichten.

Vonovia-Chef Buch ist daher um Imagepflege bemüht. „Luxuswohnen, Herausmodernisieren, Betrug mit Nebenkosten – das passt nicht zu Vonovia“, sagt er. Den Kritikern antwortet er mit Statistiken: Die Instandhaltungsaufwendungen seien im vergangenen Jahr um 12,9 Prozent auf 17,72 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche gegenüber dem Vorjahr (15,70 Euro) gestiegen. Anders als Kosten für die Modernisierung dürfen Vermieter diese Investitionen nicht über eine Mieterhöhung umlegen.

Zudem bekräftigte Buch seinen bereits im Dezember vorgestellten Plan, die Modernisierungsmieterhöhungen künftig auf zwei Euro pro Quadratmeter zu deckeln. Im Schnitt lagen sie zuletzt bei 1,50 Euro. Tatsächlich aber dürfte Vonovia in vielen Fällen kaum anderes übrigbleiben: Seit Jahresbeginn sind die Modernisierungsmieterhöhungen gesetzlich gedeckelt.

In Wohnungen mit einer Miete von weniger als sieben Euro pro Quadratmeter darf nach Modernisierungen um nicht mehr als zwei Euro erhöht werden. Bei Wohnungen mit einer Miete von über sieben Euro liegt die Kappungsgrenze bei drei Euro. Viel Streit gab es im vergangenen Jahr auch um die Nebenkosten.

Vonovia hat in den vergangenen Jahren viele haushaltsnahe Dienstleistungen wie Handwerkeraufgaben, TV- oder Energiedienstleistungen in den Konzern integriert. Die im Segment „Value-Add“ erfassten Erlöse stiegen von 1,2 auf 1,5 Milliarden Euro. Mieterbünde kritisierten unter anderem intransparente Abrechnungen und nicht nachvollziehbare Posten.

Buch hält gegen: Die Nebenkosten lägen im Schnitt bei 2,61 Euro pro Quadratmeter und damit noch unter Bundesdurchschnitt, den der Deutsche Mieterbund Ende 2018 bei 2,79 Euro ermittelte. Außerdem könne Vonovia einen Großteil der Nebenkosten nicht beeinflussen, wie etwa Heiz-, Wasser- und Stromkosten, die rund ein Drittel des Postens ausmachten, sagt Buch.

Zugleich gesteht er ein, dass nicht jede Abrechnung tadellos war: „Jede falsche, zu spät gestellte Nebenkostenabrechnung ist eine zu viel.“ Die Einspruchsquote über den Wohnungsbestand hinweg liege bei fünf Prozent, die Erstattungsquote bei 0,7 Prozent. Im kommenden Jahr wollen die Bochumer deutlich mehr investieren als zuletzt. Knapp zwei Milliarden Euro sind für Investitionen in Neubau, Modernisierung und Instandhaltung angepeilt (2018: 1,6 Milliarden Euro).

Viele Neubauten geplant

Ein großer Teil davon soll in den Neubau fließen. Rund 2700 Wohnungen möchte Vonovia in diesem Jahr bauen. Ob das Ziel erreicht werden könne, hänge aber von den Baugenehmigungen ab. Im vergangenen Jahr hat Vonovia 1100 Wohnungen fertiggestellt. Ein „Tropfen auf den heißen Stein“, sagt auch Buch. Aber es sei immerhin ein Anfang. Nur Neubau schaffe in Zeiten des Wohnungsmangels für Abhilfe.

An Ausblick und Zahlenwerk der Vonovia haben Analysten nur wenig zu meckern. Das Umfeld dürfte für Wohnkonzerne gut bleiben: Die Nachfrage nach Wohnraum in den Ballungsräumen übertrifft nach wie vor das Angebot. „Für 2019 erwarten wir ein anhaltendes Wachstum, da die Mietregulierung für Stabilität und Vorhersehbarkeit sorgt“, erklärt Charles Boissier, Analyst bei UBS mit Blick auf die Entwicklung von Vonovia.

Mit dem Ausblick zeigt sich auch Thomas Neuhold, Analyst bei Kepler Cheuvreux, zufrieden. „Der Ausblick für weiteres Mietwachstum ist exzellent“, sagt er. Allein beim Cashflow sieht er ein Wachstumspotenzial von neun bis 12 Prozent. Gut findet er auch, bewusst in Neubau zu investieren. Das habe auch den Vorteil, dass ähnlich wie bei umfassenden Modernisierungen hier die Mietpreisbremse nicht greift und Wohnungen zu marktüblichen Preisen vermietet werden können.

Einzig eine Goodwill-Korrektur beim Nettovermögenswert um 700 Millionen steche in den ansonsten guten Zahlen hervor. Doch auch dieser lässt sich für ihn leicht erklären: Der Goodwill stamme von Preisaufschlägen von früheren Zukäufen. Die Aufschläge wurden gezahlt, weil Aufwertungspotenziale gesehen wurden. Nun seien diese Aufwertungen erfolgt, der Goodwill habe seine Berechtigung verloren.

Für die Zukunft sieht Neuhold weiteres Aufwertungspotenzial. Er rät zum Kauf der Vonovia-Aktie. Sein Kursziel liegt bei 53 Euro.

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1 Kommentar zu "Wohnungskonzern: Vonovia macht Rekordgewinn, doch der hat seinen Preis"

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  • Hohe Mieten, niedrige Zinsen, da freuen sich die Aktionäre.
    Wer hat eigentlich damals den Banken verboten auf Nahrungsmittel zu spekulieren?
    Müsste man dies nicht auch auf Wohnimmobilien tun? Oder die Steuer so gestalten, dass dies nicht geschieht?