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Mietrecht Jeder Härtefall ist anders – auch bei Eigenbedarfskündigungen

Der Bundesgerichtshof in Karlsruhe hat entschieden, dass Gerichte bei Eigenbedarfskündigungen nicht pauschal urteilen dürfen. Sie müssen genau prüfen.
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Die höchsten deutschen Zivilrichter hoben zwei Urteile auf, in denen Gerichte aus BGH-Sicht nicht gründlich genug geprüft hatten. Quelle: dpa
Mietshäuser

Die höchsten deutschen Zivilrichter hoben zwei Urteile auf, in denen Gerichte aus BGH-Sicht nicht gründlich genug geprüft hatten.

(Foto: dpa)

FrankfurtBei Eigenbedarfskündigungen von Wohnungen darf auch in Zukunft nicht pauschal über Härtefälle geurteilt werden. Der Bundesgerichtshof hatte in zwei verhandelten Fällen Verallgemeinerungstendenzen der Vorinstanzen erkannt, die Urteile aufgehoben und zur erneuten Verhandlung zurückverwiesen (Aktenzeichen VIII ZR 180/18 und VIII ZR 167/17).

Die Karlsruher Richter behalten damit die bisherige Rechtsprechung bei, dass Härtefallregelungen nach Eigenbedarfskündigungen von Vermietern Einzelfallentscheidungen bleiben. Der BGH geht aber noch einen Schritt weiter und fordert eine genauere Prüfung.

Gerichte sollen etwa Sachverständigengutachten einholen, wenn Mieter eine Krankheit per Attest bescheinigen und mit dem Umzug eine Verschlechterung ihres Gesundheitszustands erwarten. Mithilfe von Gutachten soll geklärt werden, wie sich ein Umzug auf die psychische und physische Verfassung der Mieter auswirke. Letztlich geht es darum, ob Vermieter die Räumung ihrer Wohnungen auch bei Krankheit und Alter verlangen können oder Mieter wohnen bleiben dürfen.

Die Chancen sind gering

Laut Paragraf 573 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) darf nur dann aus Gründen des Eigenbedarfs gekündigt werden, wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Auch Pflegekräfte können als Angehörige des Haushalts gelten.

Generell haben Mieter bei Eigenbedarfskündigungen nur wenig Chancen, sich zu wehren. Ein Grund dafür liegt laut dem Bürgerlichen Gesetzbuch (Paragraf 574) in Härtefällen vor. Hohes Alter oder schwere Krankheiten sind klassische Gründe, in denen Härtefälle anerkannt werden.

Mieterverbände hatten sich erhofft, dass der BGH eine grundsätzliche Entscheidung fällen und so die Grundlage für pauschale Härtefälle bilden könnte. Die Richter sahen dies jedoch anders. „Allgemeine Fallgruppen, etwa ein bestimmtes Alter des Mieters oder eine bestimmte Mietdauer, in denen generell die Interessen einer Partei überwiegen, lassen sich – entgegen einer teilweise bei den Instanzgerichten anzutreffenden Tendenz – nicht bilden“, heißt es in einer Mitteilung des Gerichts. Der Grund: Alter oder Verwurzelung wirkten sich je nach Persönlichkeit unterschiedlich stark aus.

Im ersten verhandelten Fall (VIII ZR 180/18) wehrte sich eine 80-jährige Beklagte, die seit 45 Jahren in der Wohnung lebt, gegen den Rausschmiss. Sie wohnt dort mit ihren beiden erwachsenen Söhnen. Die Eigentümer hatten die Wohnung 2015 gekauft und kurz darauf Eigenbedarf für sich und ihre junge Familie angemeldet.

Pflege als Grund für Eigenbedarf

Grundsätzlich sei die Kündigung wirksam, befand das Landgericht Berlin. Dennoch hat es die auf Räumung gerichtete Klage abgewiesen. Grund seien sowohl das hohe Alter der Mieterin, eine attestierte Demenzerkrankung, ihre langjährige Verwurzelung in der Gegend und die Schwierigkeiten, bezahlbaren Ersatzwohnraum in Berlin zu finden.

In zweiten verhandelten Fall (VIII ZR 167/17) sollen zwei Mieter einer Doppelhaushälfte im sachsen-anhaltinischen Kabelsketal ihre Wohnung wegen Eigenbedarfs räumen. Die Kläger wollten dort einziehen, um ihre Großmutter zu pflegen, die in der Nähe wohne. Auch in diesem Fall sah das Landgericht Halle die Kündigung als wirksam an.

Dass die pflegebedürftige Großmutter zwischenzeitlich verstorben ist, sei unbeachtlich. Ein Wegfall des Kündigungsgrundes müsse nur dann berücksichtigt werden, wenn dies vor Ablauf der Kündigungsfrist geschehe. Die Mieter sehen den Kündigungsgrund als vorgeschoben und einen Umzug als unzumutbar an.

Eine der Personen leidet an Parkinson, Depressionen, chronischen Wirbelsäulenbeschwerden und hat einen Behinderungsgrad von 50 Prozent. Die andere Person besitzt Pflegegrad zwei und ist alkoholkrank. Einen Härtefall sah das Landgericht dennoch nicht gegeben. In beiden Fällen müssen die Vorinstanzen nun erneut verhandeln, ob die von den Mietern geltend gemachten Härtefälle die Eigenbedarfsinteressen überwiegen.

Mieterverbände unzufrieden

Der Eigentümerverband Haus und Grund begrüßt das Urteil: „Eigenbedarfskündigungen sind hochkomplizierte Fälle, bei denen große Interessen sowohl auf der Mieter- als auch der Vermieterseite genau abgewogen werden müssen. Die Entscheidung des Gerichtes ist vollkommen richtig“, sagt Gerold Happ, Geschäftsführer Immobilienrecht bei Haus und Grund.

Axel Gedaschko, Präsident des Immobilienverbands GdW plädiert ebenfalls für eine Abwägung im Einzelfall. Er nimmt aber auch Käufer in die Pflicht: „Wer eine Wohnung kauft und später einem Mieter wegen Eigenbedarfs kündigt, obwohl bereits zum Kaufzeitpunkt der ältere Mieter mit Demenzerkrankung dort lebt, ist in aller Regel nicht schutzwürdig.“

Bei den Mieterverbänden herrscht indes Ernüchterung: „Ich empfinde die Entscheidung als unbefriedigend“, sagt Ulrich Ropertz, Geschäftsführer des Deutschen Mieterbunds. „Aus unserer Sicht steigen die Anforderungen an Härtefälle, und für Vermieter wird es indirekt leichter, eine Eigenbedarfskündigung durchzusetzen.“

Bei der Interessenabwägung zwischen dem Recht auf Eigentum und Freiheit aufseiten der Vermieter sowie der körperlichen Unversehrtheit des Mieters sei bislang der körperlichen Unversehrtheit Vorrang eingeräumt worden. Dies werde nun schwieriger: Wenn sich Mieter auf Gesundheitsrisiken berufen, reichten künftig ärztliche Atteste nicht mehr aus. Sie müssten nun mit Sachgutachten belegt werden.

Bei dem Gutachten sei laut BGH außerdem von Bedeutung, ob und inwieweit sich die mit einem Umzug einhergehenden Folgen mindern lassen, etwa durch Unterstützung durch das Umfeld oder begleitende ärztliche oder therapeutische Behandlungen. Ropertz beunruhigt diese Formulierung, suggeriert sie doch, dass auch bei gesundheitlichen Folgen ein Umzug unter Umständen zumutbar ist.

Mietern in angespannten Wohnorten bleibt neben Krankheit und Alter indes eine weitere Möglichkeit, soziale Härte geltend zu machen. Laut BGB liegt ein Härtefall nämlich auch dann vor, „wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann“.

Mehr: Härtefälle sind nicht die richtige Grundlage, um Missbrauch bei Eigenbedarfskündigungen zu bekämpfen. Mieter bräuchten dafür andere Maßnahmen, kommentiert Redakteur Matthias Streit.

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