Zweifel am Bestellerprinzip

Bleibt der Mieter der Dumme?

Geht es nach der Bundesregierung, soll der Makler künftig von dem bezahlt werden, der ihn beauftragt. Kritiker fürchten allerdings beim Bestellerprinzip Gesetzeslücken – so dass der Mieter am Ende doch das Nachsehen hat.
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Verzweifelte Suche: In München bieten Interessenten hohe Prämien für die Vermittlung einer Wohnung. Quelle: dpa

Verzweifelte Suche: In München bieten Interessenten hohe Prämien für die Vermittlung einer Wohnung.

(Foto: dpa)

Bei Wohnungssuchenden waren sie eine verhasste Spezies: Immobilienmakler. Machen ein paar Fotos von Wohn- und Essbereich, schalten eine Annonce im Internet, ermöglichen ein bis zwei Besichtigungstermine und kassieren dafür eine Menge Geld. Das tragen sie gerne in Form von schicken Anzügen und schnellen Autos zur Schau – so die gängigsten Vorurteile.

Mit der Umstellung auf das Bestellerprinzip will die Bundesregierung das Maklergeschäft verändern. Zahlen soll, wer den Makler beauftragt. So zumindest will es Heiko Maas, der Bundesjustizminister. Das Gesetz, welches im Frühjahr in Kraft treten soll, ist eine Ergänzung zur Mietpreisbremse.

Doch wie so häufig weckt schon der Entwurf Skepsis bei Beobachtern. Kritiker fürchten Schlupflöcher, so dass Vermieter die Provision weiterhin umgehen können und der Mieter das Nachsehen hat.

Und die Maklerbranche? Auch sie spricht sich für Nachbesserungen aus. Laut einer aktuellen Umfrage vom Online-Immobilienmarkt Immobilienscout24 sind lediglich 52 Prozent der befragten Vermittler prinzipiell gegen das Bestellerprinzip. Zwar befürwortet demnach ein erheblicher Teil der Makler die Reform.

Aber: „Der jetzige Gesetzentwurf wird mehrheitlich als nicht praxistauglich empfunden“, sagt Volker Wohlfarth von Immobilienscout24. Der Branchenverband IVD äußerte gar verfassungsrechtliche Bedenken, selbst Abgeordnete forderten bereits, die „Makler nicht im Regen stehen zu lassen“.

Der Mieter als Ziel

Aber ist die Branche tatsächlich schutzbedürftig? Zunächst hatte das ARD-Magazin „Panorama“ darüber berichtet, dass einige Makler bereits daran arbeiten würden, das Bestellerprinzip zu umschiffen. Der Hamburger Immobilienmakler Haferkamp erklärte in der Sendung, Ziel sei, dass weiterhin der Mieter zahle. Vor allem in Toplagen werde weiterhin der Mieter die Zeche zahlen.

Problem eines „Umgehungsgeschäfts“

Aus für Ü-30-Heizkessel und kalte Dachräume
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Höhere Steuern beim Hauskauf:

Wer ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung kauft, muss in zwei Bundesländern seit dem 1. Januar 2015 mehr Grunderwerbsteuer zahlen: Der Steuersatz klettert in Nordrhein-Westfalen um 1,5 Prozentpunkte auf 6,5 Prozent (bisher fünf Prozent). Im Saarland liegt er dann ebenfalls bei 6,5 Prozent (bisher: 5,5 Prozent). Wer in Nordrhein-Westfalen ein Grundstück mit Haus für 250.000 Euro kauft, muss dafür jetzt 12.500 Euro an den Staat abführen, darauf weist die Verbraucherzentrale NRW hin. Ab Januar 2015 sind es 16.250 Euro. Schon andere Bundesländer hatten ihre Grunderwerbsteuer in den vergangenen Jahren auf 6,5 Prozent erhöht.

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Dachräume müssen gedämmt werden:

Dachräume, die nicht beheizt werden, müssen Hausbesitzer bis Ende 2015 so dämmen, dass der Mindestwärmeschutz gewährleistet ist. Davon ausgenommen sind nur Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern, die in ihrer Immobilie mindestens seit 1. Februar 2002 selbst wohnen. In diesen Fällen greift die Dämmpflicht erst bei einem Wechsel des Eigentümers. Der neue Eigentümer hat dann zwei Jahre Zeit, die Dämmung anzubringen. Die Dämmpflicht gilt für alle zugänglichen obersten Geschossdecken, unabhängig davon, ob sie begehbar sind oder nicht.

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Austauschpflicht für alte Heizkessel:

Öl- und Gas-Standardheizkessel, die älter als 30 Jahre sind, dürfen seit 1. Januar 2015 nicht mehr betrieben werden. Zunächst sind vor 1985 eingebaute Geräte auszutauschen. Eine Ausnahme gilt für Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern, die diese schon am 1. Februar 2002 bewohnt haben. Sie dürfen die alten Kessel weiter betreiben. In allen anderen Fällen beschränkt sich die Pflicht zum Austausch auf Konstanttemperaturkessel üblicher Größe.

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Energiekennwert im Inserat:

Ab dem 1. Mai 2015 müssen in Immobilienanzeigen für Wohngebäude sämtliche Pflichtangaben zur Energie-Effizienz gemacht werden. Andernfalls droht ein Bußgeld. Verkäufer und Vermieter müssen die im Foto aufgezählten Angaben machen. Wer einen Energieausweis hat, der nach dem 1. Mai 2014 ausgestellt wurde, muss darüber hinaus die darin aufgeführte Effizienzklasse veröffentlichen. Die Pflicht, die Daten anzugeben, gilt bereits seit 1. Mai 2014, Verstöße werden aber erst ab Mai 2015 geahndet.

Heizung
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Effizienz-Label für Heizungen

Ab 26. September 2015 müssen erstmals Heizungen und Warmwasserbereiter im Handel ein Effizienzlabel tragen und Mindestanforderungen in Sachen Energieverbrauch erfüllen. Grund ist die europäische Ökodesignrichtlinie für Wärmeerzeuger. Sie gilt nicht für Lufterhitzer, sondern nur für Warmwasserpumpenheizungen bis 400 Kilowatt Wärmeleistung, die mit Gas, Öl oder Strom betrieben werden. Für alle Gerätekategorien gibt es dasselbe Label mit den Klassen A++ bis G und denselben Grenzwerten für den Verbrauch. Doch die Prüfbedingungen sind von Geräteart zu Geräteart unterschiedlich. Laut der Verbraucherzentrale NRW können Quervergleiche daher in die Irre führen.

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Meldepflicht für Warmwasser- und Heizwärmezähler:

Seit dem 1. Januar 2015 gilt für neue Warmwasser- und Heizwärmezähler, mit deren Daten die Abrechnung der Betriebskosten erstellt werden, eine Anzeigepflicht. Sowohl Hauseigentümer als auch Wohnungseigentümergemeinschaften müssen ein solches Gerät spätestens sechs Wochen, nachdem sie es in Betrieb genommen haben, melden. Dies wird bundesweit im Internet (www.eichamt.de) möglich sein und bei den jeweils für das Mess- und Eichwesen zuständigen Landesbehörden. Wer seinen Zähler nicht meldet, riskiert ein Bußgeld.

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Kaminöfen:

Strengere Vorgaben für Kaminöfen gelten seit 1. Januar 2015 für den Ausstoß von Staub und Kohlenmonoxid (CO). Waren bisher abhängig von der Geräteart 2,0 bis 2,5 Gramm Kohlenmonoxid pro Kubikmeter Abgas zulässig, liegt der Wert für Neugeräte nun generell bei 1,25 Gramm. Der Grenzwert für Staub sinkt von 0,075 auf 0,040 Gramm je Kubikmeter. Diese Werte müssen im Rahmen der Typprüfung nachgewiesen werden, bevor ein Ofen auf den Markt gebracht wird.

Haferkamp bietet ein innovatives Matching-Tool. Für potenzielle Mieter werde gezielt nach einem Wunschobjekt gesucht, Einzelbesichtigungen oder solche am späten Abend oder am Wochenende seien kein Problem.

Das ganze soll allerdings nicht mehr wie bisher über große Immobilienportale funktionieren, sondern über Maklernetzwerke, in denen sich Mieter registrieren müssten. Auch der Vermieter soll den Makler über eine versteckte Internetseite beauftragen.

Nur vorausgeschaut

Nach der Sendung rechtfertigte sich Makler Haferkamp, man visiere nicht eine einseitige Belastung von Mietern an. „Vielmehr steht das Unternehmen jeder Regelung, die eine faire Lösung für beide Seiten darstellt und diesen echte Leistung garantiert, offen gegenüber“, heißt es in einer Stellungnahme des Maklers. Lediglich vorausschauend habe man mehrere Möglichkeiten vorab durchdacht.

Kritiker fürchten bei solchen Matching-Ideen das Problem eines sogenannten „Umgehungsgeschäfts“. Makler könnten versuchen, dem Mieter vorzutäuschen, man habe die Wohnung in seinem Auftrag gesucht und gefunden – obwohl der Vermieter den Makler schon zuvor quasi heimlich auf seine vier Wände aufmerksam gemacht hat. Juristisch würde dieser Deal zwischen Makler und Vermieter dafür sorgen, dass der Mieter trotzdem nicht zahlen muss.

Das Problem ist eine Regelung, die besagt, dass Provisionen nicht mehr kassiert werden dürfen, wenn er das entsprechende Objekt bereits vergeblich einem Interessenten angeboten hat. Nur wenn die Suche nach einer Wohnung oder einem neuen Mieter ausschließlich im Interesse eines Auftraggebers erfolgt, darf Geld fließen.

Praktikabel und für den Auftraggeber des Maklers nachvollziehbar klingt das nicht. Maklerverbände warnen davor, dass sich das Angebot an Wohnungsinseraten drastisch verkleinern könnte, sollte diese Regelung aus dem Gesetzentwurf beibehalten werden.

Arbeitsauftrag für die Politik

Was nicht passt, wird passend gemacht
Cover
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Seit 2012 dokumentiert Marc Steiner Pfusch am Bau. „Egal ob Großbaustelle oder Privataufträge, in über 20 Jahren Bauerfahrung als Dachdecker habe ich schon einiges gesehen und erlebt“, schreibt er im Vorwort. Aufgrund dieser Erlebnisse entstand die Facebookseite „Pfusch am Bau“. Aus den Highlights dieser Sammlung ist jetzt ein gleichnamiges Buch geworden, das gerade im Riva-Verlag (ISBN 3868834672) erschienen ist. Und es ist wahrhaftig „einiges“ was dort dokumentiert wird.

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Baupfusch verursacht jedes Jahr Milliardenschäden. Und dafür braucht es nicht einmal einen Flughafen oder eine Philharmonie. Oft gehen private Bauherren mit einer erschreckenden Naivität an das Projekt Hausbau heran und scheuen zusätzliche Investitionen, beispielsweise in begleitende Sachverständige. Über die Hälfte aller Baumängel werden meist erst nach Jahren aufgedeckt und sind dann deutlich teurer, als es ein rechtzeitiges Gutachten gewesen wäre. Geld kann grundsätzlich kaum besser angelegt werden kann, als im eigenen Heim.

Mann muss sich nur zu helfen wissen
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Außerdem ist Vorsicht geboten: Der Trend zum Baumangel steigt nämlich. Riskant ist dabei vor allem, dass auf Baustellen immer mehr Arbeiten an immer mehr Subunternehmer abgegeben werden. Dann sind teilweise nicht einmal mehr ausgebildete Handwerker am Werk. Auch hier spart, wer das billigste Angebot nimmt, womöglich an der falschen Stelle.

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Besonders kritisch und zugleich häufig, sind beispielsweise Mängel bei Isolierung und Wärmedämmung. Anders ausgedrückt: Das Haus ist nicht ganz dicht. Im Innenbereich sind vor allem Rohr- und Elektroinstallation pfuschanfällig, sowie Badezimmer und Sanitäranlagen. Besonders beliebt: Rohre und Leitungen mit Bauschaum fixieren.

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Mängel sollten vom Kunden am besten immer vor der Abnahme festgehalten werden. Dann muss der Handwerker nachweisen, dass er nicht gepfuscht hat, beziehungsweise muss nachbessern. Nach der Abnahme kehrt sich die Beweislast um, der Kunde muss nachweisen, dass gepfuscht wurde. Das ist oft schwierig.

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Auch eine Teil-Abnahme mit Mängeln, bei der nur ein Teil der Rechnung beglichen wird ist möglich. Allerdings müssen diese Mängel dann vor der Übernahme schriftlich festgehalten werden. Kürzt der Kunde die Rechnung wegen festgestellter aber nicht protokollierter Mängel einfach, riskiert er eine Klage.

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Sind die Mängel besonders schwerwiegend, kann und sollte die Abnahme ganz verweigert werden. Ohne Abnahme gibt es für den Handwerksbetrieb auch kein Geld, das ist gesetzlich im BGB geregelt.

Auch der Bundesrat kritisiert, dass vor allem in Großstädten ein Objekt dann schnell für den Makler „verbrannt“ sein dürfte. Erhält der Makler mehrere Suchaufträge, müsse klargestellt werden, dass ein Provisionsanspruch gegen denjenigen Wohnungssuchenden besteht, der den Mietvertrag letztlich abschließt, heißt es in der Stellungnahme des Bundesrats.

Mieter hat weniger Informationen

Sollte ein Makler auffliegen, drohen ihm 25.000 Euro Bußgeld. Allerdings liegt die Beweislast zunächst beim Makler. Der muss nachweisen, dass er ordnungsgemäß und unvoreingenommen im Auftrag eines Mieters gesucht hat. Da Mieter kaum Einblick in die Kommunikation zwischen Makler und Vermieter haben dürften, dürfte Gegenwehr des Mieters unwahrscheinlich sein.

„Dem Wohnungssuchenden stehen regelmäßig keine Kenntnisse oder Informationen zur Verfügung, mit denen er entsprechende Behauptungen des Wohnungsvermittlers substantiiert bestreiten könnte“, schreibt die Bundesrechtsanwaltskammer dazu in einer Stellungnahme.

Immobilienbesitzer müssen sich übrigens keine Sorgen machen. Zwar fürchten einige bereits, nach der teuren Courtage beim Kauf nun auch noch beim Verkauf der Wohnung eine satte Gebühr zahlen zu müssen. Das Bestellerprinzip gilt allerdings nur für den Mietmarkt. Die Regelungen für Kauf und Verkauf von Immobilien sind von der geplanten Gesetzesänderung nicht betroffen.

Ein weiteres häufig genanntes Umgehungsgeschäft ist die Abstandszahlung für Teile der Wohnungseinrichtung. Gesetze verbieten allerdings eine überhöhte Ablösung. Zudem würde das Geld auf das Konto der vorherigen Mieter oder der Wohnungsbesitzer fließen, der Makler hat davon nichts.

Politik sorgte bisher nicht für Vertrauen

Wo Kaufpreise und Mieten steigen
Letzte Baustellen-Führung vor EZB-Umzug
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Eine aktuelle Untersuchung zeigt die Entwicklung von Angebotspreisen und Mieten in Deutschland. Alle Städte, sortiert nach Bundesländern im Überblick.

Nordsee-Halligen
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Schleswig-Holstein

Die aktuellen Mietpreise pro Quadratmeter liegen mit 6,70 Euro und 6,80 Euro im Mittelfeld der deutschen Mietpreise – die Spanne reicht von 5,13 Euro/m² in Bremerhaven bis hin zu 13 Euro/m² in München. Während die Studie „Immobilienreport 2014“ von Immobilienscout24 von stagnierenden Kaufpreisen in Lübeck ausgeht, sieht die Studie einen deutlichen Preisanstieg in Kiel – auch bei den Mieten.

MietwohnungenEigentumswohnungen
EinwohnerPreis pro m²IMX 5 JahrePrognose 1 JahrPreis pro m²IMX 5 JahrePrognose 1 Jahr
Kiel244.5126,70 €14,60%3,30%1.821 €40,80%4,40%
Lübeck211.3626,80 €11,70%1,30%1.562 €28,20%0,00%

Quelle: Immobilienreport 2014 von Immobilienscout24

Schlagloch
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Mecklenburg-Vorpommern

Schwerin gehört zu den wenigen Städten, in denen der Report fürs nächste Jahr von einem Preisverfall beim Kauf von Eigentumswohnungen ausgeht. Der allgemeine Trend in Deutschland zeigt dagegen nach oben.

MietwohnungenEigentumswohnungen
EinwohnerPreis pro m²IMX 5 JahrePrognose 1 JahrPreis pro m²IMX 5 JahrePrognose 1 Jahr
Rostock205.2326,20 €12,20%1,60%1.858 €36,40%4,90%
Schwerin95.2585,35 €8,80%1,50%1.255 €13,70%–0,7 %

Quelle: Immobilienreport 2014

Sommer-Bilanz für Tourismus
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Niedersachsen

Niedersachsen hat einen enormen Preisanstieg hinter sich, dessen Ende noch nicht in Sicht ist. In Braunschweig sind die Kaufpreise für Eigentumswohnungen in den letzten 5 Jahren um 48 Prozent gestiegen – im gleichen Zeitraum legten die Mieten allerdings nur um 24,80 Prozent zu. Die Autoren der Studie sehen dieses Auseinanderdriften als mögliches Anzeichen für eine Blasenbildung.

MietwohnungenEigentumswohnungen
EinwohnerPreis pro m²IMX 5 JahrePrognose 1 JahrPreis pro m²IMX 5 JahrePrognose 1 Jahr
 
Braunschweig252.5047,16 €24,80%5,50%1.586 €48,00%3,90%
Göttingen121.9617,17 €27,70%3,20%1.699 €50,60%3,40%
Hannover530.0867,21 €18,50%2,60%1.721 €40,90%3,90%
Oldenburg163.4376,64 €20,40%2,40%1.642 €50,20%0,00%
Osnabrück166.1456,76 €18,00%2,00%1.473 €34,00%0,00%
Wolfsburg123.4288,20 €40,70%2,70%1.750 €53,10%2,60%

Jahreswechsel Magdeburg
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Sachsen-Anhalt

Sachsen-Anhalt gehört zu den entspannteren Wohnungsmärkten. Die Miet- und Kaufpreise werden 2015 nicht so stark steigen wie beispielsweise in Niedersachen, wo in Braunschweig allein die Mieten in einem Jahr um 5,5 Prozent steigen werden.

MietwohnungenEigentumswohnungen
EinwohnerPreis pro m²IMX 5 JahrePrognose 1 JahrPreis pro m²IMX 5 JahrePrognose 1 Jahr
Halle (Saale)234.6155,38 €10,10%1,50%1.040 €21,80%–0,1 %
Magdeburg233.3135,60 €11,10%1,30%959 €17,90%2,00%

Potsdamer Stadtschloss
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Brandenburg

Cottbus gehört mit 5,40 Euro/m² zu den günstigeren Städten Deutschlands. Die Preissteigerungen halten sich laut der Studie ebenfalls in Grenzen: Gerade einmal um 0,1 Prozent sollen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen im Jahr 2015 steigen.

MietwohnungenEigentumswohnungen
EinwohnerPreis pro m²IMX 5 JahrePrognose 1 JahrPreis pro m²IMX 5 JahrePrognose 1 Jahr
Cottbus102.1055,40 €12,10%0,70%1.181 €22,60%0,10%
Potsdam160.7357,64 €15,30%2,20%2.031 €32,10%2,70%

Düsseldorf bietet gute Lebensqualität
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Nordrhein-Westfalen

Anders sieht es dagegen in NRW, insbesondere in Aachen und Düsseldorf aus. Dort werden die Kaufpreise um 4,2 und 5,8 Prozent im Jahr 2015 steigen. Auffällig ist bei Düsseldorf der große Unterschied zwischen Kaufpreis- und Mietentwicklung: Der Kaufpreis für Eigentumswohnungen ist in den letzten 5 Jahren dreimal schneller gestiegen als die Mieten.

Zu den tristen Städten gehören unter anderen anderem Bottrop und Bochum, wo die Mieten fallen beziehungsweise stagnieren werden.

MietwohnungenEigentumswohnungen
EinwohnerPreis pro m²IMX 5 JahrePrognose 1 JahrPreis pro m²IMX 5 JahrePrognose 1 Jahr
Aachen261.7597,54 €19,30%3,00%1.850 €39,00%4,20%
Bergisch  Gladbach105.9077,37 €10,40%1,40%1.578 €15,70%3,50%
Bielefeld324.4446,11 €10,10%1,60%1.362 €22,20%2,00%
Bochum373.4916,38 €8,60%0,00%1.328 €6,70%0,10%
Bonn330.2458,19 €13,80%1,40%2.192 €32,10%4,20%
Bottrop115.7625,87 €6,10%–1,2 %1.293 €3,50%0,00%
Dortmund581.6796,27 €11,90%1,80%1.283 €12,80%0,00%
Duisburg487.3525,73 €7,90%1,80%1.169 €4,90%0,00%
Düsseldorf596.4158,96 €15,50%2,10%2.443 €44,30%5,80%
Essen574.4546,31 €6,50%1,10%1.377 €9,00%0,00%
Gelsenkirchen256.1985,42 €5,30%1,00%1.029 €0,40%1,20%
Hagen186.3165,55 €4,30%0,80%1.232 €12,70%0,50%
Hamm182.0225,51 €8,30%1,10%1.162 €19,00%0,00%
Herne163.9245,52 €7,60%1,20%1.126 €1,30%–0,0 %

Bisher allerdings gelten viele dieser Modelle als schwer umsetzbar. Selbst der Deutsche Mieterbund erklärte kürzlich gegenüber der „Frankfurter Allgemeinen Zeitung“, solche Beispiele für Maklertricks seien Quatsch. Denn oft hakt es bei der Machbarkeit. Und auch der IVD lehnt die Tricksereien ab.

„Auch wenn wir erheblichen Nachbesserungsbedarf beim Gesetzentwurf zum Bestellerprinzip sehen, distanzieren wir uns klar von allen künftigen Versuchen, das Gesetz zu umgehen“, teilt der IVD auf Anfrage von WirtschaftsWoche Online mit. Einzelne schwarze Schafe würden mit ungesetzlichen Tricks die ganze Branche in Verruf bringen.

Für die Politik stellen die bereits öffentlich gewordenen Ideen und Überlegungen einen eindeutigen Arbeitsauftrag dar. Nur ein praktikables Bestellerprinzip kann dafür sorgen, dass nur für Leistungen bezahlt wird, die auch tatsächlich in Anspruch genommen werden.

Auch die erhoffte Bereinigung der Maklerbranche um ihre schwarzen Schafe und die vom IVD geforderten strengeren Zulassungsbestimmungen funktionieren nur ohne Schlupflöcher. Dabei ist die Imagekur der Branche dringend nötig. Da trifft es sich gut, dass auch die Regierung etwas gut zu machen hat. Denn der zuständige Minister Maas vermietete sein Haus in Saarlouis zum August vergangenen Jahres neu – und ließ zunächst den Mieter die Maklergebühr zahlen. Erst nach entsprechenden Berichten in der „Bild“-Zeitung hat der SPD-Politiker die Gebühr zurückerstattet.

Angesichts einer so halbherzigen Umsetzung der eigenen Gesetzesvorschläge ist die Angst vor Löchern im Gesetz nicht verwunderlich.

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