Wohnungsnot Städte proben den Immobilienpreis-Aufstand

Die deutschen Metropolen wollen steigenden Immobilienpreisen und dem Unmut der Menschen darüber entgegentreten. Doch noch hakt es im Detail.
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Berlin will ähnlich wie Wien von seinem Vorkaufsrecht bei Immobilientransaktionen Gebrauch machen. Quelle: dpa
Wohnungsbau in Berlin

Berlin will ähnlich wie Wien von seinem Vorkaufsrecht bei Immobilientransaktionen Gebrauch machen.

(Foto: dpa)

ErfurtAm 14. April 2018 strömen 13.000 Menschen durch die Berliner Straßen, begleitet von schrillen Trillerpfeifentönen. Auf großen Plakaten fordern die Demonstranten: „Mietwahnsinn widersetzen“, „Häuser denen, die darin wohnen“ oder: „Vertreibung ist nicht Stadtentwicklung“. Dass es an diesem Tag regnet, kühler Wind durch die Straßenschluchten zieht, stört die Teilnehmer der Demonstration „Mietwahnsinn stoppen“ nicht.

Der Unmut nimmt in Deutschland zu: In Hamburg gingen Anfang Juni 3000 Menschen gegen steigende Mieten auf die Straße. Am Samstag ist in München eine Demo unter dem Motto „#ausspekuliert“ angemeldet.

Seit neun Jahren steigen die Kauf- und Mietpreise in den deutschen Metropolen rasant. Immer mehr Stadtbewohner fühlen sich ausgegrenzt. Wohnexperten kritisieren, dass Berufsgruppen wie Polizisten oder Krankenschwestern mit ihren Gehältern kaum mehr eine bezahlbare Wohnung finden.

Die Städte steuern gegen – indem sie Quoten für den sozialen Wohnungsbau von privaten Investoren fordern und neue Förderprogramme auflegen. Ein hehres Ziel, das bezahlbaren Wohnraum theoretisch für viele – in der Praxis aber nur für wenige Privilegierte – schafft.

Der Vorreiter dieses städtischen Aufstandes gegen steigende Preise in Deutschland ist München. Nirgendwo sonst ist Wohnen so teuer. Eine Eigentumswohnung kostet hier im Schnitt 7200 Euro pro Quadratmeter, Neuvermietungen 18 Euro pro Quadratmeter.

Doch keine andere deutsche Großstadt versucht schon länger, dem Aufwärtstrieb etwas entgegenzusetzen. Bereits 1994 hat München die „Sozialgerechte Bodennutzung“ – kurz: SoBoN – eingeführt und damit den Grundstein gelegt.

Heute fordert die Stadt von Investoren 30 Prozent geförderten Wohnungsbau bei Neubauprojekten. 20 Prozent davon sollen als Sozialwohnungen entstehen, zehn Prozent im „Münchner Modell“, das jenen zugutekommen soll, die keine Sozialwohnung bekommen können, zugleich aber nicht genügend Geld für eine Wohnung auf dem freien Münchener Wohnungsmarkt haben. Hinzu kommen noch einmal zehn Prozent für preisgedämpften Mietwohnungsbau.

Hohe Einkommensgrenzen für Förderung

Und das sind nach dem Maßstab der Einkommensgrenzen auch Menschen, die gutes Geld verdienen: Förderfähig ist eine vierköpfige Familie (inklusive zwei Kinder) bis zu einem Bruttohaushaltseinkommen von 93.200 Euro.

Die Anfangsmieten der Neubauprojekte liegen in diesem Mittelstandsprogramm zwischen 10,50 und 11,50 Euro pro Quadratmeter.

Heute fordern alle sieben größten deutschen Städte Quoten für den sozialen Wohnungsbau. Sie setzen meist 20 oder 30 Prozent an. Düsseldorf erreicht mit 40 Prozent den Spitzenwert.

Alle Städte haben zudem ähnlich wie München ein Programm für Menschen, deren Einkommen teils deutlich über der Sozialwohnungsschwelle liegt. Oft wird dies als „zweiter Förderweg“ oder „preisgedämpftes Wohnen“ bezeichnet.

Wie groß der Anteil für diese Gruppe innerhalb der Quotenregelung sein soll, wird meist flexibel gehandhabt. In Düsseldorf gilt beispielsweise eine 40-Prozent-Quote für geförderten Wohnungsbau. Der Anteil des „preisgedämpften Wohnraums“ soll mindestens zehn Prozent betragen, kann aber auch darüber liegen.

In diese Gruppe fallen in der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt Vier-Personen-Haushalte (zwei Kinder) mit einem Bruttoeinkommen von bis zu 73.000 Euro.

In Frankfurt umfasst dies Familien mit einem Haushaltseinkommen bis knapp 60.000 Euro. In Stuttgart liegt die maximale Einkommensgrenze für diese Haushalte sogar bei 95.000 Euro.

Die Programme sind meist in Einkommensgruppen aufgeteilt, für die jeweils unterschiedliche Miethöhen gelten. Jede Stadt setzt diese Grenzen selbst. In Frankfurt sind die Mieten beispielsweise bei 8,50 Euro, 9,50 Euro und 10,50 Euro gestaffelt.

Die Bauträger müssen die soziale Bindung der geforderten Wohnungen für mehrere Jahrzehnte garantieren, in Frankfurt oder München beispielsweise 30 Jahre. In dieser Zeit dürfen die Mieten nur in Absprache mit der Stadt erhöht werden.

Das Problem: Je höher die Einkommensgrenzen liegen, desto größer ist die Gruppe derer, die förderberechtigt sind. In Berlin, Köln und Düsseldorf hätte jeweils knapp die Hälfte der Einwohner Anspruch auf eine Sozialwohnung oder eine geförderte Mietwohnung. In Frankfurt sind es laut Angabe der Stadt sogar 68 Prozent.

Reiner Braun, Vorstand des Immobilienmarktforschers Empirica, kritisiert: „Werden die Einkommensgrenzen immer weiter aufgeweicht, wird es für Geringverdiener nur noch schwerer, eine Sozialwohnung zu bekommen. Die Vergabe verkommt zur totalen Förderlotterie.“

Viele Förderberechtigte, wenige Sozialwohnungen

Mit der Masse an förderberechtigten Menschen hält der Bau geförderter Wohnungen nicht Schritt. Da die Mietbindungsfristen auslaufen und in den vergangenen Jahren kaum Sozialwohnungen gebaut wurden, hat sich ihre Zahl in den vergangenen Jahren stark reduziert.

Waren es 1990 noch 2,9 Millionen, sind es mittlerweile nur noch 1,2 Millionen. Die Programme des erweiterten Sozialwohnungsbaus sind, abgesehen von dem in München, noch relativ neu.

Entsprechend wenige Wohnungen gibt es. Frankfurt weist mit 4600 Wohnungen für den zweiten Förderweg noch die meisten aus. In Düsseldorf fallen 3900 Wohnungen in diese Kategorie, in Berlin 2259.

Dass geförderter Mietwohnungsbau grundsätzlich Sinn ergibt, stößt zwar in der Branche selbst auf Verständnis. So hatte beispielsweise der Chef des Projektentwicklers Frankonia Eurobau, der mit den Lenbachgärten in München ein gehobenes Wohnquartier baute, öffentlich erklärt, dass er eine soziale Durchmischung im Wohnungsbau für richtig halte. In den Lenbachgärten musste er die Vorgaben der Stadt erfüllen.

Hinter vorgehaltener Hand aber schimpfen viele Projektentwickler und Investoren über die Einmischung. Matthias Günther, Leiter des Pestel-Instituts, sieht in den Quoten weniger einen Aufstand der Städte als vielmehr die „pure Verzweiflung“.

Letztlich erkennt er darin auch ein Versagen der städtisch geförderten Programme für Mietwohnungsbau – also jener Versuche, Investoren mit zinsvergünstigten Krediten den Bau von Sozialwohnungen schmackhaft zu machen.

Laut einer Studie des Beratungsunternehmens Dr. Lübke und Kelber aus dem Jahr 2017 beklagt das Gros der Investoren die unattraktiven Renditen gegenüber dem frei finanzierten Wohnungsbau. Auch die langen Mietpreisbindungen von 20 oder 30 Jahren mögen sie nicht.

An einem Beispiel im Münsterland rechnet Günther vor: Investoren wird seitens der Kommune ein Kredit mit einem Zins von 0,6 Prozent sowie ein Tilgungsnachlass von zehn Prozent gewährt. Im Gegenzug müsste eine Mietpreisbindung von 5,30 Euro pro Quadratmeter eingehalten werden.

„Der Vorteil gegenüber dem Marktzins liegt bei einem Prozent und macht ungefähr einen Euro in der Miete aus. Der Zuschuss macht einen weiteren Euro aus. Wenn Sie heute in günstigen Fällen wirtschaftlich aber gerade so für 8,50 Euro bauen können, dann ist schnell klar, dass Investoren bei der Mietpreisbindung draufzahlen.“

In den Metropolen liegen die geforderten Mietpreise zwar darüber, die höheren Grundstückspreise aber lassen auch die freien Marktmieten entsprechend steigen.

Die Analyse von Dr. Lübke und Kelber kommt zu dem Schluss, dass die Förderung in allen Bundesländern nicht ausreicht, den Investorennachteil, der sich aus der angesetzten niedrigen Miete ergibt, angemessen auszugleichen. „Im Schnitt liegen die Eigenkapitalrenditen im geförderten Mietwohnungsneubau rund 40 Prozent unter der vergleichbaren Rendite des frei finanzierten Mietwohnungsneubaus.“

In der Konsequenz finanzieren Entwickler lieber selbst. Die Verluste, die sie bei gefördertem Wohnraum machen, holen sie sich über höhere Wohnungspreise bei den zum Verkauf stehenden Eigentumswohnungen zurück.

Das verschärft das Problem in den Städten. Zum einen werden Kapitalanleger in diesen Wohnungen eine höhere Miete verlangen, zum anderen treibt es die Immobilienpreise.

Wien als Vorbild

Als Vorzeigebeispiel für sozialen Wohnungsbau gilt die österreichische Hauptstadt Wien. Seit rund 100 Jahren betreibt die Stadt den sogenannten „Gemeindebau“. Hinzu kommen dauerhaft sozial gebundene Angebote von gemeinnützigen Wohnungsbauvereinigungen.

Anders als deutsche Großstädte hat sich Wien nie von großen Beständen getrennt oder Wohnungsbaugesellschaften privatisiert. Die Konsequenz: Nur ein Drittel der Wiener Wohnungen ist auf dem freien Markt erhältlich. Die Durchschnittsmiete liegt bei 5,69 Euro.

„Das A und O am Wiener Modell ist die Bodenbevorratungspolitik“, erklärt Braun von Empirica. Die Stadt habe immer wieder Flächen angekauft und sie erst dann zu Bauland umgewidmet, wenn sie ausreichend zusammenhängende Flächen gesammelt hatte – um so Spekulation mit Bauland einzudämmen.

Diese Politik sei im fragmentierten deutschen Wohnungsmarkt aber kaum umsetzbar. Kurzfristig könne es auch keine Entlastung bringen. „Um die heutigen Probleme zu lösen, hätten die deutschen Städte damit vor zehn, wenn nicht sogar 20 Jahren anfangen müssen“, sagt Braun.

Berlin hat sich entschlossen, in eine ähnliche Richtung wie Wien zu gehen. Die Hauptstadt will stärker von ihrem Vorkaufsrecht bei Immobilientransaktionen Gebrauch machen. Zudem sollen Genossenschaften stärker gefördert werden, was auch München anstrebt.

Dass es nicht zwangsläufig öffentliche Gelder braucht, um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, will ein Pilotprojekt in Hamburg beweisen: Die Schweizer Versicherungsgesellschaft Helvetia lässt dort 42 Wohnungen entwickeln, die für acht Euro Miete pro Quadratmeter zu vermieten sind.

Projektentwickler und die Baubranche warnen, dass ein solches Projekt nicht wirtschaftlich sein kann, die Miete zu niedrig ist. Helvetia rechnet hingegen fest mit einer „auskömmlichen Anfangsrendite“.

Um sein Vorhaben rentabel zu halten, setzt Helvetia auf Holzbauweise. Auf Ausstattung wie Parkett, Malervlies, elektrische Rollläden, Aufzüge oder Video-Sprechanlagen wird verzichtet. Es gibt weder einen Keller noch eine Tiefgarage: Wer günstig wohnen will, muss Kompromisse eingehen.

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