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Steuererklärung 2017 So können Vermieter ihre Steuer drücken

Beim Vermieten einer Immobilie lauern einige steuerliche Fallstricke. Diese sollten Sie für die Steuererklärung kennen.
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Wer eine Immobilie vermietet, kann viele Kosten steuerlich absetzen. Quelle: dpa
Mietvertrag

Wer eine Immobilie vermietet, kann viele Kosten steuerlich absetzen.

(Foto: dpa)

FrankfurtWenn Sie ein Haus oder eine Wohnung vermieten, kommen Sie um die Steuererklärung nicht herum. Sogenannte Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind einkommensteuerpflichtig und müssen gegenüber dem Finanzamt erklärt werden. Auf der anderen Seite können Vermieter aber auch zahlreiche Ausgaben beim Fiskus geltend machen. Diese senken die Steuerlast – mal früher und mal erst später. Hier steckt der Teufel im Detail und nach einem Urteil des Bundesfinanzhofs stehen sich Immobilieneigentümer nun mitunter schlechter.

Von Anfang an: Juristisch betrachtet ist es ein großer Unterschied, ob eine Immobilie vermietet oder verpachtet wird. Anders als ein Mieter darf ein Pächter mit dem Objekt auch einen Gewinn erzielen. Meist ist das Objekt schon mit Einrichtung ausgestattet – etwa bei einem Restaurant. Steuerlich gesehen ist es dagegen egal, ob Sie Mieteinnahmen erhalten oder Pachtzins bekommen. Versteuern müssen Sie beides.

Zu den Mieteinnahmen zählen eine ganze Reihe von Einkünften, so etwa:

  • Nebenkostenvorauszahlungen
  • Miete für Garagen oder Stellplätze
  • Zahlungen für Einbauten wie Küche oder Ladenausstattung
  • Miete für Werbeflächen
  • Pachtzahlungen für Grundstücke oder Felder

Sie müssen allerdings nur die Einnahmen versteuern, die Sie tatsächlich erhalten haben. Gerät der Mieter mit seinen Zahlungen in Rückstand, müssen Sie die vertraglich vereinbarten Einnahmen solange nicht versteuern, bis Sie sie bekommen haben.
Wie bei allen anderen steuerlich relevanten Einnahmen dürfen Sie auch bei der Vermietung Werbungskosten geltend machen. Den größten Teil der Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nehmen in der Regel die Finanzierungskosten ein – zumindest solange, bis das Eigentum abbezahlt ist. Zu den Finanzierungskosten zählen vor allem die Schuldzinsen des Darlehens.

Achtung: Den Tilgungsanteil müssen Sie aus der monatlichen Rate herausrechnen. Wichtig ist, dass das Finanzamt klar erkennt, wie hoch Ihre Zinsen sind. Wenn Sie einen Kredit bei der Bank aufnehmen, entstehen Ihnen auch noch andere Kosten – zum Beispiel Gebühren der Bank, Fahrtkosten zu Bank oder Bausparkasse sowie Auslagen für Kopien und Porto. Auch eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung können Sie zu den Werbungskosten rechnen, wenn Sie nach der vorzeitigen Darlehensrückzahlung weitervermieten wollen.

Herstellungsaufwendungen vs. Erhaltungsaufwand

Die Anschaffungskosten Ihrer Immobilie können Sie nur über mehrere Jahre verteilt abschreiben. Abgeschrieben werden außerdem sogenannte Herstellungsaufwendungen. Von solchen Kosten geht das Finanzamt dann aus, wenn Sie an der Immobilie etwas Neues schaffen oder das Objekt wesentlich verbessern. Im Gegensatz dazu sichern Sie mit dem sogenannten Erhaltungsaufwand lediglich die bereits vorhandene Substanz des Gebäudes.

Ein Beispiel: Ihnen gefällt die Farbe der Hausfassade nicht mehr und Sie holen daher Angebote für einen Anstrich ein. Ein Unternehmen schlägt vor, bei dieser Gelegenheit direkt eine Wärmedämmung vorzunehmen, damit Energie eingespart werden kann. Wenn Sie sich dafür entscheiden, das Haus an die neuesten energetischen Standards anzupassen, steigern Sie den Wohnwert des Gebäudes. Die Folge: Es handelt sich um Herstellungsaufwand, der zusammen mit der Immobilie abgeschrieben werden muss. Geben Sie jedoch nur den Anstrich in Auftrag, ist die Rechnung dafür als Erhaltungsaufwand sofort abzugsfähig.

Weitere Beispiele für Erhaltungsaufwand sind:

  • die Renovierung des Badezimmers
  • die Erneuerung von Elektroinstallationen
  • die Fußbodenbeläge
  • der Austausch von Fenstern und Türen
  • das Neueindecken des Daches

Es gibt jedoch immer wieder Änderungen. So konnte zwischenzeitlich auch der Ersatz von Herd und Spüle bei den Werbungskosten geltend gemacht werden. Dies ist laut einem Urteil des Bundesfinanzhofs aus dem Dezember 2016 nicht mehr möglich (Az. IX R 14/15). Demnach müssen die Ausgaben für die komplette Erneuerung einer Einbauküche – inklusive Spüle, Herd, Einbaumöbel und Elektrogeräte über einen Zeitraum von zehn Jahren abgeschrieben werden.

Vorsicht ist auch geboten, wenn Sie direkt nach dem Kauf Ihr neu erworbenes Eigentum renovieren oder modernisieren wollen. Das Finanzamt könnte dies als anschaffungsnahen Aufwand einstufen. Das ist immer dann der Fall, wenn derartige Kosten in den ersten drei Jahren nach dem Kauf anfallen und netto 15 Prozent der Anschaffungskosten übersteigen. Dann gibt es keine Möglichkeit, die Ausgaben sofort abzuziehen; sie müssen meist zusammen mit den Anschaffungskosten abgeschrieben werden.

Neben Ausgaben für die Renovierung und Instandhaltung fallen für Vermieter häufig noch weitere Kosten an. Auch diese können Sie zum großen Teil steuerlich geltend machen. Dazu zählen beispielsweise sämtliche Nebenkosten, die Sie für Heizung, Wasser, Gebäude- und Haftpflichtversicherungen, Grundsteuer und Müllabgaben zahlen.

Darüber hinaus sind folgende Ausgaben steuerlich absetzbar:

  • Schornsteinfeger
  • Winterdienst
  • Hausmeister
  • Gartenpflege
  • Dachrinnenreinigung
  • Aufzüge
  • Gemeinschaftsantenne
  • Überprüfen des Blitzableiters
  • Strom der Hausbeleuchtung
  • Mitgliedsbeiträge zum
  • Haus- und Grundbesitzerverein
  • Kabelanschluss
  • Kanalgebühren

Schönheitsreparaturen und kleinere Renovierungsarbeiten zählen ebenfalls als Werbungskosten, genau wie Kontoführungsgebühren für Ihr Vermieterkonto und Ausgaben für die Hausverwaltung. Wenn Sie selbst alle Verwaltungstätigkeiten übernehmen, dürfen Sie die Kosten für Arbeitsmittel absetzen. Dazu zählen Kosten für Telekommunikation, Fachliteratur, Büromaterial und entsprechende Computerprogramme.

Für Vermieter fallen immer wieder Fahrten und damit Kosten an. Ob und wie Sie diese in der Steuererklärung absetzen können, hängt vom Grund Ihrer Fahrt ab. Sind Sie zur Besichtigung einer Immobilie gefahren, die Sie anschließend auch gekauft haben, gehören diese Fahrtkosten zu den Anschaffungskosten – ebenso wie die Fahrt zum Notar, um den Kaufvertrag zu beurkunden. Fahrtkosten im Zusammenhang mit Wohnungen, für die Sie sich doch nicht erwärmen konnten, dürfen Sie als Werbungskosten ansetzen – vorausgesetzt, Sie haben grundsätzlich vor zu vermieten.

Fahrten zur Wohnung

Wenn Sie zu Ihrer Eigentumswohnung fahren, um sich mit potenziellen Mietern zu treffen oder um die Wohnung zu übergeben, sind diese Fahrten ebenfalls sofort abzugsfähig. Gleiches gilt, wenn Sie in einen Baumarkt fahren oder zur Eigentümerversammlung. Fahrten zählen aber immer nur dann zu den Werbungskosten, wenn sie ausschließlich durch die Vermietung veranlasst sind.

Für Fahrten mit Ihrem Auto dürfen Sie die Reisekostenpauschale von 0,30 Euro pro gefahrenen Kilometer ansetzen – vorausgesetzt, Sie fahren lediglich hin und wieder zum Objekt. Außerdem dürfen Sie die Verpflegungspauschalen nutzen: Sind Sie mehr als acht Stunden unterwegs, dürfen Sie einen Pauschbetrag von zwölf Euro ansetzen. Für vollständige Reisetage können Sie in der Steuererklärung 24 Euro geltend machen; den gleichen Betrag bekommen Sie für den An- und Abreisetag bei mehrtägigen Reisen.

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Nicht immer findet man sofort den passenden Mieter. Die Kosten für die Immobilie aber laufen weiter. Da hilft es, dass die Ausgaben vor der eigentlichen Vermietung als vorweggenommene Werbungskosten geltend gemacht werden können. Schalten Sie zum Beispiel Anzeigen, können Sie die Ausgaben als Kosten abziehen. Gleiches gilt für die laufenden Zahlungen für Wasser, Strom, Grundsteuer oder die Gebäudeversicherung. Voraussetzung: Sie müssen dem Finanzamt glaubhaft machen, dass Sie tatsächlich vermieten wollen. Wenn Sie nicht sofort einen Mieter finden, müssen Sie allerdings plausibel belegen, dass Sie sich bemüht haben:

  • Weisen Sie nach, dass Sie das Objekt renoviert oder saniert haben. Hier können Sie auch Pläne zum weiteren Verlauf der Arbeiten skizzieren.
  • Führen Sie ein Protokoll darüber, wie Sie Mieter gesucht haben. Anzeigen, der Auftrag an den Makler und eine Auflistung von Besichtigungsterminen sollten hier überzeugen. Wenn Sie die Gründe für Mieterabsagen kennen, schreiben Sie diese ebenfalls dazu.
  • Senken Sie notfalls die Miete.

Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass es Vermietern zuzumuten ist, Zugeständnisse in puncto Miethöhe oder Mieterauswahl zu machen. Ansonsten verlieren Vermieter die Steuerabzugsmöglichkeit.

Lesen Sie alles Wichtige zum Thema Steuererklärung in unserem 32-seitigen Ratgeber – mit Tipps für Arbeitnehmer, für Familien, Studenten, Immobilienbesitzer, Anleger und Rentner.

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