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Wohnungsmarkt Wertsteigerung ist Immobilienkäufern wichtiger als die Rendite

Kapitalanleger akzeptieren Renditen von unter drei Prozent für Wohninvestments – weniger geht kaum. Dafür gibt es eine Erklärung.
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Käufer vertrauen auf steigende Bewertungen. Quelle: E+/Getty Images
Gründerzeithäuser in Leipzig

Käufer vertrauen auf steigende Bewertungen.

(Foto: E+/Getty Images)

DüsseldorfHaus mit freier Maisonettewohnung inklusive Garten und zwei vermieteten Drei-Zimmer-Wohnungen im Stadtteil Deutz: Die Verkaufsanzeige im Schaufenster eines Kölner Maklers zeigt die Gartenseite eines typischen Stadthauses aus den Fünfzigerjahren unter makellosem blauem Himmel. Putz und Anstrich sehen proper aus, das Dach ist neu gedeckt, nur der Garten wirkt ein wenig verwildert.

Es ist ein Haus, wie man es häufiger findet in diesem und vielen anderen Vierteln der Domstadt. Allerdings: Zum Verkauf stehen sie selten – so selten, dass Makler und Verkäufer in diesem Fall gleich aufs Ganze gehen und eine siebenstellige Summe verlangen: 1.390. 000 Euro soll die Immobilie kosten, die laut Annonce 39. 000 Euro jährliche Mieteinnahmen abwerfen wird. Jedenfalls sofern sich jemand findet, der für die 155 Quadratmeter große Maisonettewohnung bereit ist, eine Kaltmiete von 2 000 Euro pro Monat zu zahlen.

Gelingt das, entspricht der Preis mehr als dem 35-Fachen einer Jahresmieteinnahme. Was umgekehrt bedeutet: Der Käufer akzeptiert eine jährliche Rendite von 2,8 Prozent. Rechnet man die Kaufnebenkosten noch hinzu – Grunderwerbsteuer (6,5 Prozent) und Maklerprovision (3,5 Prozent) –, sinkt die Rendite auf 2,5 Prozent. Und kalkuliert man – wie dies Kapitalanleger vernünftigerweise tun – noch Rücklagen für Instandhaltungen, Renovierungen und Mietausfallzeiten ein, dann nähert sich die laufende Verzinsung der Immobilie gefährlich der Zwei-Prozent-Marke.

Und doch schrecken Investoren auch vor solch mickrigen Renditen nicht zurück – obwohl sie das Risiko einer Immobilieninvestition kaum mehr adäquat abbilden, sondern längst Ausdruck überhitzter Preise auf den Wohnungsmärkten der deutschen Großstädte sind.

„Die Kombination aus hohem Nachfragedruck und nicht ausreichendem Angebot hat die Kaufpreise in den vergangenen Jahren teilweise explodieren lassen“, beschreibt Roman Heidrich, Bewertungsexperte für Wohnimmobilien beim internationalen Immobiliendienstleister JLL in Berlin, die Situation und belegt sie mit Zahlen: Im ersten Halbjahr 2018 stiegen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen in den acht untersuchten deutschen Städten Berlin, Hamburg, München, Frankfurt am Main, Düsseldorf, Köln, Stuttgart und Leipzig auf Jahressicht um gut acht Prozent. Und seit 2013 haben die Kaufpreise um durchschnittlich 54 Prozent zugelegt.

Solche Steigerungsraten erklären, warum sich Kapitalanleger so wenig um niedrige Renditen scheren: Wenn eine Immobilie Jahr für Jahr um acht, neun oder gar zehn Prozent an Wert zulegt, kompensiert dieser Wertzuwachs die magere laufende Rendite zumindest teilweise.

Mehrfamilienhäuser erzielen daher aktuell immer noch Höchstpreise, berichtet Tobias Schulze, Geschäftsführer von Sotheby‘s International Realty in Köln. Zum 26-Fachen der jährlichen Mieteinnahmen verkaufte er kürzlich einen Sechzigerjahrebau mit Wohnungen, Ladenlokal und kleinen Gewerbeflächen. „Keine Schönheit“, beschreibt Schulze das Gebäude, noch dazu mit einer leer stehenden Wohnung, aber gut gelegen in einem gefragten Stadtviertel.

„Wir haben gerade einmal dreieinhalb Wochen gebraucht, um das Haus zu verkaufen“, sagt Schulze – und das zu einem Preis, der fast zwölf Prozent höher lag als der vom Makler ermittelte Wert. „Wir waren über die große Reaktion der Interessenten selbst erstaunt, es gab ein richtiges Bietergefecht“, erinnert er sich.

Michael Fenderl, Leiter des Researchbereichs beim Düsseldorfer Beratungshaus Aengevelt, wundert das nicht. Es bestehe eben ein „markantes Marktungleichgewicht zugunsten der Eigentümer“, beschreibt er die aktuellen Machtverhältnisse auf dem Markt. Die Verkäufer hätten in den Preisverhandlungen zwar immer noch das Sagen – doch womöglich nicht mehr lange. Es gebe deutliche Anzeichen dafür, dass die Zeiten überdurchschnittlicher Kaufpreissteigerungen vorbei seien, sagt Fenderl.

JLL-Experte Heidrich unterstreicht diesen Befund: In Düsseldorf etwa kosteten Eigentumswohnungen Mitte 2018 genauso viel wie Mitte 2017. In Hamburg verteuerten sie sich nur noch um vier, in Köln um sechs Prozent. „Die Einstiegsrenditen sind schon sehr gering“, sagt Aengevelt-Researcher Fenderl. „Ein weiterer Rückgang scheint da kaum noch realisierbar.“

Für Eigentümer, die schon länger über den Verkauf einer älteren Immobilie nachdenken, sei daher jetzt womöglich die Zeit reif, an den Markt zu gehen, meint Fenderl – „solange noch überdurchschnittliche Gewinnmitnahmen möglich sind“.

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