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Wohnungsmarkt Steigende Mieten verschärfen die Kluft zwischen Arm und Reich – und schaden der Jugend

Eine Studie zeigt, dass steigende Wohnkosten die Einkommensungleichheiten verschärfen. Ihre Ergebnisse werden vor allem junge Mieter aufschrecken.
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Hohe Mieten belasten vor allem junge Menschen mit geringem Einkommen. Quelle: Folio Images/Getty Images
Mieterin beim Renovieren

Hohe Mieten belasten vor allem junge Menschen mit geringem Einkommen.

(Foto: Folio Images/Getty Images)

Düsseldorf Bernd Fitzenberger, Professor für Wirtschaftswissenschaften an der Humboldt-Universität in Berlin, hatte eigentlich etwas ganz anderes erwartet. Als er mit seinen Kollegen Christian Dustmann vom Londoner University College und Markus Zimmermann aus Berlin zu untersuchen begann, ob die Kluft zwischen Arm und Reich in Deutschland in den vergangenen gut 20 Jahren größer oder kleiner wurde, war er noch optimistisch: Seit Mitte der 1990er-Jahre stieg die Einkommensungleichheit zwar stark an, die realen Mieten in Deutschland entwickelten sich im internationalen Vergleich seit Ende der 1990er Jahre aber sehr moderat.

Das, so die Ausgangsthese der Forscher, könnte dafür sprechen, dass sich auch die finanziellen Ungleichheiten zwischen den Beziehern hoher und niedriger Einkommen nach Abzug der Wohnkosten abschwächten. Doch weit gefehlt: „Das Gegenteil ist der Fall, und das hat mich wirklich überrascht“, sagt Fitzenberger heute.

Wie eine am Montag vorgelegte Studie der Forscher aus Berlin und London zeigt, hat die Einkommensungleichheit in den zwei Jahrzehnten zwischen 1993 und 2013 zugenommen. Schuld daran sind insbesondere die gestiegenen Wohnkosten. Wer zum unteren Fünftel der Verdiener gehört, musste 2013 gut 30 Prozent mehr fürs Wohnen ausgeben als 1993.

Wer aber zu den 20 Prozent der absoluten Topverdiener gehört, für den sanken die Wohnkosten im selben Zeitraum um annähernd zehn Prozent. Der Grund: Wer gut oder sehr gut verdient, wohnt meist im Eigentum – und profitierte von den gesunkenen Hypothekenzinsen. Wer sich die eigenen vier Wände nicht leisten kann – darunter vor allem Niedrigverdiener –, leidet besonders unter den steigenden Mieten. „Denn die Wohnkosten machen den größten Teil der Konsumausgaben eines Haushalts aus“, erläutert Fitzenberger.

Entsprechend groß ist deren Wirkung: 40 Prozent ihres Nettoeinkommens mussten Geringverdiener 2013 für die Warmmiete aufbringen. 20 Jahre zuvor reichten noch 27 Prozent. Bei den Bestverdienern sank die Wohnkostenbelastung dagegen sogar: von etwa 15 Prozent des Nettoeinkommens pro Person im Jahr 1993 auf nur noch 14 Prozent.

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Die bislang umfassendste Studie zum Zusammenhang zwischen Wohnausgaben und Einkommensungleichheit in Deutschland dürfte die politische Diskussion um die gesellschaftlichen Folgen stark steigender Mieten weiter anfachen. Dies auch deshalb, weil sich die Ökonomen auf fünf Jahre alte Daten beziehen und sich die Lage seitdem noch verschärft hat. Fitzenberger und Dustmann werteten Daten der amtlichen deutschen Einkommens- und Verbrauchsstichprobe (EVS) aus, die zuletzt 2013 erhoben wurde.

Die Ergebnisse der EVP aus dem Jahr 2018 dürften erst in einem Jahr vorliegen. In der Zwischenzeit hat sich die Dynamik auf dem deutschen Mietwohnungsmarkt noch einmal deutlich beschleunigt. Nach Daten des Analysehauses Empirica stiegen die Mieten zwischen 2013 und 2018 deutschlandweit um 20 Prozent. Zum Vergleich: Von 2008 bis 2013 betrug das Plus nur zwölf Prozent.

Die Schere öffnet sich

Zudem sieht es nicht nach einer Trendumkehr aus, wie der am Montag vorgestellte Preisspiegel des Immobilienverbands IVD zeigt. In den untersuchten 380 deutschen Städten stiegen die Mieten gegenüber 2017 für Neubauwohnungen und für bestehende Wohnungen erneut – und das zum Teil zweistellig.

„Die Hauptbotschaft unserer diesjährigen Erhebung ist allerdings: Die Mieten steigen je nach Region und Segment sehr unterschiedlich“, fasst IVD-Präsident Jürgen Michael Schick das Ergebnis zusammen.

Tatsächlich hat sich der Anstieg in einigen Großstädten deutlich abgeschwächt. In Köln, Frankfurt oder Düsseldorf sind die Mieten für bestehende Wohnungen in guten Lagen und in guter Ausstattung auf Jahressicht nicht mehr gestiegen. In Bremen sank die Miete sogar.

Ähnlich das Bild bei den Neubaumieten: In Köln, Frankfurt und Düsseldorf konnten Bauträger die Miete in diesem Jahr nicht mehr steigern, in Hamburg betrug das Plus nur noch 2,7 Prozent. „Wir beobachten, dass die Dynamik vor allem im gehobenen Segment des Mietwohnungsmarktes und insbesondere in den Großstädten nachgelassen hat“, kommentiert Schick das Ergebnis der Erhebung. „Drastische Mietpreissprünge sehen wir dagegen in kleineren und mittelgroßen Städten.“

Dort verzeichnen die IVD-Gutachter zum Teil zweistellige Zuwächse bei den Mieten sowohl für Alt- als auch Neubauten. „Die Mehrheit der Mieter in den Großstädten kann sich die Preise offenbar nicht mehr leisten“, folgert Schick. Sie nehmen entweder Qualitätsabstriche in Kauf oder ziehen gleich raus in die Speckgürtel der Großstädte. „Nach der Phase der Urbanisierung beobachten wir jetzt ein Ausweichen auf Kleinstädte.“

Wie sich dieser Effekt, aber vor allem die seit 2013 weiter gestiegenen Mieten bei einer Fortschreibung ihrer Studie niederschlagen würden, darüber will Ökonom Fitzenberger nur ungern spekulieren. „Aber ich würde mich nicht wundern, wenn sich die Ungleichgewichte verstärkt hätten“, sagt er.

Diese halten die Forscher auch deshalb für so brisant, weil sie weit über den Wohnungsmarkt hinausweisen. „Der starke Anstieg der Ungleichheit hat besorgniserregende Folgen für die Sparquoten“, sagt Christian Dustmann. Die Sparquote sank für das unterste Einkommensfünftel von bereits mageren zwei Prozent im Jahr 1993 auf minus ein Prozent im Jahr 2013.

Zudem habe die Untersuchung gezeigt, dass die jüngere Generation aufgrund der hohen Wohnkosten 2013 weniger sparte als die vergleichbare Altersgruppe zwanzig Jahre zuvor. „Das reduziert die Möglichkeit, Vermögen durch Immobilienerwerb zu bilden“, folgert Fitzenberger und setzt noch einen drauf: „Es ist zu erwarten, dass die steigende Ungleichheit in der Ersparnisbildung zu höherer Vermögensungleichheit in der Zukunft führt.“ Vor allem für die jüngere Generation kein gutes Omen.

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