Streitfall des Tages: Wie Vermieter bei der Wohnung tricksen

Der Bundesgerichtshof hat zur Berechnung der Wohnfläche bereits für Vermieter und Mieter mehrere Urteile gefällt. Hier eine Sammlung wichtigster Urteile, zusammengetragen vom Mieterbund.

Bei Flächenabweichungen von mehr als zehn Prozent, kann der Mieter unter anderem die Miete mindern. Das gilt auch für möbliert vermietete Wohnungen (BGH VIII ZR 209/10).

Steht im Mietvertrag, dass die Angabe zur Wohnungsgröße wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes dient, ist die Angabe der Quadratmeterzahl im Mietvertrag unverbindlich. Auch bei Flächenabweichungen von mehr als zehn Prozent, kann der Mieter die Miete nicht mindern (BGH VIII ZR 306/09).

Es macht keinen Unterschied, ob im Mietvertrag die Wohnungsgröße exakt angegeben ist oder eine Circa-Fläche genannt wird. Vorausgesetzt die Wohnung ist mehr als zehn Prozent kleiner, gilt die tatsächliche Fläche (BGH VIII ZR 144/09).

Wird im Mietvertrag keine Wohnungsgröße genannt, dann sind Angaben in einer Zeitungsanzeige und in einer übergebenen Grundrissskizze zur Wohnungsgröße für den Vermieter bindend. Der Mieter kann sich bei entsprechenden Flächenabweichungen mit Erfolg auf die vorvertraglichen Angaben berufen (BGH VIII ZR 255/09).

Steht im Mietvertrag „Mietraumfläche 61,5 qm“, ist für einen Durchschnittsmieter damit die Angabe der Wohnfläche gemeint und nicht die der Grundfläche der Wohnung (BGH VIII ZR 244/08).

Solange die Flächenabweichung nicht mehr als zehn Prozent beträgt, bleibt die im Mietvertrag genannte Fläche entscheidend. Das gilt auch für Mieterhöhungen, so dass Mieter in diesen Fällen für nicht vorhandene Quadratmeter zahlen müssen (BGH VIII ZR 205/08).

Die Gartenfläche zählt bei der Berechnung der Wohnfläche eines Einfamilienhauses nicht mit. Auch nicht zu einem geringen Teil (BGH VIII ZR 164/08).

Ist die Wohnung tatsächlich mehr als zehn Prozent kleiner als im Mietvertrag angegeben, kann der Mieter die Miete mindern und/oder Rückzahlung zu viel gezahlter Mieten fordern (BGH VIII ZR 142/08).

Sofern die Wohnung mehr als zehn Prozent kleiner als im Mietvertrag angegeben, kann der Mieter auch fristlos kündigen und/oder Rückzahlung zu viel gezahlter Mieten fordern (BGH VIII ZR 142/08).

Die Wohnflächenverordnung legt fest, welche Flächen als Wohnfläche und zu welchem Anteil anzusetzen ist: Bundesgerichtshof hat zur Berechnung der Wohnfläche bereits für Vermieter und Mieter mehrere Urteile gefällt. Hier eine Sammlung wichtigster Urteile, zusammengetragen vom Mieterbund.

Grundsätzlich richtet sich die Anrechnung der Flächen nach der darüber befindlichen „lichten Höhe“. Ist diese geringer als ein Meter, wird die Fläche überhaupt nicht als Wohnfläche berücksichtigt. Flächen mit einer Höhe von einem bis zwei Meter werden nur zur Hälfte und bei einer lichten Höhe von über zwei Metern voll angerechnet.

Diese Fläche wird laut Verordnung zu „einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte als Wohnfläche“ angerechnet. Ein Sichtschutz (sogenannter „gedeckter Freisitz”) wie es früher in der Zweiten Berechnungsverordnung verlangt wurde, wird bei Terrassen nicht mehr vorausgesetzt.

Soweit Wintergärten nicht beheizbar sind, können sie lediglich zur Hälfte als Wohnfläche angerechnet werden. Beheizbare Wintergärten zählen komplett zur Wohnfläche.

Geschäftsräume gehören nicht zur Wohnfläche und werden daher bei der Berechnung nicht berücksichtigt.

Für sie gilt die gleiche Regelung wie für Wintergärten: sofern sie nicht beheizbar sind, können sie lediglich zur Hälfte als Wohnfläche angerechnet werden, sonst zählen sie komplett zur Wohnfläche.