Wohnungsmarkt Deutschland Das Versagen der Mietpreisbremse

Mit der Mietpreisbremse wollte die Regierung Wohnungsnot und rasant steigende Mieten verhindern. Das ist misslungen. Es fehlen immer noch Hunderttausende Wohnungen – und Wohnraum ist heute noch weniger erschwinglich.
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Wohnraum in den Metropolen ist begehrt und teuer. Quelle: dpa
Alte und neue Stadthäuser in Düsseldorf

Wohnraum in den Metropolen ist begehrt und teuer.

(Foto: dpa)

DüsseldorfDie Mietpreisbremse wirkt nicht: Die Mietforderungen waren sogar nach der Einführung der Mietpreisbremse am 1. Juni 2015 höher als im Halbjahr zuvor. Das zeigt zumindest die jüngste Untersuchung des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln (IW). Die Studie basiert auf 117.000 auf dem Portal Immobilienscout geschalteten Berliner Anzeigen..

Die ortsübliche Vergleichsmiete wurde vor Einführung der Bremse in rund 61 Prozent der Fälle um durchschnittlich 24,6 Prozent überschritten. Doch nach Einführung der Bremsen reduzierte sich weder die Anzahl noch die Höhe der Überschreitung. Im Gegenteil: Beide Werte nahmen zu. In rund 62 Prozent der Fälle kam es zu einer Überschreitung – um durchschnittlich 26,1 Prozent.

Die Mitpreisbremse regelt, dass Vermieter die Miete maximal um zehn Prozent über die ortübliche Vergleichsmiete erhöhen dürfen. Die Erstvermietung wie auch die Neuvermietung grundlegend modernisierter Wohnungen ist von dem Gesetz ausgenommen. Das Bundesland Berlin führte die Bremse zum erstmöglichen Termin ein, dem 1. Juni 2015. Inzwischen haben die Bundesländer mehr als 300 deutsche Städte zum „angespannten“ Wohnungsmarkt erklärt. Nur diese Kommunen, in denen die „ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist“, dürfen die Mietpreisbremse einführen.

So viel Eigenheim gibt's in Ihrem Bundesland fürs Geld
Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser in Deutschland
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Wie viel Geld müssen Hauskäufer in deutschen Bundesländern für ein Eigenheim ausgeben? Eine Studie des Finanzdienstleisters Dr. Klein zeigt, dass im Mittel Saarländer nur ein Drittel so viel für die eigenen vier Wände bezahlen wie die Einwohner anderer Bundesländer. Der Durchschnittspreis reicht je nach Bundesland von 1.304 bis zu 3.133 Euro. Doch auch innerhalb der Länder herrscht eine große Preisspanne: Wer sein Haus mit einem kleineren Budget finanzieren möchte, wird in ländlichen Regionen schon für rund 500 Euro pro Quadratmeter fündig. In Metropolen wird es viel teurer; in der Spitze zahlen Hauskäufer pro Quadratmeter 14.276 Euro. Ein Überblick über die Preise von Ein- und Zweifamilienhäusern im Schlussquartal 2016 nach Bundesländern.

Quelle: www.drklein.de

Platz 16: Saarland
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Im Durchschnitt bezahlt ein Käufer im Saarland 1.304 Euro für einen Quadratmeter Hausfläche. Im bundesweiten Vergleich ist die Preisspanne im kleinsten Flächenland von Deutschland relativ gering: Für das Eigenheim zahlen Eigentümer zwischen 525 Euro und 3.669 Euro pro Quadratmeter – je nach Qualität der Wohnlage.

Platz 15: Sachsen-Anhalt
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In Sachsen-Anhalt liegt der durchschnittliche Kaufpreis für einen Quadratmeter knapp über dem des Saarlands: Hier zahlt ein Käufer im Mittel 1.391 Euro für einen Quadratmeter. In ländlichen Regionen können Käufer ein Haus schon für 503 Euro pro Quadratmeter erwerben – in größeren Städten wie in Magdeburg und Halle (Saale) müssen sie für die gleiche Größe hingegen 3.671 Euro bezahlen.

Platz 14: Thüringen
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Wer in dem Freistaat ein Haus kaufen möchte, muss eine etwas höhere Zahlungsbereitschaft mitbringen: In Thüringen kostet ein Quadratmeter Hausfläche im Schnitt 1.598 Euro. Teuer kann ein Eigenheim vor allem in den Städten Erfurt, Jena und Weimar werden. Dort kann ein Quadratmeter bis zu 4.958 Euro kosten – in anderen Gebieten Thüringens sind die eigenen vier Wände schon für 521 Euro zu haben.

Platz 13: Brandenburg
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1.685 Euro für einen Quadratmeter Hausgrundstück – soviel haben Käufer im letzten Quartal 2016 in Brandenburg durchschnittlich für ihr Eigenheim bezahlt. Großstädte wie Potsdam vergrößern die Preisspanne. Diese liegt im östlichen Bundesland zwischen 505 und 5.088 Euro pro Quadratmeter.

Platz 12: Rheinland-Pfalz
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Hauskäufer in Rheinland-Pfalz haben im vergangenen Jahr für einen Quadratmeter Ein- oder Zweifamilienhaus im Mittel 1.739 Euro bezahlt. Abhängig davon, ob sich Käufer für ein Eigentum in den bevölkerungsreichen Städten Mainz, Koblenz, Trier oder für ländliche Regionen entschieden haben, schwankten die Preise zwischen 510 und 5.213 Euro pro Quadratmeter.

Platz 11: Niedersachsen
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Wer sich im vergangenen Jahr in Niedersachen den Traum von den eigenen vier Wänden erfüllen wollte, musste dafür durchschnittlich 1.760 Euro bezahlen. Käufer mit einem schmaleren Budget wurden bereits für 510 Euro pro Quadratmeter fündig – andere waren hingegen bereit, 5.800 Euro zu bezahlen.

Das Untersuchungs-Ergebnis verblüfft. Schließlich hatten Marktbeobachter im ersten Halbjahr 2015 bereits Vorzieheffekte beobachteten: Weil Vermieter die zukünftig eingeschränkten Mieterhöhungsmöglichkeiten fürchteten, schraubten sie die Mietforderungen vor Einführung der Bremse besonders hoch. Dementsprechend hätte die Steigerung im zweiten Halbjahr eigentlich geringer ausfallen müssen.

„Die Mietpreisbremse als Instrument zur Schaffung von bezahlbarem Wohnraum hat sich nach der Einführung auf dem Berliner Wohnungsmarkt als weitestgehend wirkungslos erwiesen“, resümiert das IW. Ein Satz, dem auch Ulrich Ropertz, Geschäftsführer des Deutschen Mieterbundes, nicht widerspricht. Für ihn sind Untersuchungen mit diesem Ergebnis fast schon zur Selbstverständlichkeit geworden.

So lange müssen Deutsche für die Wohnung in der Stadt arbeiten
Platz 12: Hannover
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Seit 2012 stieg das durchschnittliche Haushaltsnettoeinkommen in der Hauptstadt Niedersachsens um zwölf Prozent auf 22.646 Euro pro Jahr. Die Kaufpreise stiegen dagegen um 43,8 Prozent und damit auf 1.877 Euro je Quadratmeter. Ein durchschnittlicher Haushalt müsste damit 8,3 Jahre das komplette Gehalt zur Seite legen, um sich eine Wohnung leisten zu können.

Platz 11: Bremen
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Die Hafenstadt konnte seit 2012 keinen starken Lohnanstieg verzeichnen. Mit 21.108 Euro im Jahr gab es gerade einmal einen Zuwachs von 2,8 Prozent. Der durchschnittliche Kaufpreis pro Quadratmeter ist dagegen um 33,8 Prozent auf 1.826 Euro gestiegen. Damit braucht der Bremer Normalhaushalt exakt 8,7 Jahreseinkommen für ein 100 Quadratmeter großes Eigenheim.

Platz 10: Leipzig
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Neuneinhalb Jahre muss ein Durchschnittshaushalt hier sein komplettes Nettoeinkommen beiseite legen, um sich eine 100 Quadratmeter große Wohnung kaufen zu können. Das durchschnittliche Haushaltsnettoeinkommen ist in der größten Stadt Sachsens zwar zwischen 2012 und 2016 um zehnt Prozent gestiegen, doch mit 18.860 Euro im Jahr verhältnismäßig niedrig. Die Heimat der zweitgrößten Buchmesse Deutschlands konnte sich hingegen in Sachen Immobilienkaufpreis um 28,5 Prozent auf 1.789 Euro je Quadratmeter steigern.

Platz 9: Dresden
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Mehr als zehn jährliche Nettoeinkommen müssen Dresdener Haushalte aufwenden, wenn sie eine 100 Quadratmeter große Wohnung kaufen wollen. Das durchschnittliche Jahreseinkommen stieg auf 19.852 Euro und damit um elf Prozent. Der Preis für einen Quadratmeter ist auf 2.009 Euro gestiegen – ein Plus von 16,5 Prozent gegenüber 2012.

Platz 8: Nürnberg
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Das Durchschnittseinkommen in der mittelfränkischen Großstadt ist seit 2012 lediglich um 3,6 Prozent auf 22.928 Euro gestiegen. Der Quadratmeter Wohnung kostet dagegen 2.525 Euro und damit 38,5 Prozent mehr als 2012. Elf Jahresgehälter muss ein durchschnittlicher Nürnberger Haushalt aufwenden, um sich eine 100-Quadratmeter-Wohnung leisten zu können.

Platz 7: Düsseldorf
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In Nordrhein-Westfalens Landeshauptstadt stieg das durchschnittliche Haushaltsnettoeinkommen seit 2012 auf 26.102 Euro und damit um sieben Prozent. Will man sich hier allerdings eine Wohnung kaufen, muss man mittlerweile 3.116 Euro pro Quadratmeter zahlen. Das ist ein Anstieg von 29 Prozent seit 2016. Der Preis für eine 100 Quadratmeter große Wohnung entspricht in der rheinischen Großstadt damit fast dem Zwölffachen dessen, was ein Durchschnittshaushalt pro Jahr einnimmt.

Platz 6: Köln
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Immer sieben Prozent mehr als vor vier Jahren steht einem durchschnittlichen Kölner Haushalt aktuell zur Verfügung: 26.102 Euro. Wohnungskäufern nützt das nichts: Der Quadratmeterpreis übertrumpft dieses Wachstum um Längen. 3.017 Euro zahlt man hier je Quadratmeter, 40 Prozent mehr als 2012. Damit verschlechtert sich das Verhältnis zwischen Einkommen und Kaufpreis weiter: Inzwischen braucht ein Haushalt 13 Jahreseinkommen, um sich eine 100-Quadratmeter-Wohnung kaufen zu können.

Die jüngste Studie des IW bestätigt andere, frühere Untersuchungen, etwa die des Berliner Mietervereins in Verbindung mit den Marktforschern von Regio-Kontext vom Juni 2016. Damals lautete das Ergebnis: Die in Berlin angebotenen Mieten übersteigen die laut Mietpreisbremse zulässigen um 31 Prozent.

Ein paar Wochen später bilanzierte Roman Heidrich, der das Berliner Bewertungsteam des Immobilienberaters JLL leitet, nach Auswertung der Wohnungsmärkte in deutschen Metropolen: „Es lässt sich in keinem der untersuchten Wohnungsmärkte die Wirksamkeit der Mietpreisbremse beobachten.“

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Vermieter scheren sich nicht um die Bremse
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15 Kommentare zu "Wohnungsmarkt Deutschland : Das Versagen der Mietpreisbremse"

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  • Sehr geehrter Herr Reichel,

    die bei Immoscout 24 inserierten Mietpreisvorstellungen sind zunächst einmal nur Träume von Vermietern, die bei längerem Leerstand selbstverständlich reduziert werden. Ob man aus Träumen von Vermietern großartige Schlußfolgerungen ziehen kann, wage ich zu bezweifeln. Faktum ist jedenfalls, dass die Herren vom Institut der deutschen Wirtschaft keinen einzigen neuen Mietvertrag in der Hand gehalten haben. Wie die Wissenschaftler des Arbeitgeberinstituts aus Kleinanzeigen die "ortsübliche Vergleichsmiete" erkennen, erschließt sich mir nicht.

    Ein anderer Kritikpunkt: Man kann eine Wohnung auch durch Einschaltung eines Maklers vermieten. Oder durch eine Zeitungsanzeige, durch einen Zettel am Schwarzen Brett, durch Mund zu Mund-Propaganda, durch Präsentation eines Nachmieters oder auf vielen anderen Wegen. Deshalb bestreite ich, dass eine Neuvermietung über Immoscout 24 repräsentativ für den gesamten Wohnungsmarkt ist.

    Dem Bild von geldgierigen Vermietern setze ich meine persönliche Lebenserfahrung entgegen. Ich wohne in einer guten Wohngegend, die aus Zwei- und Dreifamilienhäusern mit Gärten besteht. Alle Häuser wurden in den 30er Jahren erbaut und werden nun von den Nachfahren der Erbauer bewohnt. Aber etwa zwei Drittel meiner Nachbarn lassen abschließbare Wohnungen leer stehen und bewohnen ihr Zwei- oder Dreifamilienhaus allein. Die ach so fürstlichen Mieteinnahmen sind für meine Nachbarn überhaupt nicht verlockend. Sie wissen, dass fast die Hälfte davon an den Staat abzuführen ist und von der anderen Hälfte noch Instandhaltungsrücklagen abgehen. Die finanziellen Anreize zum Vermieten sind somit klein. Noch mehr bürokratische Regulierungen werden die Lust am Vermieten ganz sicher nicht fördern.


  • Beitrag von der Redaktion gelöscht. Bitte achten Sie auf unsere Netiquette: „Kommentare sind keine Werbeflächen“ http://www.handelsblatt.com/netiquette

  • @ Anno Nymicus26.04.2017, 09:59 Uhr

    "Den Art. 15 GG wird es bis dahin jedenfalls auch noch geben - und wenn die Arbeitnehmerschaft als Melkkuh wegfällt, von wem will der Beamten & Rentnerstaat denn sonst nehmen?"

    Genau so sehe ich das auch. Ich glaube allerdings nicht, daß die Politik "pennt", sondern vielmehr fleissig und zielstrebig an einem sozialistischen Gesellschaftsbild bastelt und das mit gesellschaftlicher Unterstützung, denn schliesslich sind die, die weniger auf Selbstverantwortung setzen, denn auf staatliche Alimentierung absehbar in der Mehrzahl. Venezula lässt grüssen, zumindest auf die lange Sicht.

  • Welche Sitation findet man als Investor in Deutschland vor...entweder man wird durch die Politik mit unsinnigen Bau- und Mietauflagen abgeschreckt, dann investiert man lieber nicht oder man bekommt keine Auflagen und investiert.

    Punkt 1. Nicht investieren heißt...die Nachrage nach Wohnraum bleibt höher als das Angebot und die Mieten steigen weiter an.

    Punkt 2. Investieren heißt....das Angebot von Wohnung steigt an aber wird leider unter der Nachfrage von vielen in Deutschland illegal Eingewanderten bleiben. Der Zubau an Wohnungen kann dem Nachzug von illegalen Einwanderer nicht mit halten....die Mietpreise werden dadurch auch weiter ansteigen.

    Punkt 3. Der EURO und damit die Negativzinspolitik lässt viele Investoren in das "Betongold" des Deutschen Wohnungsbau investieren....man investiert aber als Kapitalanleger in eine Immobilie nur dann, wenn diese auch genug Rendite abwirft...und da die Baukosten und Grundstückskosten in Ballungsräumen eh schon hochgenug sind, werden auch hier die Mietpreise weiter ansteigen...schließlich muss hier auch noch eine Rendite mit eingerechnet werden.

    Willkommen im grenzenlosen Willkommens-Multi-Kulit Kapital-Sozialismus einer EU-Merkel...willkommen in Deutschland...wo das Leben für Alle zum Luxus wird.

  • @ Kuno van Oyten

    Sie legen hier typisch sozialistisches, daher dummes, Denken an den Tag. Geben Sie mir eine bestimmte Menge Geldes, obwohl ich davon reichlich gesegnet bin und ich verspreche Ihnen, dass ich Ihr Geld zu 100% in den Wirtschaftskreislauf einbringen werde. Ach Sie wollen es nicht geben? Warum nicht?

  • Die Zinsen sind niedrig, für den Staat real sogar negativ - staatlich finanzierter & durchgeführter sozialer Wohnungsbau wäre kostenneutral umsetzbar, da auch mit einem sehr niedrigen "Mietzins" Tilgung, Verwaltung & Instandhaltung finanzierbar wären. (es gibt auch genügend Beispiele von gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaften, welche dies bestätigen).

    Wie üblich pennt jedoch die deutsche Politik - und wenn von Industrie 4.0 & Digital Workspace schwadroniert wird, hat man den Eindruck dass die Herrschaften zum einen keine Ahnung haben, was ein globalisierter Arbeitsmarkt für Auswirkungen auf die Wettbewerbsfähigkeit der deutschen Arbeitnehmerschaft haben wird - und wenn sie es wüssten, sie komplett überfordert wären.
    Die Vorstellung, dass weiterhin die Arbeitnehmerschaft diesen Rentner & Sozialstaat finanzieren kann, können sich die Herrschaften mal schleunigst abschminken.
    Aufschläge auf die Arbeitskraft schlagen sofort auf die Wettbewerbsfähigkeit und somit den Fortbestand der Entwicklung Deutschlands durch - es geht ja nicht nur im die Finanzierung des Wohlstandes, sondern um die Weiterentwicklung in den Köpfen der Leistungserbringer.
    ... und zu diesen Aufschlägen zählen nicht nur Steuern und Sozialabgaben, sondern auch die Lebenshaltungskosten.
    Miete, Energie, Bildung, Mobilität: die Aufwände hierfür müssen alle über die Arbeitseinkommen getragen werden.

    ... ob es am Ende zu einer Lösungsfindung und radikalen Systemanpassung an die Gegebenheiten kommt?
    Da in Deutschland derzeit das Beschäftigungsniveau derart hoch ist & sich alle über ihre Geschäftstätigkeit definieren, wird es evtl. von der Geschwindigkeit der Veränderung abhängen, ob Dauerdepression und Dauerrezession wie z.B. in Griechenland akzeptiert werden - oder ob die Rebellion losbricht und es zum offenen Klassenkampf kommt.

    Den Art. 15 GG wird es bis dahin jedenfalls auch noch geben - und wenn die Arbeitnehmerschaft als Melkkuh wegfällt, von wem will der Beamten & Rentnerstaat denn sonst nehmen?

  • Ein Problem ist auch das sich die Arbeitsplätze heute in wenige Regionen konzentrieren.
    In manche Teilen von den Land sind Wohnungen & Häuser nicht zu verkaufen oder zu vermieten - da sind dann auch keine Arbeitsplätze - und in den große Städten - wo ganz viele Arbeitsplätze sind - kann man mit eine normale Einkommen keine Wohnung oder Haus zu vernünftige Preise kaufen oder mieten.
    In Amsterdam oder Utrecht können sie auch keine bezahlbare Wohnung finden. Und in Groningen können sie für die Preis von eine Studio in Amsterdam ein ganze Haus in den Vorstadt kaufen.
    In der Niederlande hat man z.B. ganz bewußt bestimmte öffentliche Verwaltungen in den Gegenden mit weniger Arbeitsplätze gebracht. Das hat zumindest eine kleine Ausgleich geschaffen.

  • Das kommt bei rum, wenn der Staat die Mietpreise diktiert:

    http://www.handelsblatt.com/finanzen/immobilien/wohnpreise-in-portugal-mieten-wie-vor-50-jahren/3858552.html

  • "...und wenn es erst mal durch den Deutschen Staat abgesichert werden muss."


    "Vom Staat" heißt in Wirklichkeit "vom Steuerzahler", also von allen, die arbeiten.

    Daß etwas gegen die immens steigenden Mieten getan werden muß, ist unstrittig.
    Mit diesem Geld könnte "der Staat" aber auch Sozialwohnungen bauen und damit an die Ursache des Problems gehen, anstatt das Problem werbewirksam zu übertünchen.


  • @Herr Kuno van Oyten26.04.2017, 09:22 Uhr

    "...denn wer mietet zahlt auch und wenn es erst mal durch den Deutschen Staat abgesichert werden muss.....Gebt den Menschen Geld und es fließt in die Wirtschaft zurück."

    Hallo Herr von Oyten,
    wie gut solche sozialistischen Ansätze funktionieren, können Sie derzeit in Carracas besichtigen.

    Ich persönlich gehe nicht davon aus, dass die Mehrzahl der merkelschen Neuanwerbungen in absehbarer Zeit willens und in der Lage ist, seine Miete selbst zu zahlen. Wirtschaftsmodelle, die darauf beruhen, daß die Belastungen von der Allgemeinheit über Steuern oder Zwangsabgaben zwangsfinanziert (gilt übrigens auch für Notenbank-Druckerfinanzierungen) werden, sind immer dann am Ende, "wenn das Geld der anderen Leute" aus ist.

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