Wohnungsmarkt Mieten und Kaufpreise steigen zwar noch – aber längst nicht mehr so stark wie früher
Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen in der bayerischen Stadt sind laut Daten der Immobilienexperten von F+B im dritten Quartal 2021 gesunken.
Frankfurt Am deutschen Immobilienmarkt zeichnet sich offenbar eine Wende ab: An vielen Standorten sind die Kaufpreise nach Einschätzung des Hamburger Immobilienspezialisten F+B so stark gestiegen, dass die Schmerzgrenze erreicht wurde – und das hat Folgen.
Die pauschale Annahme, dass aktuell quasi „alles verkauft werden kann, was angeboten wird“, sei „so nicht haltbar“, erklärten die Experten in einer am Dienstag veröffentlichten Auswertung der Daten von über 30 Millionen Objekten.
Die Mieten und Kaufpreise in vielen Bereichen am Immobilienmarkt steigen demnach zwar noch – aber längst nicht mehr so stark wie früher. Und in manchen Städten geht es sogar abwärts, wenn auch nur leicht.
Beispiel München: Der Auswertung zufolge belegte die bayerische Landeshauptstadt im dritten Quartal zwar bei den Kaufpreisen für Eigentumswohnungen unangefochten den ersten Platz auf der Rangliste, die Preise sanken jedoch im Vergleich zum zweiten Quartal dieses Jahres um 1,4 Prozent und sogar um 2,7 Prozent zum Vorjahresquartal.
Für die von F+B zu Analysezwecken standardisierten Eigentumswohnungen wurden demnach in München Quadratmeterpreise von durchschnittlich 7090 Euro aufgerufen – mit einem Maximalwert von 15.230 Euro pro Quadratmeter fiel sogar die 15.000-Euro-Grenze.
Nach München kommen im Ranking der teuersten Städte Deutschlands die Städte Freising, Erding, Fürstenfeldbruck und Dachau – erst auf Platz sechs folgt mit Frankfurt wieder eine Metropole.
In der hessischen Stadt lag der Durchschnittspreis bei Eigentumswohnungen zuletzt bei 5550 Euro den Quadratmeter, womit die Preise laut F+B aber weiter stiegen: um plus 1,6 Prozent zum Vorquartal und 2,2 Prozent zum Vorjahr.
Auf Rang neun steht Hamburg (5370 Euro pro Quadratmeter), wo die Preise ebenfalls anzogen. Stuttgart folgt auf Platz elf (Durchschnittspreis derzeit 5210 Euro pro Quadratmeter) – und hier wurde laut F+B im Vergleich zum Vorquartal ein leichtes Minus von 0,2 Prozent beobachtet, im Vorjahresvergleich ging es um 2,8 Prozent aufwärts.
Düsseldorf kommt auf Platz 24 (4390 Euro), Köln (4150 Euro) sank auf Platz 43, während Berlin mit einem Durchschnittspreis von 4120 Euro pro Quadratmeter auf Rang 48 (vorher 44) zurückfiel. Die Veränderungsraten der Kaufpreise zwischen Q3/2021 und Q2/2021 in den sieben Metropolen bewegten sich demnach zwischen plus 1,8 Prozent (in Hamburg) und minus 1,4 Prozent (München).
„Renditen zu stark gesunken“
Trotz einer „anhaltend hohen Nachfrage von Selbstnutzern und Kapitalanlegern“ hätten die sieben Städte damit eine etwas gedämpfte, zum Teil sogar stagnierende Preisentwicklung zu verbuchen gehabt, schlussfolgert F+B, „Gründe hierfür sind die schon ausgereizten hohen Preise, die die Renditen für Kapitalanleger unter die Zwei-Prozent-Schwelle drücken und die für Normalverdiener ohne geerbtes Vermögen nicht mehr leistbar sind“.
Zumal die Durchschnittspreise zum Teil weit unter den Spitzenpreisen für Eigentumswohnungen liegen: Neben Hamburg (14.230 Euro pro Quadratmeter) und Düsseldorf (11.320 Euro pro Quadratmeter) wird auch in Berlin mit 10.740 Euro pro Quadratmeter sowie in Frankfurt mit 10.920 Euro pro Quadratmeter die 10.000-Euro-Grenze geknackt.
Erstmals ist auch Stuttgart mit dabei im exklusiven „Klub der 10.000er“, mit exakt 10.050 Euro im Spitzenwert. „Einzelne Objekte in besten Lagen rangieren im Preis noch deutlich darüber“, heißt es.
Besonders deutliche Preisrückgänge verbuchten im Vergleich zum Vorquartal Garmisch-Partenkirchen (minus 10,8 Prozent), Germering (minus 8,7 Prozent) und Olching (minus 6,0 Prozent), ebenso wie Friedberg mit minus 5,3 Prozent und Lindau (Bodensee) mit minus 4,3 Prozent.
Insgesamt wiesen im Vergleich zum Vorquartal von den 50 teuersten Städten 16 eine negative Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen auf. Im Jahresvergleich traf dies auf 14 von 50 Städten zu. Die Preise in Erding, Ahrensburg, Freising, Kempten (Allgäu) und Darmstadt machten im Jahresvergleich der jeweils dritten Quartale 2021/2020 mit Steigerungsraten von 34,8 Prozent, 17,7 Prozent, 13,8 Prozent, 8,9 Prozent und 8,5 Prozent die größten Sprünge.
Bundesweit ein leichtes Plus der Wohnungspreise
Bundesweit verteuerten sich Eigentumswohnungen im dritten Quartal gerade einmal um 0,9 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal des Jahres, bei Ein- und Zweifamilienhäusern kam das jahrelange Wachstum der Preise komplett zum Stillstand.
Bei der Auswertung im zweiten Quartal hatte es noch ein Plus von ein Prozent beziehungsweise 0,4 Prozent gegeben. Im Vergleich zum Vorjahr zogen die Preise in den vergangenen drei Monaten aber noch immer recht deutlich an: Im Vergleich zum dritten Quartal des Jahres 2020 lag der durchschnittliche Preisanstieg bei Eigentumswohnungen bei 4,9 Prozent und damit deutlich vor den Ein- und Zweifamilienhäusern, die sich um 3,1 Prozent verteuerten.
Ein wesentlicher Grund für die geringeren Anstiege ist nach Einschätzung von F+B die noch nicht vollständig überwundene Coronapandemie. Die Experten verweisen auf den damit zusammenhängenden Rückgang der Zuwanderung in die Metropolen, das gebremste Wirtschaftswachstum, die deutlich anziehende Inflation, drohende Belastungen für Haus- und Wohnungseigentümer durch weitere Klimaschutzregulierungen, die Nachrichten um Schwierigkeiten einzelner Wohnungsunternehmen sowie Berichte über den kompletten Rückzug einzelner ausländischer Investoren vom deutschen Markt.
Aber nicht nur bei den Kaufpreisen, sondern auch bei den Mieten geht es offenbar nicht mehr ungebremst nach oben. Wer im vergangenen Quartal einen neuen Mietvertrag abschloss, musste laut F+B im Schnitt 0,2 Prozent mehr zahlen als jemand, der ein Quartal zuvor einzog, bei Bestandsmieten wurde es 0,3 Prozent teurer. Im Vergleich zum Vorjahr stiegen die Mieten sowohl bei Neuabschluss als auch im Bestand um über ein Prozent.
Damit scheint sich erstmals seit vielen Jahren sowohl im Miet- als auch im Kaufsegment der deutsche Wohnungsmarkt zu beruhigen, zieht F+B als Fazit. „Ob diese Entwicklung die von vielen erwartete Abschwungphase einleitet, kann noch nicht sicher vorhergesagt werden“, sagte F+B-Geschäftsführer Bernd Leutner.
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