BGH stärkt Vermieter Zutrittsverbot kann Kündigung nach sich ziehen

Gefürchteter Hausschwamm bedrohte das Haus. Doch die Mieter wollten die Handwerker nicht in die Wohnung lassen. Die Vermieterin kündigte fristlos – und konnte beim BGH einen Teilerfolg erzielen.
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Wer Handwerkern trotz wichtiger Renovierungen den Zutritt zur Wohnung verweigert, dem kann unter Umständen fristlos gekündigt werden. Quelle: dpa
BGH-Urteil zugunsten von Vermietern

Wer Handwerkern trotz wichtiger Renovierungen den Zutritt zur Wohnung verweigert, dem kann unter Umständen fristlos gekündigt werden.

(Foto: dpa)

KarlsruheEin Vermieter kann seinem Mieter unter Umständen schnell fristlos kündigen, wenn dieser wichtige Renovierungen in seiner Wohnung nicht zulässt. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) am Mittwoch entschieden. (Az.: VIII ZR 281/13).

In dem Fall war das Haus von Hausschwamm befallen. Der gefürchtete Pilz kann ganze Häuser vernichten und gilt als gesundheitsschädlich. Konkret drohte das Dach einzustürzen. Die Mieter zogen im November 2010 in ein Hotel, damit das Haus renoviert werden konnte.

Nach dem Rückzug in ihre vier Wände wollten die Mieter weitere notwendige Maßnahmen gegen den Hausschwamm nicht mehr zulassen und verwehrten den Zutritt zu ihrer Wohnung. Erst mit einer einstweiligen Verfügung konnte die vermietende Gesellschaft ein halbes Jahr später Handwerkern Zutritt zu der Wohnung ermöglichen.

Die Firma kündigte ihren Mietern schließlich fristlos. Die Klage auf Räumung der Wohnung blieb in den Vorinstanzen erfolglos. Die Vermieterin habe erst einmal in einem vorgeschalteten Prozess klären müssen, ob die Mieter den Zutritt hätten dulden müssen, befand das Landgericht Berlin 2013. Die Firma ging in Revision zum BGH, der mit seinem Urteil Vermieterrechte stärkte.

Die BGH-Richter wiesen den Fall an das Landgericht zurück: Dieses habe nicht berücksichtigt, dass ein Vermieter ein erhebliches wirtschaftliches Interesse an einer baldigen Modernisierungs- oder Instandsetzungsmaßnahme haben könne.

Eine fristlose Kündigung kommt in derartigen Streitfällen demnach nicht erst dann in Betracht, wenn der Mieter sich querulatorisch zeigt oder bereits bestehende Urteile zu Zutrittsrechten des Vermieters missachtet.

Das Landgericht muss nun klären, ob die konkreten Umstände eine fristlose Kündigung gerechtfertigt haben. Dazu muss es dem BGH zufolge feststellen, um welche Arbeiten es ging und wie dringend diese waren.

Wann die Miete gekürzt werden darf
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Defekte Einrichtung

Sind beim Einzug Einrichtungsgegenstände kaputt, muss der Vermieter den Mangel beheben. Das gilt für den kaputten Toilettenkasten genau wie für den nicht funktionierenden Rollladen. Beseitigt der Vermieter Schäden an diesen mitgemieteten Gegenständen nicht, sind Mietkürzungen möglich. Ist beispielsweise die Lüftung eines innen liegenden Badezimmers defekt, ist beispielsweise eine Kürzung von fünf Prozent gerechtfertigt, urteilte das Amtsgericht Köln.

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Heizung kaputt

Väterchen Frost ist da, die Temperaturen in Deutschland sind eisig. Fällt jetzt die Heizung aus, ist das nicht nur unangenehm, Folgen wie Erkältung oder Grippe sind vorprogrammiert. Ist die Heizung also kaputt und der Vermieter weigert sich, sie schnellstmöglich zu reparieren, darf die Miete gemindert werden. Die Höhe ist dabei abhängig von der jeweiligen Wetterlage – während bei frühlingshaften Temperaturen von 15 bis 18 Grad eine Minderung um 30 Prozent angemessen ist, kann bei einem Ausfall im tiefsten Winter schon mal um 100 Prozent gekürzt werden.

Grundsätzlich sollte die Heizung in der Lage sein, zwischen sechs Uhr morgens und 23 Uhr abends mindestens 20 bis 22 Grad zu erreichen.

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Warmwasser

Mit dem Warmwasser verhält es sich ähnlich wie mit der Heizung: Fällt die Gasversorgung zwischen Oktober und Dezember aus, so dass es kein warmes Wasser gibt, die Heizung nicht funktioniert und auch nicht gekocht werden kann, ist eine Mietminderung von 100 Prozent gerechtfertigt, urteilte das Landgericht Berlin. Fällt allein die Warmwasserbereitung aus, darf die Miete laut Amtsgericht München um 15 Prozent gemindert werden.

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Bordell in der Nachbarwohnung

Neben den Klassikern gibt es auch Mietmängel der besonderen Art. Wird in der Nachbarwohnung ein Bordell betrieben, ist das ein anerkannter Mietmangel. Wenn die Freier die gleiche Eingangstür wie die Mieter benutzen, locken zehn Prozent Mietminderung, belästigen sie die Mieter sind es sogar 30 Prozent.

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Müll

Fehlt die Mülltonne und die Bewohner des Hauses ersticken im Abfall, darf die Miete um zehn Prozent gekürzt werden. Das hat das Amtsgericht Lichtenfels entschieden.

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Ratten

Haustiere im Hinterhof sind eigentlich etwas Schönes. Nicht, wenn es sich um Ratten handelt. Wie das Amtsgericht Aachen urteilte rechtfertigt die Anwesenheit der Nager eine Kürzung der Nettomiete um zehn Prozent.

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Baulärm

Auch ein Presslufthammer vor der Haustür kann schnell den letzten Nerv rauben. Baulärm gehört zu den häufigen Mietmängeln. Beseitigt der Vermieter den Lärm nicht, können die Mieter ihre Zahlungen kürzen. Allerdings muss der Mieter dafür genau nachweisen, um was für eine Störung es sich handelte und wie lange sie anhielt. Eine Art Lärmprotokoll ist daher ratsam.

Auch spiele eine Rolle, welche Bedeutung zügige Arbeiten wirtschaftlich für die Gesellschaft gehabt hätten und welcher Schaden ihr durch die Verzögerungen entstanden seien, hieß es. Die Sanierung eines mit Hausschwamm befallenen Hauses dürfe man nicht „auf die lange Bank“ schieben, hatte der Firmen-Anwalt in Karlsruhe argumentiert.

Als „problematisch“ bezeichnete der Deutsche Mieterbund (DMB) das Urteil. „Die Entscheidung erhöht den Druck auf Mieter, Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten des Vermieters widerspruchslos zu dulden“, sagte Lukas Siebenkotten vom DMB.

  • dpa
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