Benachrichtigung aktivieren Dürfen wir Sie in Ihrem Browser über die wichtigsten Nachrichten des Handelsblatts informieren? Sie erhalten 2-5 Meldungen pro Tag.
Fast geschafft Erlauben Sie handelsblatt.com Ihnen Benachrichtigungen zu schicken. Dies können Sie in der Meldung Ihres Browsers bestätigen.
Benachrichtigungen erfolgreich aktiviert Wir halten Sie ab sofort über die wichtigsten Nachrichten des Handelsblatts auf dem Laufenden. Sie erhalten 2-5 Meldungen pro Tag.
Jetzt Aktivieren
Nein, danke

BGH-Urteil Wer auf eigene Faust saniert, bekommt die Kosten nicht von Miteigentümern erstattet

Ein Kläger hat auf eigene Rechnung die Fenster seiner Eigentumswohnung erneuert und nachträglich die Miteigentümer zur Kasse gebeten. Das geht nicht, urteilt der BGH.
Update: 14.06.2019 - 13:45 Uhr Kommentieren
Nach einer BGH-Entscheidung muss ein Wohnungseigentümer die Kosten einer Fenster-Sanierung alleine tragen. Quelle: dpa
Häuser mit Eigentumswohnungen

Nach einer BGH-Entscheidung muss ein Wohnungseigentümer die Kosten einer Fenster-Sanierung alleine tragen.

(Foto: dpa)

Frankfurt Wohnungseigentümer können Kosten für bereits ausgeführte Sanierungen künftig nicht mehr so leicht nachträglich der Eigentümergemeinschaft aufbürden. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) am Freitag entschieden (Az. V ZR 254/17).

Die Entscheidung ging aus einem Streit zwischen einer Wohnungseigentümergemeinschaft mit einem der Eigentümer hervor. Er hatte im Jahr 2005 in seiner Wohnung für rund 5500 Euro neue Fenster einsetzen lassen. Dabei hatte er die alten, einfach verglasten Holzfenster durch Kunststoffrahmenfenster mit Dreifachisolierglas austauschen lassen.

Alle Bewohner in der Anlage, die insgesamt 212 Wohnungen umfasst, gingen zum damaligen Zeitpunkt davon aus, dass die Erneuerung der Fenster vom jeweiligen Wohnungseigentümer auf eigene Kosten vorzunehmen ist. Bereits zuvor hatten viele Eigentümer ihre Wohnungen mit modernen Kunststofffenstern ausgestattet. Tatsächlich war die Instandsetzung der Fenster aber Sache der Gemeinschaft, wie sich im Jahr 2012 nach der Veröffentlichung einer BGH-Entscheidung herausstellte. Daraufhin hatte der Kläger versucht, seine Kosten auf die Gemeinschaft abzuwälzen.

Diese Forderung hatten bereits das Amtsgericht Hamburg-Barmbeck sowie das Landgericht Hamburg abgewiesen. Wegen grundsätzlicher Fragen hatten die Richter in Hamburg aber die Revision in Karlsruhe zugelassen. Nun hat auch der BGH die Klage zurückgewiesen.

Ein wesentlicher Grund: Die Richter wollen verhindern, dass eine Eigentümergemeinschaft völlig unerwartet im Nachhinein finanziell stark belastet wird. Zwar müssten Wohnungseigentümer stets damit rechnen, dass es bei Schäden zu unvorhersehbaren Ausgaben kommt. Sie müssten aber nicht ihre ganze Finanzplanung darauf ausrichten, im Nachhinein für Maßnahmen aus der Vergangenheit, auf die sie keinen Einfluss hatten, herangezogen zu werden.

Gerhard Molt, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht bei der Kanzlei Eversheds Sutherland, begrüßt die Entscheidung der Karlsruher Richter: „Das aktuelle BGH-Urteil ist aus meiner Sicht völlig richtig. Die Wohnungseigentümer bilden eine Gemeinschaft, die gemeinsame Entscheidungen fassen muss. Umgeht ein Eigentümer diese Regeln und handelt eigenmächtig, kann er nicht auf einen Kostenersatz pochen.“

Zwar habe der Wohnungseigentümer in diesem Fall die Kosten irrtümlich selbst bezahlt. Dies befreie aber nicht von der Pflicht zur vorherigen Abstimmung und Beschlussfassung mit den anderen Wohnungseigentümern. „Die Gemeinschaft muss für einen derartigen Irrtum daher nicht einstehen und Ersatz leisten“, betont Molt.

Viele Gemeinschaftsordnungen enthalten unklare Regelungen

Generell gilt, dass alle Ausgaben von der Gemeinschaft im Vorhinein beschlossen werden müssen. Eine Ausnahme machte der BGH bisher nur, wenn eine Maßnahme ohnehin hätte getätigt werden müssen, wie ein BGH-Urteil von 2015 zeigt.

In dem oben genannten Fall aus dem Jahr 2012 hatte der BGH geurteilt, dass der Austausch eines Dachfensters Sache der Gemeinschaft sei. Die Wohnungseigentümergemeinschaft wurde damals verurteilt, die Kosten für den Tausch eines Dachflächenfensters in ein vollwertiges Wohnraumdachfenster zu übernehmen.

In der Gemeinschaftsordnung hatte gestanden, dass die einzelnen Wohnungseigentümer zwar bestimmte Instandhaltungspflichten und Instandsetzungspflichten hätten, wie etwa den Innenanstrich der Fenster. Sobald aber die Außenansicht, die einheitlich sein soll, betroffen ist, sei dies Sache der Gemeinschaft.

Der Austausch der Fenster war allerdings nicht konkret geregelt. Rechtsexperten wiesen nach dem Urteil darauf hin, dass viele Gemeinschaftsordnungen unklare Regelungen haben, so dass es leicht zum Streit kommen könnte, sobald größere Instandhaltungen anstehen.

Im Vergleich zur früheren Rechtsprechung ist das aktuelle Urteil also als Verschärfung anzusehen. Die Richter führten aus, dass den Wohnungseigentümern auch bei zwingend notwendigen Maßnahmen ein Gestaltungsspielraum bleibe. So können sie beispielsweise darüber entscheiden, ob eine Maßnahme isoliert oder zusammen mit anderen Arbeiten durchgeführt werden soll.

Auch bei der Auswahl der Handwerker kann es große Unterschiede, etwa in Bezug auf die Kosten, geben. Deshalb, so der BGH, müssen die Wohnungseigentümer auch bei Maßnahmen, die keinen Aufschub dulden, einen gemeinsamen Beschluss fassen.

„Das aktuelle Urteil zeigt, dass es unter normalen Umständen zeitlich immer möglich ist, sich bei Sanierungsmaßnahmen mit den anderen Eigentümern vorab abzustimmen“, erklärt Rechtsanwalt Molt. „In der Praxis dürfte es nur noch sehr wenige Fälle geben, etwa wenn Gefahr im Verzug ist, bei denen Wohnungseigentümer die Kosten der Gemeinschaft nachträglich etwas aufbürden können.“

Er nennt ein Beispiel: Wenn schlecht eingebaute Fenster auf die Straße fallen und Menschen verletzen könnten – dann darf ein Eigentümer sicherlich auch künftig ohne vorherige Abstimmung mit den anderen Wohnungseigentümern handeln und die entstandenen Kosten von der Gemeinschaft zurückverlangen.

Interessant ist auch der Vergleich des Urteils mit vergleichbaren Entscheidungen, bei denen es aber um Miet- und nicht um Eigentumswohnungen ging. Der BGH hat beispielsweise entschieden, dass Mieter, die irrtümlich Schönheitsreparaturen durchgeführt haben, die Kosten nachträglich vom Vermieter verlangen können. „Hier halte ich es aber für richtig, dass die Verbraucher in besonderem Maße geschützt werden“, betont Molt. Die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft seien aber gleichberechtigte Eigentümer. „Ihnen stehen keine dem Wohnraummieter vergleichbare Schutzrechte zu.“

Mehr: Härtefälle sind nicht die richtige Grundlage, um Missbrauch bei Eigenbedarfskündigungen zu bekämpfen. Lesen Sie hier, wie ein entsprechendes BGH-Urteil Vermietern einen Vorteil verschafft.

Finance Briefing
Startseite

Mehr zu: BGH-Urteil - Wer auf eigene Faust saniert, bekommt die Kosten nicht von Miteigentümern erstattet

0 Kommentare zu "BGH-Urteil: Wer auf eigene Faust saniert, bekommt die Kosten nicht von Miteigentümern erstattet"

Das Kommentieren dieses Artikels wurde deaktiviert.

Serviceangebote