BGH-Streit um Feriengäste Klägerin darf ihre Wohnung an Touristen vermieten – weitere Eigentümer können sie nicht hindern
Über Internetplattformen wie Airbnb können Privatvermieter ihre Wohnungen als Ferienappartments vermieten.
Karlsruhe Wohnungseigentümer dürfen nicht gegen den Willen eines einzelnen Eigentümers nachträglich entscheiden, dass Wohnungen nicht an Touristen vermietet werden dürfen. Eine solche Entscheidung können nur alle Eigentümer gemeinsam treffen, urteilte der Karlsruher Bundesgerichtshof (BGH) am Freitag.
Zum dem Streit war es unter Wohnungseigentümern im niedersächsischen Papenburg gekommen. Ursprünglich war in der Immobilie eine Kurzzeit-Vermietung an Feriengäste und Geschäftsreisende laut Teilungserklärung erlaubt. Die Eigentümer von sieben der acht Wohnungen fühlten sich dann aber durch die Urlauber gestört und beschlossen nachträglich ein Verbot.
Die Eigentümerin klagte dagegen und bekam Recht: Die Richter am BGH erklärten diesen Beschluss jetzt für rechtswidrig. Solche Änderungen in der Teilungserklärung müssten von allen Eigentümern gemeinsam beschlossen werden (Az. V ZR 112/18).
Ausnahme in der Teilungserklärung
Grundsätzlich ist es das Recht von Eigentümern, ihre Wohnung zu vermieten. Das ist Teil der gesetzlich zulässigen Wohnungsnutzung. Demnach dürfen Eigentümer ihre Wohnung bewohnen, vermieten, verpachten oder in anderer Weise nutzen – soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen. Der BGH hatte bereits im Jahr 2010 genauso argumentiert und entschieden, dass auch die kurzzeitige Vermietung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste in Ordnung ist.
Laut Teilungserklärung war es in dem aktuellen Fall aus Papenburg zunächst erlaubt, Kurzzeit-Vermietungen zu tätigen. Eine solche Teilungserklärung regelt die formelle Teilung eines Gebäudes sowie die Rechte und Pflichten der Eigentümer. Normalerweise müssen Änderungen in der Teilungserklärung von allen Eigentümern gemeinsam beschlossen werden.
Eine Ausnahme in der Teilungserklärung ist eine sogenannte Öffnungsklausel, laut der Wohnungseigentümer beispielsweise auch mit einer Dreiviertelmehrheit Beschlüsse treffen können. Indem sie sich auf diese Klausel beriefen, beschlossen die sieben restlichen Wohnungseigentümer im März 2017 gegen den Willen der Klägerin, die Teilungserklärung zu ändern. Fortan sollte die Überlassung einer Wohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste, vor Ort befristet Tätige oder andere Mieter mit Unterkunftsbedürfnissen von kurzer Dauer nicht mehr zulässig sein.
Eine solche Öffnungsklausel gilt allerdings nicht, wenn das Recht eines einzelnen Wohnungseigentümers stark beschnitten wird. Bereits die Vorinstanzen hatten den Beschluss deshalb für nichtig erklärt.
Der BGH erklärte, dass eine solche Klausel beispielsweise nicht dazu berechtigt, eine als Gaststätte dienende Teileigentumseinheit ohne Zustimmung des Teileigentümers mit der Zweckbestimmung Büro zu versehen, weil die Mehrheit den Gaststättenbetrieb als störend empfindet. Auch das Verbot einer Kurzzeitvermietung muss demnach von allen Wohnungseigentümern beschlossen werden.
Die Beklagten hatten jedoch argumentiert, dass in diesem Fall nicht nur das Eigentumsrecht der Klägerin beschnitten werde, sondern auch das der anderen Wohnungseigentümer, die sich an den Kurzzeitvermietungen störten. Dem setzten die Richter entgegen, dass den übrigen Wohnungseigentümern andere Rechtsschutzmöglichkeiten offen stünden.
Vermietung der eigenen Wohnung ist einfach geworden
Störungen wie Überbelegung, fortwährende Verstöße gegen die Hausordnung oder Lärmbelästigungen durch Feriengäste müssten sie nicht hinnehmen; sie hätten dann einen Unterlassungsanspruch. Solche Störungen hatten die Beklagten jedoch nicht gemeldet. Sie störten sich offenbar lediglich daran, dass sie die jeweiligen Feriengäste nicht kannten.
Das Urteil ist auch deshalb interessant, weil eine Vermietung der eigenen Wohnung einfach geworden ist, seit es Internetplattformen wie Airbnb, Wimdu oder 9flats gibt. Ursprünglich richteten sich die Portale allein an Privatvermieter, doch mittlerweile sind die Angebote sehr professionell und unterscheiden sich kaum noch von Inseraten klassischer Ferienwohnungsvermieter.
Deshalb gibt es Kritik an den Online-Portalen. Immer wieder heißt es, dass die Anbieter dazu beitragen, dass sich der Wohnraummangel und die Mietpreise in den Städten weiter erhöhen.
Einschränkungen bei der Vermietung von Wohnungen an Touristen gibt es daher bereits in Regionen, in denen die Wohnungsnot besonders groß ist. Dort gibt es sogenannte Zweckentfremdungsverbote. In Städten wie Berlin, Stuttgart oder Freiburg brauchen Eigentümer eine Genehmigung, um Wohnung kurzzeitig zu vermieten. Allerdings ist es in der Praxis oft nicht ganz einfach, diese Verbote durchzusetzen.
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