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Haussanierung BGH erlaubt Wohnungseigentümergemeinschaften Kredit – unter Auflagen

Zoff ums Geld kann es in einer Gemeinschaft von Wohnungseigentümern schnell geben. So auch in Pforzheim, als zur Fassadensanierung ein Millionenkredit aufgenommen werden sollte. Nun hatte der BGH das letzte Wort.
25.09.2015 - 18:33 Uhr
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Wohnungseigentümergemeinschaften bei einem gemeinsamen Kredit ihre Mitglieder explizit über Risiken aufklären müssen. Quelle: dpa
BGH

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Wohnungseigentümergemeinschaften bei einem gemeinsamen Kredit ihre Mitglieder explizit über Risiken aufklären müssen.

(Foto: dpa)

Karlsruhe Für für die Sanierung ihres Hauses dürfen Gemeinschaften von Wohnungseigentümern zwar grundsätzlich einen langfristigen Kredit aufnehmen. Die Beteiligten müssen Nutzen und Risiken ihres Vorhabens aber gründlich abwägen, wie der Bundesgerichtshof (BGH) am Freitag entschied. Denn für Wohnungseigentümer sei ein gemeinschaftliches langfristiges Darlehen mit besonderen finanziellen Risiken verbunden. (Az.: V ZR 244/14)

Im konkreten Fall gaben die Richter einer Frau aus Pforzheim recht. Sie war dagegen vorgegangen, dass ihre Eigentümergemeinschaft einen Kredit in Höhe von rund 1,3 Millionen Euro für die Wärmedämmung der Fassade ihres Hauses aufnehmen will. Das Darlehen soll eine Laufzeit von zehn Jahren haben.

Die Klägerin ist Teil einer aus 201 Einheiten bestehenden Gemeinschaft von Wohnungseigentümern. Die Anlage wurde in den 1980er Jahren errichtet. Die Eigentümer wollten 2014 die Wärmedämmung der Fassade sanieren. Um die Kosten dafür in Höhe von etwa zwei Millionen Euro zu finanzieren, beschlossen sie, einen damals zinslosen KfW-Förderkredit bei der Landesbank Baden-Württemberg aufzunehmen.

Normalerweise sollen Wohnungseigentümergemeinschaften Sanierungen aus ihren Rücklagen bezahlen oder dafür zusätzlich Geld bei den Beteiligten einsammeln. „Ein Darlehen kann jedoch ein gebotenes und sinnvolles Instrument sein“, sagte die Vorsitzende BGH-Richterin Christina Stresemann in Karlsruhe.

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    Sinn und Risiken eines Kredits müsse die Gemeinschaft aber genau abwägen. Dabei spielt dem BGH zufolge Höhe, Laufzeit und Dringlichkeit des Kredits eine Rolle, aber auch die Anzahl der Wohnungseigentümer sowie der Grund für den Kredit.

    Vor allem das finanzielle Haftungsrisiko eines langfristigen Darlehens müsse allen bekannt sein, betonten die Richter: Wenn einzelne Eigentümer ihre Raten nämlich nicht zahlen könnten, müssten die anderen dafür gerade stehen. Gerade bei langfristigen Darlehen ließe sich die Zahlungskraft der Beteiligten aber nur schwer absehen.

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    Keine Papiere, keine Kredit

    Kreditinstitute wurden nach den sogenannten K.O.-Kriterien gefragt, wann also mit Sicherheit kein Kredit gewährt wird. Aus Vertraulichkeit gab das BMJV nicht an, welche Bank welches Kriterium angab. Als erstes nennt die Studie als K.O. Grund eine fehlende Legitimation. Mit anderen Worten: Wenn jemand einen Kredit beantragt, ohne dafür berechtigt zu sein (etwa der minderjährige Sohn oder ein Vertreter ohne Vertretungsmacht). Klingt einleuchtend – wie auch der zweite Grund: Fehlende Unterlagen.

    Weiterhin werden die Kriterien allerdings interessanter und weniger offensichtlich...

    Quelle: Unabhängiges Landeszentrum für Datenschutz Schleswig-Holstein / GP Forschungsgruppe – Scoring nach der Datenschutz-Novelle 2009 und neue Entwicklungen

    Die K.O.-Kriterien führen „in der Regel“ dazu, dass ein Kredit nicht vergeben wird. Ausnahmen sind allerdings immer möglich.

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    Negative Bestandskonten und länger anhaltende Zahlungsschwierigkeiten führen dazu, dass Banken keinen Kredit geben. Wer dauerhaft sein Girokonto überzieht hat damit keine Chance auf ein Darlehen.

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    Wer mal mit Konten ein böses Spiel getrieben und diese missbraucht hat, der brauch sich gar nicht erst um einen Kredit bemühen. Außerdem bekommen diejenigen keinen Kredit, gegen die eine titulierte Forderung vorliegt – das ist der Fall, wenn die Rechtmäßigkeit der Forderung von einem Gericht bestätigt wurde. Bei einer titulierten Forderung droht der Besuch des Gerichtsvollziehers. Bevor man einen Kredit beantragt, sollte man deshalb eine solche Forderung begleichen.

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    Eine negative Schufa-Auskunft ist für viele Banken ein K.O.-Kriterium. Das zeigt die Bedeutung der Schufa für die Kreditvergabe. Verbraucher sollten ihre Schufa-Daten deshalb kostenlos anfordern und kontrollieren, da sich auch häufig Fehler einschleichen.

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    Harte Daten

    Wenn bereits Fakten vorliegen, die die Zahlungsunfähigkeit des Schuldners beweisen dann ist auch klar, dass kein Kredit gewährt wird. Zu diesen harten Daten zählen die Banken die Insolvenz, einen Haftbefehl und auch eine eidesstattliche Versicherung.

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    Hat das Kreditinstitut einen Verdacht auf Schwindeleien mit dem Konto oder einen Betrugsverdacht, so kommt der Antragsteller in der Regel an keinen Kredit. Der Verdacht ist ein sehr vages Kriterium , um über eine Kreditvergabe zu entscheiden – allerdings werden die Banken selten den Grund für die Ablehnung nennen, so dass die Entscheidung kaum anfechtbar ist.

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    Wer keine regelmäßige Anstellung in einem sozialversicherungspflichtigen Job hat, wird es schwierig haben einen Kredit zu bekommen. Die Scores richten sich nämlich vor allem an unbefristet Angestellte. Dementsprechend bekommen Arbeitslose auch keinen Kredit.

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    Der Beschluss der Gemeinschaft über die Kreditaufnahme im konkreten Fall genügte den Anforderungen der Richter daher nicht. Dem dazugehörigen Protokoll ließe sich nicht entnehmen, dass die Eigentümer über das Haftungsrisiko aufgeklärt worden seien.

    Eine zwiespältige Bilanz zog der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland: „Es ist an sich zu begrüßen, wenn Eigentümergemeinschaften Kredite aufnehmen können“, sagte Gerold Happ der Deutschen Presse-Agentur. Er warnte jedoch vor den damit verbundenen finanziellen Risiken.

    • dpa
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