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Arbeitsleben Coworking: Hype oder Börsentraum?

Der US-Coworking-Anbieter WeWork peilt im September einen milliardenschweren Börsengang an. Doch die Zweifel wachsen, ob die hohe Bewertung des Start-ups gerechtfertigt ist.
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Vor dem Börsengang hagelt es Kritik für das Start-Up. Quelle: Getty Images; Per-Anders Pettersson
Gemeinsames Arbeiten

Vor dem Börsengang hagelt es Kritik für das Start-Up.

(Foto: Getty Images; Per-Anders Pettersson)

New York, Düsseldorf, Frankfurt In der Küche herrscht geschäftiges Treiben. Eine junge Dame im dunkelblauen Overall füllt sich den Metallbecher aus dem großen Wasserspender, der mit Orangen, Zitronen und Ananas gespickt ist. Ein Mann in Shorts und T-Shirt trennt den Müll von seinem Mittagessen. An den Holztischen sitzen Menschen mit Kopfhörern und Laptop – typische Atmosphäre im WeWork an der Wall Street.

Das Gebäude an der US-Börse ist eines der älteren WeWork-Gebäude in New York. Das Haus war 2012 beim Hurrikan „Sandy“ vom Wasser stark beschädigt worden. Der Besitzer Ruden Management kündigte daher seinen damaligen Mietern und ließ WeWork die insgesamt 25 Etagen ganz nach dem Geschmack des Coworking-Start-ups renovieren. 

Heute befinden sich hier nicht nur die Büros von WeWork, sondern auch rund 200 Apartments der Tochter „WeLive“ und damit die beiden wichtigsten Standbeine des Unternehmens, mit denen die „We Company“ die Anleger nun von ihrem Börsengang überzeugen will.

Mitte August veröffentlichte das 2010 gegründete Start-up seinen Börsenprospekt. Doch die Pläne des Bürovermieters stoßen nicht nur auf Beifall. „Der Prospekt ist ein Meisterwerk der Verschleierung“, kritisiert Rett Wallace von der Researchfirma Triton Research.

Auch viele Investoren fürchten, dass die Firma überbewertet ist. Denn mit 47 Milliarden Dollar ist der Bürovermieter das wertvollste Start-up der USA. Die Zweifel wachsen indes, ob sich das an der Börse halten lässt.

Branchenkenner verweisen auf Dutzende Warnsignale, die vom Geschäftsmodell über die Unternehmensstruktur bis hin zu der grundlegenden Frage reichen, ob We ein Immobilen- oder ein Technologieunternehmen ist.

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Von den Antworten hängt nicht nur das Schicksal des Start-ups ab. Floppt der Börsengang, könnte das auch einen Schatten auf die anderen milliardenschweren Start-ups werfen, die aus dem Silicon Valley in den kommenden Monaten ebenfalls an die Wall Street streben.

We glänzte wie viele andere Einhörner, wie Start-ups mit mehr als einer Milliarde Unternehmensbewertung genannt werden, mit rapidem Umsatzwachstum. So hat sich der Umsatz Ende 2018 im Vergleich zum Vorjahr auf 1,8 Milliarden Dollar mehr als verdoppelt.

Das von dem israelischen Gründer Adam Neumann und seiner Frau Rebekah gegründete Unternehmen ist mittlerweile in 29 Ländern und 111 Städten präsent und hat auch das Geschäft mit größeren Unternehmenskunden ausgebaut.

Doch in ähnlichem Maße wie die Umsätze stiegen auch die Verluste. In den vergangenen drei Jahren lag der Fehlbetrag sogar immer leicht über dem Umsatz. Im ersten Halbjahr 2019 hat sich die Verlustquote immerhin leicht verbessert: Einem Umsatz von 1,54 Milliarden Dollar standen 905 Millionen Dollar Verlust gegenüber, wie aus dem Börsenprospekt hervorgeht.

Wie das Unternehmen Gewinne machen will, ist vielen Beobachtern nicht klar. „Eigentlich gehen Start-ups nur dann an die Börse, wenn es einen Weg zur Profitabilität gibt“, gibt Silicon-Valley-Investor Sven Weber zu bedenken, der den Risikokapitalfonds Knightsbridge Advisers berät. Das Problem: „WeWork hat deutlich weniger Skaleneffekte als andere Start-ups.“ Das ist auf die hohen Fixkosten zurückzuführen.

Fahrdienstanbieter wie Uber und Lyft etwa haben vor allem variable Kosten. Sie zahlen die Fahrer nur, wenn sie tatsächlich im Einsatz sind. We dagegen zahlt Miete auch dann, wenn es Büros nicht untervermieten kann.

Auch ist We hohe langfristige Verbindlichkeiten eingegangen, die vor allem in einer Rezession zum Problem werden könnten. Im Schnitt mietet We Immobilien für einen Zeitraum von 15 Jahren, vermietet dann Teile davon für im Durchschnitt 15 Monate unter.

Auf 47 Milliarden Dollar belaufen sich mittlerweile die Mietverbindlichkeiten. Dem stehen bislang aber nur vier Milliarden Dollar an gesicherten Mieteinkünften gegenüber. „Das ist extrem riskant, egal, wie gut kapitalisiert ein Unternehmen am Anfang ist. Unternehmen mit so großen Ungleichgewichten hatten in der Vergangenheit immer wieder Probleme“, sagt Dan Alpert, Mitgründer der New Yorker Investmentbank Westwood Capital.

In der Immobilienbranche ist vielen noch die Geschichte des Vorreiters flexibler Büroflächen, Regus, als mahnendes Beispiel in Erinnerung geblieben. Um die Jahrtausendwende hatte die Firma seine Büroflächen, die es zu flexiblen Laufzeiten Freischaffenden und Unternehmen anbot, stark ausgebaut.

Schwieriges Geschäftsmodell

Das Modell, Büros langfristig an- und kurzfristig weiterzuvermieten, wurde Regus jedoch zum Verhängnis. Als die New-Economy-Blase platzte, geriet Regus ins Straucheln. Die US-Tochter musste 2003 Insolvenz anmelden.

Regus hat sich durch die Krise gerettet. Die Marke steht heute als eine von vielen für flexible Bürolösungen des Konzerns IWG. Die Firma mit Sitz im schweizerischen Zug galt mit 602 535 Arbeitsstationen bis vor Kurzem als größtes Unternehmen seines Segments.

WeWork hat sie erst kürzlich überholt – mit 604 000 Arbeitsstationen. Beim Umsatz liegen beide Unternehmen nahezu gleichauf. Bei der Unternehmensbewertung klaffen sie jedoch auseinander.

IWG, das an der Londoner Börse notiert ist, kommt gerade einmal auf eine Marktkapitalisierung von 4,5 Milliarden Dollar, rund einem Zehntel von dem, was die We Company auf dem privaten Markt erzielte.

Dabei erwirtschaftete IWG in den ersten sechs Monaten des Jahres einen operativen Gewinn von umgerechnet 62 Millionen Dollar, während We einen operativen Verlust von 1,37 Milliarden Dollar einfuhr. IWG denkt Medienberichten zufolge nun darüber nach, das US-Geschäft in ein separates börsennotiertes Unternehmen auszugliedern, um vom WeWork-Effekt zu profitieren.
Für die führenden Investmentbanken bei WeWorks Börsengang, JP Morgan Chase und Goldman Sachs, wird es nicht einfach werden, den richtigen Ausgabepreis zu finden. „Die Banken wollen nicht zu weit von der letzten Bewertung von 47 Milliarden Dollar abweichen.

Aber gleichzeitig haben weder die Banken noch WeWork ein Interesse daran, dass der Aktienkurs wenige Tage nach Börsenstart deutlich absackt“, sagt Dan Morgan, Portfoliomanager beim Vermögensverwalter Synovus. Das Unternehmen will rund 3,5 Milliarden Dollar an frischem Kapital an der Börse einsammeln.

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Viele Investoren sind skeptisch, weil eine Reihe anderer Start-ups aus dem Silicon Valley, die mit hohen Erwartungen aufs Parket gestrebt sind, die Erwartungen bislang enttäuschten. Lyft und Uber sind seit den Börsengängen im März und im Mai unter den Ausgabepreis gefallen, Gleiches gilt für die Bürosoftware Slack. Positiv überrascht haben dagegen der Videodienst Zoom und der Hersteller von veganem Fleischersatz, Beyond Meat.
Punkten kann We mit einer starken Marke, sowie der Expansion in weitere Geschäftsfelder. So setzt We nicht nur auf Büros für Einzelkämpfer und kleine Unternehmen, die in einer Krise ihre Schreibtische schnell kündigen könnten. Auch auf Großkunden hat es das Start-up abgesehen.

WeWork bietet sein Know-how einerseits Unternehmen an, die ihre eigenen Niederlassungen ausbauen wollen. Andererseits wirbt das Start-up selbst stark um Firmenkunden. Mit Erfolg: 40 Prozent der Mitglieder sind heute schon Firmen mit mehr als 500 Mitarbeitern. 2016 waren es noch 18 Prozent.


Wettbewerber positionieren sich

Doch die Konkurrenz wächst. Erst vergangene Woche sammelte das Start-up Knotel in einer weiteren Finanzierungsrunde 400 Millionen Dollar ein und erreichte damit zum ersten Mal eine Bewertung von mehr als einer Milliarde Dollar. Anders als We setzt Knotel ausschließlich auf die Vermietung flexibler Büroflächen, die allerdings jeweils nur an ein Unternehmen vermietet werden.

Mit dem Konzept ist das 2016 gegründete Start-up einer der am schnellsten wachsenden WeWork-Wettbewerber. 250 Standorte hat Knotel weltweit – WeWork kommt aktuell auf rund 530. In 18 bis 24 Monaten werde sein Unternehmen mehr Standorte betreiben als WeWork, ist sich Knotel-Co-Gründer und CEO Amol Sarva sicher. In New York etwa hat Sarva den Rivalen bereits überholt. Allerdings mit deutlich weniger Quadratmetern.

Der Fokus auf große Unternehmenskunden hilft, Geld zu sparen. Büroflächen zu Coworking-Flächen auszubauen ist teuer. Die sind in der Regel viel kleiner als normale Büros und brauchen daher zum Beispiel mehr Türen, mehr Stromanschlüsse und für die kleinteiligeren Flächen andere Klimaanlagen.

„Ein solcher Umbau kostet fast so viel wie ein Neubau”, sagte Sarva dem Handelsblatt. Wenn es jedoch nur einen Mieter gibt, macht das vieles leichter. „Wir geben im Vergleich zu WeWork 90 Prozent weniger für den Umbau der Gebäude aus“, sagt Sarva, der mit seinen flexiblen Büros vor einigen Monaten auch in Berlin gestartet ist und in Europa unter anderem Daimler und Shell zu den Kunden zählt.

We dagegen setzt auf Diversifikation. Neben WeLive baut das Unternehmen auch die private Grundschule WeGrow aus, die von Rebekah Neumann geführt wird. 2017 übernahm das Unternehmen die Programmierschule Flatiron School sowie das soziale Netzwerk Meetup. Die vielen Projekte könnten dazu führen, „dass wir auf absehbare Zeit nicht profitabel werden“, warnt We im Börsenprospekt. Wachstum steht weiter an oberster Stelle.
Mehr: New Work gilt in Unternehmen als Allheilmittel im Kampf um Talente und Innovationen. Doch viele Firmen in Deutschland scheitern an der Umsetzung.

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