Urteil Mieter siegt vor BGH – Käufer muss Sperrfrist bei Eigenbedarfskündigung einhalten

Der oberste Gerichtshof weist die Klage eines Vermieters wegen Eigenbedarfs zurück. Er hatte die mehrjährige Kündigungssperre umgangen.
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Auch Personengesellschaften müssen sich an die Sperrfrist halten. Quelle: dpa
Eigenbedarfskündigungen

Auch Personengesellschaften müssen sich an die Sperrfrist halten.

(Foto: dpa)

DüsseldorfWieder einmal musste sich der Bundesgerichtshof (BGH) am Mittwoch mit der Kündigung eines Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs des Vermieters auseinandersetzen. Recht bekam der Mieter, wie auch in den Vorinstanzen (Az.: VIII ZR 104/17). Die Eigenbedarfskündigung wurde zurückgewiesen.

Allerdings setzte sich das oberste Zivilgericht nicht mit der Begründung der Eigenbedarfskündigung und dem Widerspruch des Mieters auseinander. Der BGH wies die Revision des Vermieters zurück, weil dieser sich nicht an Schutzfristen für eine Kündigung gehalten hatte.

Die Vorgeschichte: 1981 mietete der heute über 70 Jahre alte Beklagte eine Vier-Zimmer-Altbauwohnung im Frankfurter Westend. Das 160 Quadratmeter große Apartment bewohnt er mit Frau und Tochter und zahlt dafür aktuell knapp 860 Euro Monatsmiete.

Im Januar 2015 wechselte der Eigentümer der Wohnung. Neue Vermieterin wurde eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Die GbR kündigte im Mai 2015 das Mietverhältnis und begründete dies mit dem Eigenbedarf eines Gesellschafters. Dieser habe sich von seiner Ehefrau getrennt und benötige als erfolgreicher Immobilienunternehmer repräsentative Wohnräume.

Grundsätzlich ist eine Eigenbedarfskündigung mit Platzbedarf nach einer Scheidung begründbar. Doch dass der Vermieter den Einzug in eine andere leer stehende, 124 Quadratmeter große Wohnung ablehnte, weil sie ihm nicht groß und repräsentativ genug war, ist aus Sicht des Mieterbundes umstritten.

Der verweist in einem Ratgeber darauf, dass eine Eigenbedarfskündigung unrechtmäßig ist, wenn eine übermäßig große Wohnung beansprucht oder in eine andere leer stehende Wohnung abgelehnt wird.
Eigenbedarf vorgetäuscht?

Doch in diesem Fall war ausschlaggebend, dass auch für eine GbR eine dreijährige Sperrfrist für Eigenbedarfskündigungen gilt, abzulesen aus den Paragrafen 573 Abs. 2 Nr. 2 und 577a Abs. 1 in Verbindung mit Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB).

Mietervertreter haben den Eindruck, dass Eigenbedarf häufig nur vorgetäuscht wird. Ein beliebtes Modell sieht so aus, dass eine GbR nach dem Erwerb des Mietobjekts zunächst darauf verzichtet, die vermietete Wohnung in eine Eigentumswohnung umzuwandeln.

Stattdessen kündigt sie wegen Eigenbedarfs und umgeht so die Kündigungssperre, um das Apartment später in Wohneigentum umwandeln und verkaufen zu können. Diese Umgehung habe der Gesetzgeber mit Einführung des Paragrafen 577a Abs. 1 BGB verhindern wollen, argumentierte der BGH.

Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) sieht hinter dem nun fehlgeschlagenen Manöver knallharte wirtschaftliche Interessen. Es errechnete für Berlin einen Preisabschlag von 24 Prozent für eine vermietete Wohnung gegenüber einer unvermieteten.

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