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Steuertipp Nach Tod des Immobilienbesitzers: Das wird aus noch nicht berücksichtigten Erhaltungsaufwendungen

Es ist ein beliebtes Steuersparmodell: Eigentümer können Erhaltungsaufwendungen für ihr vermietetes Objekt auf zwei bis fünf Jahre verteilen. Erben können davon nicht profitieren.
26.05.2021 - 14:10 Uhr Kommentieren
Erhaltungsaufwendungen können Vermieter in ihrer Steuererklärung über bis zu fünf Jahre geltend machen. Quelle: dpa
Baustelle an Mehrfamilienhaus

Erhaltungsaufwendungen können Vermieter in ihrer Steuererklärung über bis zu fünf Jahre geltend machen.

(Foto: dpa)

Berlin Investitionen in ein vermietetes Objekt können schnell hohe Summen erreichen. Je nach aktuellem und voraussichtlich künftigem Einkommen kann es sich für Vermieter dann lohnen, von den Gestaltungsmöglichkeiten des Steuerrechts Gebrauch zu machen. Konkret bedeutet das: den Erhaltungsaufwand über mehrere Jahre zu verteilen, statt ihn in der nächsten Steuererklärung in einem Betrag geltend zu machen.

Dies ist dann sinnvoll, wenn sich der Aufwand nicht in voller Höhe auswirken würde, weil die Kosten die Einnahmen übersteigen. Auch wenn die künftig erwarteten Aufwendungen niedriger ausfallen, können sie durch die Aufteilung der hohen Einmalkosten gesteigert werden und so die Steuerlast über mehrere Jahre stärker senken. Statt zum Beispiel einen Erhaltungsaufwand von 100.000 Euro in einer Summe anzusetzen, könnte dieser dann mit einem Betrag von 20.000 Euro auf die kommenden fünf Jahre verteilt werden.

Erlebt der Eigentümer eines vermieteten Hauses den Ablauf des gewählten Zeitraums jedoch nicht, stellt sich für die Erben die Frage, wie sie mit dem noch nicht berücksichtigten Anteil der Erhaltungsaufwendungen umgehen sollen.

In einem Fall, über den der Bundesfinanzhof (Az: IX R 31/19) zuletzt entschieden hat, hatte die Ehefrau eines verstorbenen Vermieters als Teil einer Erbengemeinschaft die bisher ungenutzten Erhaltungsaufwendungen in einer Summe als Werbungskosten geltend gemacht. Rund 30.000 Euro brachte sie in der letzten Steuererklärung für den Erblasser bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zum Abzug.

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    Da das Mietshaus im Januar auf die Erbengemeinschaft übergegangen war, wollte das zuständige Finanzamt jedoch nur den auf diesen Monat entfallenden Anteil anerkennen. Die restliche Summe sollte nach Meinung der Behörde bei den Erben fortgesetzt werden.

    Steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten enden mit Tod

    Anders sah es das Finanzgericht Münster und gab der Klage der Witwe statt. Bestätigt wurde diese Einschätzung in der anschließenden Revision vom Bundesfinanzhof. Dabei stellten die Richter klar, dass der noch unberücksichtigte Teil der Erhaltungsaufwendungen im Todesjahr des Erblassers vollständig im Rahmen seiner Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung geltend gemacht werden muss. Der Grund dafür ist, dass der Steuerpflichtige nach seinem Tod nicht mehr von der Absicht hinter der steuerlichen Gestaltungsmöglichkeit profitieren kann.

    Aus der Gesamtrechtsnachfolge lässt sich nach Ansicht des Bundesfinanzhofs ebenfalls kein Übergang der noch offenen Teile der Erhaltungsaufwendungen ableiten. Dies ergibt sich daraus, dass der Erblasser und die Erbengemeinschaft verschiedene Rechtssubjekte sind.

    Denn ihre Einkünfte sind jeweils getrennt zu ermitteln und für die Einkommensteuer zu berücksichtigen. Vergleichbar wäre außerdem der Fall, dass ein vermietetes Objekt verkauft oder in Betriebsvermögen eingebracht würde. Auch dann könnten bisher unberücksichtigte Aufwendungen nur sofort in Abzug gebracht werden.

    In ihrer Begründung nahmen die Richter auch Bezug auf eine abweichende Richtlinie für den Fall einer unentgeltlichen Übertragung eines Gebäudes. Dabei wiesen sie darauf hin, dass diese Regelung die Gerichte nicht bindet und überholt ist. Ihre Grundlage ist mit einer früheren Entscheidung des Bundesfinanzhofs weggefallen, nach der ein Verlustabzug nicht mehr vererblich ist.

    Praxistipp: Steuern nach dem Todesfall

    Grundsätzlich endet die Steuerpflicht mit dem Tod. Erben müssen als Rechtsnachfolger eines Verstorbenen jedoch oft eine letzte Steuererklärung abgeben. Dies ist dann der Fall, wenn der Erblasser im Jahr seines Todes Einkünfte erzielt hatte und diese noch nicht versteuert wurden.

    Zeit haben sie dafür bis Ende Juli des auf das Sterbejahr folgenden Jahres. Während sich ein Alleinerbe auch allein um die steuerlichen Angelegenheiten des Verstorbenen kümmern muss, kann eine Erbengemeinschaft einen Verantwortlichen aus ihrer Mitte bestimmen.

    Wichtig zu wissen ist, dass das Finanzamt von den Erben bis zu sieben Jahre rückwirkend eine Steuererklärung anfordern kann. Mitunter kann es sich aber auch lohnen, freiwillig eine Steuererklärung abzugeben.

    Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn bei dem Verstorbenen im laufenden Jahr Lohnsteuer einbehalten wurde und außergewöhnliche Belastungen oder auch höhere Werbungskosten geltend gemacht werden können. Mögliche Erstattungen stehen dann den Erben zu.

    Umgekehrt gilt allerdings auch, dass diese die Steuerschulden des Verstorbenen tragen. Die Aufteilung erfolgt bei mehreren Erben nach der Erbquote.

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    Mehr: Herstellungskosten und Erhaltungsaufwand – So senken Immobilieneigentümer ihre Steuerlast

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