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Großanleger zeigen Interesse an börsennotierten Trusts Niedrigsteuer für Immobilien gefordert

Der Erfolg der Real Estate Investment Trusts (Reits) hängt für institutionelle Investoren entscheidend von einer günstigen Besteuerung ab. Das geht aus einer Studie von HSBC Trinkaus & Burkhardt hervor. Die für die Studie befragten institutionellen Investoren verwalten zusammen etwa die Hälfte des europäischen Immobilienaktienvermögens, sagte Peter Barkow, Autor der Studie.
  • C. Braun und F. M. Drost (Handelsblatt)

HB BERLIN/DÜSSELDORF. Prinzipiell spricht sich das Bundesfinanzministerium (BMF) für die Einführung von Reits - steuerbegünstigten Immobilienaktien (siehe Kasten) - aus. Aber es sei noch keine endgültige Entscheidung gefallen. "Wir prüfen noch", heißt es beim BMF. Derzeit ist eine Arbeitsgruppe von BMF und Ländern dabei, Steuerfragen zu klären. "Wenn die Arbeitsgruppe zu einem positiven Ergebnis kommt, werden wir das Gesetzgebungsverfahren bis zum Ende des Jahres abschließen und Reits dann Anfang 2006 einführen", sagte BMF-Staatssekretärin Barbara Hendricks kürzlich in einem Interview. Im Bundestag gibt es keinen Widerstand gegen die Initiative. Der FDP geht es sogar nicht energisch genug voran. Möglichst schnell sollte ein Gesetzentwurf vorgelegt werden, um den deutschen Immobilienmarkt durch das neue Kapitalmarktinstrument attraktiver zu machen. Deutschland hinke hier hinterher. Dagegen warnte der Vize-Fraktionschef der SPD im Bundestag, Joachim Poß, vor einem Schnellschuss. Erst müssten die offenen steuerlichen Fragen geklärt werden. Dabei gehe es nicht nur um Steuerminder- beziehungsweise-mehreinnahmen, sondern auch um Fragen steuerlicher Gestaltungsmöglichkeiten, die weit in das Außensteuerrecht hineinreichten.

Alle für die Studie befragten Investoren befürworten zwar ein Reits-Gesetz, allerdings weichen sie von den Empfehlungen der Initiative Finanzplatz Deutschland (IFD), einem Zusammenschluss von Banken, Verbänden und Politikern, in wesentlichen Punkten ab.

So scheiden sich die Geister an der so genannten Exit-Tax, dem Steuersatz auf noch nicht realisierte stille Reserven. Mit der Einbringung von Immobilien durch Unternehmen in Reits werden stille Reserven aufgedeckt. Während die IFD vorschlug, den Steuersatz auf 20 Prozent festzusetzen, wünscht sich die Überzahl der befragten Investoren einen Steuersatz von 12,5 Prozent. Die Exit-Tax sei ein Grund, wieso sich die US-Reits in den ersten 20 Jahren ihres Bestehens nicht gut entwickelt hätten, sagte Autor Barkow: "Die Erfolgsgeschichte begann erst Anfang der 90-er, als eigentlich eine Steuerstundung auf stille Reserven für in Reits eingebrachte Immobilien eingeführt wurde". Damals wurde bestimmt, dass die Steuer nicht fällig wird, wenn eine Immobilie in den Reit eingebracht wird, sondern erst zum Zeitpunkt der Veräußerung. "In Deutschland könnte daher eine maßvoll bemessene Exit-Tax für alle Parteien den größten Mehrwert stiften."

Bei der Ausgestaltung orientieren sich die Befragten vor allem am französischen Modell, das sie unisono als das attraktivste bezeichnen. Es zeichnet sich durch seine besondere Flexibilität aus, meinte Barkow. Ein frei gestaltbares Vehikel favorisiert auch Stefan Loipfinger vom Finanzinformationsdienst Fondstelegramm. Der Erfolg eines Reits sei von der Nachfrage der Anleger abhängig: "Im Gegensatz zu offenen Immobilienfonds wird bei Reits der Preis nicht vom Management, sondern am Markt gebildet."

Interesse am deutschen Immobilienmarkt ist vorhanden. Zurzeit beträgt der durchschnittliche Anteil deutscher Immobilien am europäischen Portfolio der Befragten gut fünf Prozent. Die Hälfte gab an, diesen auf im Schnitt 7,5 Prozent aufstocken zu wollen - ob Reits eingeführt werden oder nicht. Dabei sehen sie den deutschen Immobilienmarkt weiterhin nicht positiv. Wohnimmobilien erscheinen ihnen jedoch am erfolgversprechendsten, während Büroimmobilien weiter unbeliebt sind. Deswegen ist ein weiteres Ergebnis der Studie, der Wunsch nach auf bestimmte Segmente fokussierten Reits, einleuchtend.

Zankapfel Reits

Zukunft: 2006 könnten Real Estate Investment Trusts (Reits) in Deutschland eingeführt werden. Reits sind börsennotierte Immobiliengesellschaften, die auf Gesellschafts-Ebene von der Körperschaft- und Gewerbesteuer befreit sind, sofern sie ihre Erträge überwiegend an die Aktionäre ausschütten. Besteuert werden dann die Aktionäre.

Gegenwart: Allseits wird es begrüßt, wenn die oftmals in Immobilien gebundenen stillen Reserven der Unternehmen durch Reits gehoben werden könnten. Doch der Teufel liegt im Detail. Bislang konnten sich Bund und Länder noch nicht über Steuerfragen einigen. Dabei haben mehrere Staaten bereits langjährige Erfahrungen mit diesem Anlagevehikel.

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