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Wohnungskonzern Vonovia verliert vor Gericht im Streit um Betriebskosten

In München hat ein Mieter den Wohnungskonzern auf Rückzahlung seiner Betriebskosten verklagt. Das Amtsgericht gibt ihm in weiten Teilen Recht.
Update: 26.04.2019 - 18:26 Uhr Kommentieren
Der Wohnungskonzern setzt verstärkt darauf, Hausmeister- und Handwerkerleistungen, die meist von Externen erbracht werden, in den Konzern zu integrieren. Quelle: dpa
Vonovia

Der Wohnungskonzern setzt verstärkt darauf, Hausmeister- und Handwerkerleistungen, die meist von Externen erbracht werden, in den Konzern zu integrieren.

(Foto: dpa)

ErfurtDeutschlands größter börsennotierter Wohnungskonzern hat am Münchner Amtsgericht eine Schlappe erlitten. Die Richter gaben an diesem Freitag einem Kläger in weiten Teilen Recht, der gegen die hohen Hauswartkosten in einer Betriebskostenabrechnungen (Aktenzeichen 461 C 21735/17) vor Gericht gezogen war. Dem Kläger steht jetzt die Rückzahlung eines Teils der Betriebskosten zu.

Konkret focht der Mieter Franz Obst aus einer Münchner Wohnanlage der Vonovia die Höhe der Hauswartkosten an. Erstmals seien ihm 2013 Unstimmigkeiten aufgefallen. Dieser Posten der Nebenkostenabrechnung stieg damals im Vergleich zum Vorjahr von 20.000 auf 60.000 Euro an. „2013 hat Vonovia von externen Hausmeistern auf Objektbetreuer und Handwerker von Tochterfirmen des Konzerns umgestellt“, sagte Obst dem Handelsblatt.

Er führt die Kostensteigerung auf die Umstellung zurück. Sein Verdacht: Vonovia verdient an den Kostensteigerungen. Nachdem sich die Lage auch mit dem Jahr 2014 nicht besserte, ging Obst gegen die Abrechnung vor.

Nach mehrfachen Gesprächen und mit Unterstützung des Münchner Mietvereins erhielt Obst eine Aufstellung der Tätigkeiten, die der bei einer Tochtergesellschaft von Vonovia angestellte Objektbetreuer erbracht hatte. Was aber fehlte war eine Aufschlüsselung über die Abrechnung der einzelnen Posten. Obst klagte.

Das Gericht folgt nun den Ausführungen des Klägers. Zwar sei die Betriebskostenabrechnung formell ordnungsgemäß, materiell aber nicht. In der Urteilsbegründung, die dem Handelsblatt vorliegt, heißt es: Die Beklagte „hat nicht nachvollziehbar vorgetragen, wie sich die Gesamtkosten von 59.901,70 € ergeben“. Vonovia haben dem Mieter keine ausreichende Belegeinsicht gewährt.

Seit etwa 2010 setzt Vonovia verstärkt darauf, Hausmeister- und Handwerkerleistungen, die meist von Externen erbracht werden, in den Konzern zu integrieren. Die Objektbetreuer und Handwerker sind bei Tochterfirmen von Vonovia angestellt.

Der Objektbetreuer ist für die Kontrolle und Sicherheit der Anlage zuständig. Er prüft zum Beispiel die Lichtanlagen, Feuerlöscher oder die Ordnung bei Spielplätzen. Fällt ihm ein Mangel auf, meldet er ihn. Mit der Behebung des Schadens wird dann der Handwerker einer anderen Tochterfirma Vonovias beauftragt.

Diese Praxis selbst wird vom Gericht nicht gerügt. Bemängelt wird im Urteil des Amtsgerichtes, dass dem Kläger keine Einsicht in die Kostenstruktur und die Verträge vom Mutterkonzern Vonovia mit seiner ausführenden Tochtergesellschaft gewährt wurde. Es sei nicht ersichtlich, warum das nicht möglich sei.

Vermieter darf aus Betriebskosten keinen Gewinn erzielen

„Bei personeller oder wirtschaftlicher Verflechtung zwischen Vermieter und Vertragspartner ist es offensichtlich, dass es keine Schwierigkeiten geben sollte“, heißt es in dem Urteil. Gewährt der Vermieter die Belegeinsicht nicht, stehe dem Mieter in diesem Falle die Rückzahlung der angefochtenen Posten zu.

Zudem stellte das Gericht klar, dass Vermieter grundsätzlich aus Betriebskosten keinen Gewinn erzielen dürfen, wenn wie hier Vorauszahlungen für Betriebskosten vereinbart worden sind. Vonovia habe hier aber eine Vertragsverletzung eingeräumt.

Im Prozess hätten Vertreter des Konzern vorgetragen, dass die Tochtergesellschaft, die mit der Objektbetreuung beauftragt ist, Gewinne aus den Hausmeisterkosten erzielt. Das dürfe nicht sein, da Vonovia an der Gesellschaft beteiligt sei. „Zumindest darf die Beklagte nicht einem ihr verbundenen Unternehmen zu Lasten der Mieter Gewinne verschaffen.“

Vonovia berief sich bei der Höhe der Hauswartkosten unter anderem darauf, sich bei den Kosten am Betriebskostenspiegel orientiert zu haben, die abgerechneten Posten lägen sogar unter dem ortsüblichen Durchschnitt. Dieses Argument lässt das Gericht aber nicht gelten.

Der Kläger hat jedoch nicht in allen Punkten Recht bekommen. So hatte Obst etwa moniert, dass der Objektbetreuer seine Tätigkeiten per Klick in einer App bestätige und angezweifelt, ob dies kontrolliert werden kann. Laut dem Amtsgericht ist es jedoch unerheblich, ob die Tätigkeit per Klick in einer App oder auf einer Papierliste erhoben werde.

Vonovia hat das Urteil „mit Überraschung aufgenommen“, teilt ein Sprecher auf Anfrage des Handelsblatts mit. Die Bochumer sehen sich aber auch in mancher Praxis bestätigt. So habe das Gericht weder das verwandte IT-System noch die Tatsache beanstandet, dass die Tätigkeit der Objektbetreuer umlegbare Kosten Betriebskosten sind.

Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig. Das Gericht hat eine Berufung zugelassen. Vonovia prüfe dies, erklärte ein Sprecher.

Eine Berufung durch die Vonovia fürchtet Volker Rastätter, Geschäftsführer des Mietervereins München, nicht. Der Mieterverein hat Vonovia-Mieter Obst in seiner Klage unterstützt. Die Berufung könne sogar eine gute Sache sein. „Wenn das Landgericht das Urteil bestätigt, dann wäre zumindest für den Münchner Raum klar, dass Vonovia hier auf diese Art und Weise Betriebskosten nicht abrechnen darf.“

Mögliche Sammelklage

Zuletzt hatte der Münchner Mieterverein angekündigt, bei einem für den Mieter positiven Ausgang des Urteils, eine Musterfeststellungsklage zu prüfen. Noch kann Rastätter aber nicht sagen, ob er diese nun auch anstrengt. „Wir werden das Urteil erst einmal in Ruhe analysieren“, sagt er dem Handelsblatt. Bislang müssen Mieter einzeln Klagen, wenn sie sich mit ihren Vermietern über eine Betriebskostenabrechnung streiten.

Eine Musterfeststellungsklage könnte die Möglichkeit bieten, dass sich mehrere Kläger zusammenschließen. Der erste große bekannte Fall in Deutschland ist der hunderttausender Dieselkunden, die gegen Volkswagen klagen. Wie eine Musterfeststellungsklage im Falle von Betriebskosten aussehen könnte, ist bislang noch nicht klar.

Nachdem in den Medien in den vergangenen Jahren mehrere Fälle auftauchten, in denen sich Mieter von Vonovia über fehlerhafte Betriebskostenabrechnungen beschweren, meldete sich auf der Jahrespressekonferenz Anfang März Konzernchef Rolf Buch zu dem Thema zu Wort. Die überwiegende Mehrheit der Mieter sei zufrieden, betonte er.

Jährlich würden mehr als 700.000 Betriebs- und Heizkotenabrechnungen erstellt. Zuletzt habe es 36.000 Einsprüche gegeben, in denen sich Vonovia und Mieter fast immer geeinigt hätten. Nur in 0,03 Prozent der Fälle kommt es zu Rechtstreitigkeiten. „Wir rechnen nur Dienstleistungen ab, die auch sinnvoll sind“, sagte Buch. Er gestand zugleich aber ein: „Das ein oder andere Mal ist auch uns ein Fehler unterlaufen. Daraus ein System zu machen, ist aus unserer Sicht nicht gerechtfertigt.“

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