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Steuertipp Wann der Wohnungsverkauf trotz Vermietung steuerfrei bleibt

Beim Verkauf einer Immobilie gilt eigentlich eine Spekulationsfrist von zehn Jahren. Doch in manchen Fällen fallen schon vorher keine Steuern an.
02.06.2020 - 10:42 Uhr Kommentieren
Beim Verkauf einer vermieteten Immobilie können Steuern fällig werden. Quelle: obs
Haus im Grünen

Beim Verkauf einer vermieteten Immobilie können Steuern fällig werden.

(Foto: obs)

München Arbeitsplatzwechsel, Familienzuwachs oder auch eine Scheidung – es gibt viele Gründe, sich von einer selbstgenutzten Immobilie zu trennen. Nicht jedem fällt der Verkauf der eigenen vier Wände leicht. Das gilt vor allem dann, wenn viele positive Erinnerungen daran hängen oder ein lieb gewonnenes Umfeld zurückbleibt. Umso ärgerlicher ist es, wenn das Finanzamt einen Anteil vom Verkaufserlös einfordert.

Diese Erfahrung musste der Verkäufer einer Eigentumswohnung machen. Knapp acht Jahre hatte er die Wohnung selbst bewohnt, bevor er sie schließlich für einige Monate vermietete und dann zum Ende desselben Jahres verkaufte.

Da zwischen Kauf und Verkauf der Immobilien weniger als zehn Jahre vergangen waren, berechnete das zuständige Finanzamt aus der Differenz des damaligen Kaufpreises von 87.000 Euro und dem erzielten Verkaufspreis von 130.000 Euro abzüglich der Kosten einen steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn.

Dagegen wehrte sich der Verkäufer vor dem Finanzgericht Baden-Württemberg und bekam Recht. Gleicher Ansicht war auch der Bundesfinanzhof (BFH) in der Revisionsverhandlung (Az: IX R 10/19).

Anders als die beiden Gerichte hatte das Finanzamt die zwischenzeitliche Vermietung als „steuerschädlich“ eingestuft – sie führe also zu einer Steuerpflicht. Denn eine Voraussetzung für den steuerfreien Verkauf einer privaten Immobilie ist, dass sie sich mindestens zehn Jahre im Besitz des Verkäufers befand.

Ist dieser Zeitraum kürzer, bleibt der Vorgang nur dann steuerfrei, wenn sie vom Eigentümer selbst genutzt wurde. Das kann entweder über die gesamte Dauer sein, in der die Immobilie in seinem Besitz war oder im Jahr der Veräußerung sowie in den beiden Jahren davor.

Im aktuellen Fall vor dem BFH war das Finanzamt davon ausgegangen, dass die Selbstnutzung bis zum Verkauf der Eigentumswohnung hätte dauern müssen, damit dieser steuerfrei erfolgen konnte.

Alternativ hätte der Eigentümer nach Meinung der Behörde die Wohnung leer stehen lassen müssen. Dieser Einschätzung folgten die Richter jedoch nicht. Sie sahen die Nutzungsvoraussetzungen als erfüllt an.

Denn konkret verlangt der Gesetzgeber in der Ausnahmeregelung zur steuerfreien Veräußerung vor Ablauf der Spekulationsfrist, dass eine Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst genutzt wurde.

Dabei muss ein Eigentümer diese jedoch nicht von Januar bis Dezember bewohnen. Nach Meinung des BFH reicht es aus, wenn sich die Nutzung auf einen zusammenhängenden Zeitraum über drei Kalenderjahre erstreckt.

Damit sind die geforderten Kriterien bereits erfüllt, wenn der Verkäufer seine Immobilie im mittleren Jahr durchgängig und in den anderen beiden Jahren jeweils für einen Tag – also den letzten sowie den ersten Tag im jeweiligen Jahr – nutzt.

Genau diese Anforderungen waren auch bei der Veräußerung der Eigentumswohnung im vorliegenden Fall erfüllt. Da der Eigentümer diese acht Jahre hintereinander und vier Monate im Verkaufsjahr selbst bewohnt hatte, durfte sich die anschließende kurzzeitige Vermietung nicht steuerschädlich für ihn auswirken.

Praxistipp:

Immobilienbesitzer, die über einen privaten Verkauf ihres Grundstücks, ihres Hauses oder ihrer Eigentumswohnung nachdenken, sollten vor einer Veräußerung genau nachrechnen. Denn befindet sich das Objekt weniger als zehn Jahre im Besitz, bleibt der Verkauf der privaten Immobilie nur steuerfrei, wenn diese vom Eigentümer selbst genutzt wurde.

Maßgeblich für die Berechnung der Frist sind der Kauf- und der Verkaufsvertrag. Hat ein Käufer ein unbebautes Grundstück erworben und erst später darauf ein Haus gebaut, richtet sich die Zehnjahresfrist beim späteren Verkauf des Gesamtobjekts nach dem Zeitpunkt des Grundstückskaufs. Bei einer geschenkten oder ererbten Immobilie kommt es darauf an, wann der Vorbesitzer diese erworben hat.

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Mehr: Lesen Sie alles weitere zum Thema Steuererklärung in unserem 41-seitigen Ratgeber-Dossier – mit Tipps für Arbeitnehmer, für Familien, Studenten, Immobilienbesitzer, Anleger und Rentner.

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