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Wohnungsmarkt In Athen können Anleger vom Immobilienboom profitieren

Die Schuldenkrise hat den griechischen Immobilienmarkt belastet, den Mietern jedoch nicht nur geschadet. Nun zeichnet sich ein Aufschwung ab.
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Nachdem die Preise für Wohnimmobilien 2017 noch um ein Prozent gefallen waren, stiegen sie im vergangenen Jahr um 1,5 Prozent. Quelle: E+/Getty Images
Athen

Nachdem die Preise für Wohnimmobilien 2017 noch um ein Prozent gefallen waren, stiegen sie im vergangenen Jahr um 1,5 Prozent.

(Foto: E+/Getty Images)

AthenWie sich die Zeiten ändern! Der Tante-Emma-Laden, in dem ich früher einkaufte: ein Starbucks. Die Buchhandlung ein paar Schritte weiter: heute ein Telefonladen. Und die einstige Metzgerei auf der anderen Straßenseite ist jetzt ein Schnellrestaurant.

Nur der Optiker ist noch da. „Der Laden gehört uns, deshalb kann uns hier keiner mit Mieterhöhungen vertreiben“, erklärt der alte Vyron Philippidis, der das Geschäft seit Jahrzehnten mit seiner Frau führt. Kolonaki, der Stadtteil am Fuß des Lykabettos-Hügels, war „mein Viertel“, als ich vor über 30 Jahren nach Athen übersiedelte. „Du musst in Kolonaki wohnen, hier ist das Leben“, hatte mir vor meinem Umzug Kostas Tsatsaronis geraten, der schon damals legendäre Korrespondent des Nachrichtenmagazins „Spiegel“ in Athen.

Meine erste Bleibe war eine Wohnung in der Ploutarchou-Straße: Zwei Zimmer, vierter Stock. Die Miete betrug 56.000 Drachmen. Das war günstig: umgerechnet 320 Mark kalt. Im Mietvertrag standen allerdings nur 36.000 Drachmen. „Das ist hier so üblich“, flüsterte mir der Makler zu.

Tatsächlich eine in Griechenland bis heute durchaus gängige Praxis: Der Vermieter will Steuern „sparen“ und deklariert daher nur einen Teil der Mieteinnahmen. Den offiziellen Betrag überweist der Mieter jeden Monat, den Rest zahlt er in bar. Um sicher zu sein, ihr Geld zu bekommen, verlangen manche Wohnungsbesitzer den nicht quittierten Teil der Miete ein Jahr im Voraus. Meine damalige Vermieterin, eine alte Dame, verzichtete darauf: „Sie sind Deutscher, ich vertraue Ihnen“, sagte sie leutselig.

Unbezahlbar war die Lage der Wohnung: Zum Kolonaki-Platz waren es nur 200 Meter. Dort gaben sich jeden Tag in den Café-Restaurants wie dem „Lykovrissi“ (Wolfsquelle) oder dem „Kolonaki Tops“ Abgeordnete und Minister ein Stelldichein. Viele Politiker wohnten damals in Kolonaki, auch Intellektuelle und Künstler.

Das Außenministerium, die Amtssitze des Premierministers und des Staatspräsidenten sowie das Presseamt, wo jeden Mittag das Briefing für die Journalisten stattfand, waren von meiner Wohnung nur einen kurzen Spaziergang entfernt.

Das sechsstöckige Gebäude stammte aus der Mitte der 1960er Jahre, als Athen einen großen Bauboom erlebte. Wie solide der Bau war, erfuhr ich am 7. September 1999. Am Mittag jenes Tages erschütterte ein schweres Erdbeben die griechische Hauptstadt.

Das Beben der Stärke 5,9 ließ bei mir Bücher aus den Regalen und Teller aus den Schränken fliegen. Ich konnte mich kaum auf den Beinen halten. Aber das Gebäude hielt dem Beben stand. Im Gegensatz zu vielen anderen in Athen: Fast 8000 Häuser stürzten ein oder wurden unbewohnbar, 143 Menschen kamen ums Leben, 60. 000 Bewohner wurden obdachlos.

Aber heftiger als die in Griechenland häufigen Erdbeben hat die 2009 ausgebrochene Schuldenkrise den Athener Immobilienmarkt durchgerüttelt. Die Griechen erlebten den längsten und tiefsten wirtschaftlichen Einbruch, den ein europäisches Volk jemals in Friedenszeiten durchzumachen hatte.

Während der achtjährigen Rezession verlor das Land ein Viertel seiner Wirtschaftsleistung. Die Immobilienpreise brachen sogar um durchschnittlich 40 Prozent ein. Erst seit 2018 beginnt sich der Markt wieder zu erholen.

Käufer aus dem Ausland

„Wir sehen in Griechenland ein enormes Wachstumspotenzial“, sagt Natalie Leontaraki, Geschäftsführerin des kürzlich in Athen neu eröffneten Market Centers der deutschen Maklerfirma Engel & Völkers. Das Comeback des griechischen Immobilienmarktes nach einer langen Durststrecke biete Kaufinteressenten aus aller Welt „großartige Investitionsmöglichkeiten“, meint die Maklerin.

Vor allem Ausländer investieren jetzt in Athener Wohnimmobilien. Nach Angaben der griechischen Zentralbank stiegen die Kapitalimporte für Immobilienkäufe 2018 auf 1,35 Milliarden Euro. Das war ein Plus von 172 Prozent gegenüber dem Vorjahr.

Nachdem die Preise für Wohnimmobilien 2017 noch um ein Prozent gefallen waren, stiegen sie nach Berechnungen der Bank von Griechenland im vergangenen Jahr im Landesdurchschnitt um 1,5 Prozent, in Athen sogar um 2,4 Prozent.

Im internationalen Vergleich sind die Preise aber immer noch sehr niedrig. Das gilt nicht nur für Stadtwohnungen, sondern auch für Ferienimmobilien in den griechischen Urlaubsregionen. „Durch die Zurückhaltung der Käufer während der vergangenen Jahre und durch den gleichzeitig einsetzenden Tourismusboom ergibt sich der Effekt, dass Immobilien im internationalen Vergleich günstiger gekauft, jedoch hochpreisig vermietet werden können“, erklärt Georg Petras, Lizenzpartner von Engel & Völkers auf der Insel Rhodos. „Renditegesichtspunkte spielen inzwischen bei rund der Hälfte der Käufer eine große Rolle“, weiß der Deutsch-Grieche Petras.

Vor allem der Boom von Vermittlungsportalen wie Airbnb und HomeAway macht Apartments in Griechenland zu interessanten Renditeobjekten. Die Schattenseite dieser Entwicklung ist in Athen zu beobachten: Innenstadtviertel wie Koukaki, Gazi oder Psyrri verändern ihren Charakter.

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Touristen mit Rollkoffern bevölkern die engen Gassen, Einheimische werden vertrieben. Immer mehr Besitzer bieten ihre Wohnungen nur für Kurzzeit-Mieter an. So erzielen sie wesentlich höhere Einnahmen. Das lockt nicht zuletzt chinesische Investoren an. Sie können gleich doppelt profitieren.

Wenn sie als Nicht-EU-Bürger mindestens 250.000 Euro anlegen, können sie mit dem Immobilienkauf gleichzeitig eines der begehrten „Goldenen Visa“ erwerben, das zu Reisen in alle Schengen-Staaten berechtigt. 2018 vergab das griechische Außenministerium 1399 solcher Aufenthaltsgenehmigungen, gegenüber 961 im Jahr davor. Über 60 Prozent der Visa gehen an chinesische Investoren und ihre Familien.

Die Chinesen waren noch lange nicht in Sicht, und ein Airbnb gab es nicht, als ich Anfang der 2000er Jahre Kolonaki den Rücken kehrte. Der Grund: Meine Vermieterin wollte die Miete auf einen Schlag um 20 Prozent erhöhen. Ich beschloss, nach Pangrati zu ziehen, wie viele, die sich damals Kolonaki nicht mehr leisten konnten.

Schon die erste Wohnung, die mir der Makler zeigte, schien ein Volltreffer zu sein: Ein charmantes „Retiré“, wie man die Dachterrassenwohngen in Athen nennt, geräumiger als das Apartment in Kolonaki und zugleich deutlich billiger. Dem Makler zahlte ich deshalb seine Provision von einer Monatsmiete gern, auch wenn die Vermittlung nur fünf Minuten gedauert hatte. Der Vermieter bekam die üblichen zwei Monatsmieten als Kaution.

Mein Fußweg zu den Politiker- und Journalistentreffpunkten am Kolonaki-Platz dauerte jetzt 20 statt fünf Minuten. Aber dafür war alles andere von meiner neuen Wohnung nur ein paar Schritte entfernt: der Gemüsehändler und der Metzger gleich neben meiner Haustür.

Gegenüber der Bäcker, der örtliche Elektriker und ein kleiner Lebensmittelladen, der bis gegen Mitternacht geöffnet hatte. Zum Freiluftkino „Pallas“ waren es nur 100 Meter. Das Postamt und der Zeitungskiosk gleich um die Ecke, an der Platia Missologiou gleich zwei Tavernen – meine neue „Gitoniá“ war ein Mikrokosmos auf einem Quadratkilometer.

Gitoniá – Mehrzahl: Gitoniés –, so nennt man die Nachbarschaften. Davon gibt es Hunderte in der Fünf-Millionen-Einwohner-Stadt Athen. Zu diesen Gitoniés gehört meist ein zentraler Platz mit Cafés und Geschäften. Es gibt kleine Handwerksbetriebe und natürlich gleich mehrere Periptera, die traditionellen Zeitungskioske.

Sie sind nicht nur Mini-Supermärkte auf zwei Quadratmetern Grundfläche, sondern auch Nachrichten- und Gerüchtebörsen – wichtig für Journalisten, die den Puls einer Stadt spüren wollen. Aber schon im ersten Winter kamen mir Zweifel, wie lange ich es in der Dachterrassenwohnung aushalten würde.

Der Nordwind pfiff durch die schlecht schließenden Fenster, bei jedem größeren Wolkenbruch sickerte das Regenwasser von der Terrasse ins Wohnzimmer. Dann bildeten sich auch an der Decke die ersten Wasserflecken. Lange Verhandlungen mit dem Vermieter über die Beseitigung der Mängel führten zu nichts.

Auch das zunehmende Verkehrschaos in Pangrati und der Stress bei der Parkplatzsuche begannen mich zu nerven. Und so dachte ich ganz neu über mein Wohnen in Athen nach.

Raus aus dem Zentrum

Wer der Stadt entfliehen möchte, hat in Athen zwei Möglichkeiten: Nördliche Vororte wie Kifissia, Politia und Ekali bieten viel Grün. Im Süden dagegen lockt das Meer. Die Wahl fiel mir nicht schwer: das Meer! So kam ich 2010 nach Glyfada.

Und weil inzwischen die Krise ausgebrochen war, bekam ich mein kleines Penthouse mit Blick auf den Saronischen Golf sogar relativ günstig. Als der Vormieter mir die Wohnung zeigte und ich ihn fragte, was er denn bezahle, stellte ich erfreut fest, dass die Vermieterin von mir 15 Prozent weniger verlangte – selbst in Glyfada, einer der besten Lagen Athens, war die Krise angekommen.

Ich habe den Umzug nie bereut. Ich werde nicht von heulenden Mopeds und hupenden Autos geweckt, sondern von Vogelgezwitscher. Seit vergangener Woche höre ich allerdings auch einen Bagger. Auf einem der freien Nachbargrundstücke wird gebuddelt.

Ich nehme es gelassen, denn der Baulärm signalisiert einmal mehr, dass Griechenland die Krise hinter sich lässt. Die Investitionen im griechischen Wohnungsbau fielen von 2007 bis 2017 von über 25 auf eine Milliarde Euro. Seit zwei Jahren steigt die private Bautätigkeit wieder.

2018 wurden zehn Prozent mehr Baugenehmigungen erteilt als im Jahr zuvor. Mit 15.164 Baugenehmigungen ist das Vorkrisenniveau des Jahres 2009 mit über 55.000 Genehmigungen allerdings noch lange nicht erreicht. Aber es geht aufwärts.

Davon können schnell entschlossene Anleger profitieren. „In 1-A-Lagen steigen die Preise bereits und werden bald wieder das Vorkrisenniveau erreicht haben“, ist der Makler Georg Petras überzeugt. „In den B- und C-Lagen wird dies noch ein paar Jahre dauern, aber wir rechnen mit einer stabilen Entwicklung.“

Auch architektonisch tut sich was. Der oftmals barocke Baustil der Vorkrisenjahre mit seinen meist missglückten Anleihen aus der Antike weicht klaren, sachlichen Linien. Grau und Weiß verdrängen an den Fassaden die früher geschätzten Beigetöne, Edelstahl und Glas dominieren an den Balkonen der meisten Naubauten.

Vor allem in Glyfada zeigt sich dieser Wandel. Für mich ist die Architektur, die mich umgibt, ein wichtiges Stück Lebensqualität. Den Weg ins Stadtzentrum lege ich stressfrei mit der Straßenbahn zurück, die Glyfada in einer knappen Stunde mit der City verbindet.

Manchmal laufe ich durch mein altes Viertel Kolonaki. „Hier ist das Leben“, dieser Satz stimmt immer noch. Bei einem Cappuccino im Lykovrissi genieße ich eine Weile die quirlige Betriebsamkeit am Kolonaki-Platz. Dann lasse ich mich in der Straßenbahn am glitzernden Meer entlang zurück nach Glyfada schaukeln.

Mehr: Der Tourismusboom belebt den griechischen Immobilienmarkt. Warum das für Anleger gut ist, lesen Sie hier.

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