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Luxuswohnungen in Berlin

Gerade in der Hauptstadt legen die Immobilienpreise zu.

(Foto: Engels & Völkers Berlin)

Immobilienmarkt Für immer mehr Menschen werden Wohnungen in der Stadt unbezahlbar

Die Mieten und Kaufpreise für Wohnungen steigen weiter rasant an. Trotzdem wird zu wenig gebaut, zusätzlicher Druck entsteht durch die Niedrigzinsen.
4 Kommentare

ErfurtDie Aufregung war groß. Im Sommer 2018 sicherte sich die dänische Pensionskasse ein selten gewordenes Angebot auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt: ein Portfolio mit 3700 Wohnungen in deutschen Ballungsgebieten. Für knapp eine Milliarde Euro sicherten sich die Investoren vor allem Wohnungen in München und Berlin. Von Mietsteigerungspotenzial schwärmte danach die Pensionskasse.

Doch das rief Widerstand auf den Plan. In Berlin gingen betroffene Bewohner von rund 300 Wohnungen in Mitte und Neukölln auf die Barrikaden. Öffentlich artikulierten sie ihre Sorge, sich steigende Mieten nicht leisten zu können. Es folgte eine Demo mit mehreren Hundert Teilnehmern. Die Politik reagierte: Anfang Januar übte die Stadt Berlin ein Vorkaufsrecht für die Wohnungen aus. Statt an die Dänen gehen sie nun an die städtischen Wohnungsgesellschaften „Stadt und Land“ sowie „WBM“.

Der Milliardendeal ist kein Einzelfall. Immer vehementer ertönt der Ruf, den steigenden Mieten und Kaufpreisen am deutschen Wohnungsmarkt Einhalt zu gebieten. SPD-Politiker wie Andrea Nahles haben das Wohnen bereits zur neuen sozialen Frage deklariert. Wohnraum wird in den Städten für immer mehr Menschen unbezahlbar. Und ein Ende des Booms ist nicht in Sicht.

Laut einer Untersuchung des Immobiliendienstleisters JLL kletterten die Mieten in Deutschland 2018 im Mittel um 6,5 Prozent – die Steigerung lag damit über dem Fünf-Jahres-Schnitt von 5,3 Prozent. Unter den Großstädten stach Berlin hervor: Mit neun Prozent Steigerung verteuerten sich die Mieten hier stärker als in den sieben übrigen untersuchten Städten.

„Wurden 2017 und zu Beginn des Jahres 2018 beim Mietpreiswachstum in allen von JLL untersuchten Städten langjährige Tiefstände erreicht, so ist das Niveau aktuell auf breiter Front wieder angestiegen und liegt in fast allen Städten oberhalb des fünfjährigen Mittels der jährlichen Wachstumsraten“, sagt Roman Heidrich, Teamleiter im Bereich der Wohnungsmarktanalyse bei JLL in Berlin.

Grafik

Rund die Hälfte der Deutschen wohnt zur Miete, in Großstädten liegt der Anteil noch deutlich höher. Gerade einmal 15 Prozent aller Berliner oder Leipziger besitzen die Wohnungen, in denen sie leben. Stuttgart schneidet mit 32 Prozent noch am besten ab.
Ein Immobilienkauf kommt für viele angesichts der in den vergangenen zehn Jahren stark gestiegenen Kaufpreise aber immer weniger infrage.

In Städten wie Berlin oder selbst München, dem Gipfel der deutschen Immobilienpreise, kosten Eigentumswohnungen heute doppelt so viel wie noch 2008. Der Trend kommt zunehmend in der zweiten Reihe an. Am stärksten stiegen die Kaufpreise in
Leipzig – um 20 Prozent. Dass die Mieten weniger stark gestiegen sind als die Kaufpreise, ist insbesondere für alle jene, die eine Wohnung in den Ballungsgebieten suchen, nur ein schwacher Trost. Sie können sich nicht am Mietspiegel orientieren.

Bei ihnen schlagen die hohen Neuvertragsmieten voll durch. Ebenso wenig hilft ihnen bislang die überwiegend wirkungslose Mietpreisbremse, die nun verlängert werden soll. Wie sehr Mieter die hohen Preise einschränken, hat Empirica Systems für die ARD-Sendung „Panorama“ errechnet.

Genehmigte Wohnungen sind noch keine gebauten

In Berlin liege die sogenannte Mietbelastungsquote bei 41,3 Prozent des Nettohaushaltseinkommens. So viel muss eine Familie ausgeben, um sich eine Drei-Zimmer-Neubauwohnung zu leisten, haben die Forscher ausgerechnet. In Frankfurt seien es 40,7, in Leipzig 37,5 Prozent. Die Forscher halten 27 Prozent für den Grenzwert des Bezahlbaren. Dass der Druck auf die Immobilienmärkte anhält, daran hat kaum ein Experte Zweifel. Obwohl die Zahl der Baugenehmigungen in den vergangenen Jahren stark stieg, wird noch immer zu wenig gebaut.

In den ersten elf Monaten des Jahres 2018 wurden 315.200 neue Wohnungen genehmigt. Der Immobilienverband GdW schätzt den Bedarf auf 400.000 neue Wohnungen pro Jahr. Hinzu kommt: Genehmigte Wohnungen sind noch lange keine gebauten. In Berlin zum Beispiel standen 2017 den 25.000 Genehmigungen nur 16.000 fertig gebaute Wohnungen gegenüber.

Da die Nachfrage das Angebot weiter übersteigt, rechnen Experten mit weiter steigenden Preisen. Hinzu kommt die anhaltende Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank. Seit EZB-Präsident Mario Draghi den Leitzins auf null gesetzt hat, sind die Renditen auf Anleihen erodiert. Und daran wird sich vorerst auch nichts ändern. Bis mindestens zum Sommer wird die Zentralbank ihren Leitzins nicht antasten, hieß es auf der Ratssitzung am Donnerstag.

Klassische Anleihe-Investoren hat es daher längst in Sachanlagen gedrängt, die höhere Renditen versprechen, allen voran Immobilien, und das wird vorerst auch so bleiben. „Diese Politik wird die Immobilienpreise weiter anfachen“, sagt Jörg Krämer, Chefvolkswirt der Commerzbank, auf der Jahrestagung Immobilienfonds des Gutachterverbands BIIS diese Woche in Frankfurt. In Umfragen geben Investoren an, trotz der hohen Preise weiter nach Kaufgelegenheiten zu suchen.

Versicherungen wollen ihre Investments erhöhen. So kündigte etwa die Allianz im Herbst an, ihr Immobilienportfolio von 60 auf 100 Milliarden zu steigern. Steigen die Kaufpreise, folgen ihnen in aller Regel mit etwas Verzögerung die Mieten nach oben.
Da keine Entlastung auf dem Wohnungsmarkt der Großstädte in Sicht ist, fordert Norbert Portz, Experte für Städtebau vom Deutschen Städte- und Gemeindebund, dass der Bund mehr Verantwortung beim sozialen Wohnungsbau übernimmt.

Zahl der Sozialwohnungen ist auf 1,1 Millionen geschrumpft

Die Zahl der Sozialwohnungen ist in den vergangenen Jahren stark gesunken. Laut einer Studie des Immobilienberaters Dr. Lübke und Kelber, die dem Handelsblatt exklusiv vorliegt, ist der Bestand seit 1990 von 2,9 Millionen auf 1,1 Millionen zusammengeschrumpft. Jährlich fielen schätzungsweise bis zu 50.000 Wohnungen aus den Bindungsfristen. Sozialwohnungen sind üblicherweise an eine Belegungsdauer von zehn bis 40 Jahren gekoppelt.

Länder und Kommunen fördern den Bau mit zinsvergünstigten Darlehen oder Zuschüssen. In den vergangenen Jahren haben Investoren diese Programme aber verschmäht, da sie zu unattraktiv waren. Dank niedriger Zinsen kauften sie am Markt lieber mit klassischen Darlehen und hohen Eigenkapitalquoten ein. Die Programme für geförderten Wohnungsbau erschienen ihnen zu unattraktiv. Nun könnte sich dies ändern, zeigt die Studie von Dr. Lübke und Kelber.

Die Länder haben nachgebessert, Zinskonditionen vergünstigt, Zuschüsse erhöht, einst feste Mietpreise für Sozialwohnungen wurden aufgeweicht, zum Teil gehören gestaffelte Mieterhöhungen zu den Vereinbarungen. „Für Investoren hat sich der Renditenachteil gegenüber frei finanzierten Wohnungen deutlich verringert“, sagt Stefan Behrendt, Analyst und Autor der Studie. In einigen Städten Hessens gäbe es sogar gar keinen Nachteil mehr.

Er fordert mehr Engagement von der Bundespolitik. Die Regierung hatte im Herbst angekündigt, bis 2021 fünf Milliarden Euro in den sozialen Wohnungsbau zu investieren. Das sei auch nötig, denn in einigen Ländern reichten die Budgets schlicht nicht aus, sagt Behrendt.

Ob dies reicht, um die Wohnungsnot in den Städten zu bekämpfen, bleibt indes fraglich. Die Mieten sind in den vergangenen Jahren so stark gestiegen, dass mittlerweile große Teile der Mittelschicht theoretisch Anspruch auf eine geförderte Wohnung hat. Ohnehin gelten die Sozialwohnungsquoten nur für Neubau: Wer, wie die dänische Pensionskasse PFA, Wohnungen aus dem Bestand kaufen will, der muss überhaupt keine neuen Sozialwohnungen schaffen.

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4 Kommentare zu "Immobilienmarkt: Für immer mehr Menschen werden Wohnungen in der Stadt unbezahlbar"

Das Kommentieren dieses Artikels wurde deaktiviert.

  • Es ist richtig, dass ca. 60% des Wohneigentums von Privatleuten vermietet wird. Aber das schützt doch nicht vor unverhältnismäßig hohen Mietsteigerungen, insbesondere nicht nach Renovierung.
    Und bis Ende 2018 war es möglich, 10% der Renovierungskosten jährlich auf den Vermieter umzulegen. Damit haben sich die Kosten nach 10 Jahren amortisiert, die Miete allerdings bleibt auf dem Niveau. Soviel zu den Kosten, die beim Vermieter liegen.
    Ich denke die meisten Mieter hätten Verständnis dafür, wenn Sie in dem von Ihnen genannten Zeitraum die Miete um die Inflationsrate erhöhen. Dass Sie es nicht tun, ist nicht die Schuld des Vermieters. Abgesehen davon mag dies zwar Ihre Rendite schmälern, aber längst nicht zu einem Verlust führen. Sollte es so sein, haben Sie jedes Recht die Miete zu erhöhen - kein Mieter verlangt ernsthaft für weniger als die Selbstkosten zu hausen.
    Unabhängig davon handelt es sich bei einer Immobilie um eine Wertanlage, die auf Rendite abzielt. Jeder Rendite ist ein gewisses Risiko immanent. Die Regierung ist für geordnete soziale Verhältnisse zuständig, nicht um ein Grundrecht auf Rendite zu garantieren - egal, für was die Anlage gedacht ist. Wer seine Altersvorsorge in einer Immobilie anlegt, muss auch mit dem Risiko leben.
    Demnächst kommt noch jemand auf die Idee, gegen sinkende Aktienkurse zu klagen. Schließlich verabschiedet sich da gerade die Altersvorsorge.

  • Wohnungsmieten und Immobilienkäufe sind in der Regel mittel- bis langfristige Angelegenheiten. Deshalb müssen auch längerfristige Gegebenheiten mit betrachtet werden. Bei einer einvernehmlichen Mieterhöhung stellte ich fest, dass zwischen 2009 und 2018 die Inflationsrate in der Bundesrepublik 12,1 % betrug. Ich habe mich nicht getraut, die Miete um diesen Betrag zu erhöhen, das heißt meine Mieter leiden nicht unter einer jährlichen Mietkostensteigerung, sondern genießen jährliche Mietkostensenkungen. - Ich bevorzuge langfristige, einvernehmliche Mietverhältnisse. In unserer Stadt gibt es sowieso keinen offiziellen Mietspiegel!! Ich erwähne gar nicht die vielen, zum Teil unsinnigen, Klimaschutz- und Energiesparvorschriften, deren Nutzen meist beim Mieter aber die Kosten beim Vermieter liegen. Nun soll auch die Grundsteuer von der Liste der umlegbaren Kosten zu lasten der Eigentümer gestrichen werden.

    Kurz: Die täglichen Diskussionen um Mietpreissteigerungen und die Steigerungen der Kaufpreise beziehen sich nur auf einen - den kleineren - Teil der Problematik. Die große Mehrheit der Wohnungsvermieter sind Privatleute, die versuchen, ihre zukünftig unzureichenden staatlichen Renten aufzubessern und die ihre Verluste (!!!) aus Vermietung und Verpachtung von der Einkommenssteuer absetzen. Die benötigen keine politischen Mietpreisbremsen oder ähnliche Vorschriften....

  • Herr Muscat, die Zuwanderung per se hat herzlich wenig mit den steigenden Immobilienpreisen zu tun und ist ein billiges Argument Ihrerseits. Deutschlands Bevölkerung ist in den letzten 20 Jahren (1997-2017) um weniger als 1% gewachsen.
    Die Preissteigerungen der Immobilien hingegen liegt weit über dem, was Zuzug und Inflation rechtfertigen. Sicherlich auch begünstigt durch den starken Zuzug in die Städte (im gleichen Zeitraum hat Münchens Bevölkerung um knapp 21% zugelegt), wird die Zwangslage der Mieter und Privatkäufer ausgenutzt.
    "Der Türke", "die Araber", "die Afrikaner" und "die Flüchtlinge" sind nicht schuld an der Lage, sondern die skandalös wirtschaftsnahe Politik, denn sie hat den öffentlichen Wohnraum ökonomisiert und bekommt den verursachten Furor Oeconomicus nun nicht mehr in den Griff.
    Staatliche Wohnungen wurden verschachert (s. bspw. Söder und Verkauf der GBW) und die nun ergriffenen Maßnahmen sind reine Makulatur (s. "Mietpreisbremse").
    Es mag Ihnen verborgen geblieben sein, aber Merkel und leider auch alle regierenden Parteien der letzten Dekaden haben die soziale Verantwortung längst zugunsten ökonomischer Gespinste aufgegeben.
    Dass eine Generation, die von klein auf eingebläut bekommt wie wunderbar die "freie Marktwirtschaft" des US-amerikanisch-kapitalistischen Systems ist, laut über Enteignung nachdenkt, sollte Warnung genug sein. Wohnen ist die zentrale soziale Frage - nicht nur in den Städten, sondern auch auf den verwaisten Dörfern.

  • Wo sollen denn die Wohnungen bei der Zuwanderung auch herkommen? Nicht, dass es nicht ohne Zuwanderung auch Probleme gegeben hätte-aber doch nicht in dem Maß. Jetzt noch Enteignung, dann sind wir ja an Merkels Traumziel, DDR 2.0, ganz nah dran.