Handelsblatt testet So finanzieren Sie flexibel Ihr Eigenheim

Bei Baugeld sollten Kunden nicht nur auf die Höhe der Zinsen achten, sondern auch auf variable Tilgung und die Zinsbindungsfrist. Die Angebote im Test.
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Baugeld im Test: So finanzieren Sie flexibel Ihr Eigenheim Quelle: picture alliance / Hauke-Christi
Neubauten in der Bundesrepublik

Für ein gutes Baugeld-Angebot muss man nicht unbedingt in die Ferne schweifen. Viele regionale Banken schneiden im FMH-Ranking ausgezeichnet ab.

(Foto: picture alliance / Hauke-Christi)

KölnDie Immobilienpreise in Deutschland steigen und steigen. Im Süden der Bundesrepublik müssen Hauskäufer besonders tief in die Tasche greifen, zeigt der aktuelle Trendindikator des Baufinanzierungsspezialisten Dr. Klein. In München werden für ein durchschnittlich großes Haus im Mittel rund 700.000 Euro fällig. Gleichzeitig sind Immobilienkredite nach wie vor günstig. Der Bestzins für zehnjährige Hypothekendarlehen liegt derzeit nach Angaben von Dr. Klein bei 1,18 Prozent.

Steigende Immobilienpreise und anhaltend günstige Finanzierungsbedingungen: Kein Wunder, dass die Deutschen immer höhere Kredite aufnehmen, um sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen. Im vergangenen Jahr kletterte die durchschnittliche Kreditsumme bei Erstfinanzierungen um 5,7 Prozent auf 272.478 Euro, zeigen Zahlen von Dr. Klein. Verbraucherschützer sehen den Trend zur höheren Verschuldung kritisch.

Viele Menschen überfordern sich mit einem Immobilienkredit finanziell. Sie schätzen ihr Budget zu hoch und ihre Lebenshaltungs- und anderen Kosten zu niedrig ein“, warnt Thomas Hentschel, Finanzexperte der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen. Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer und Maklerprovision würden zudem oft vergessen.

Wer sich Geld von der Bank leiht, um ein Haus zu kaufen oder zu bauen, sollte erstens darum sorgfältig rechnen, rät Hentschel. Zweitens sollten Darlehensnehmer auf eine möglichst lange Zinsbindungsfrist achten. „In zehn Jahren dürften die Zinsen höher liegen als heute“, sagt der Verbraucherschützer. Das kann die gesamte Kalkulation über den Haufen werfen, wenn dann der Vertrag ausläuft. Drittens sollten angehende Hausbesitzer auf flexible Finanzierungsbedingungen achten.

„Die Arbeitsverhältnisse sind heute nicht mehr so fest wie früher. Lebensumstände können sich rasch ändern“, beobachtet Hentschel. „Eine Anpassung der Tilgungsrate oder Sondertilgungsrechte können plötzlich wichtig werden.“

Tilgung sollte variabel sein

Die FMH-Finanzberatung hat daher bei ihrem Ranking der besten Hypothekendarlehen für das Handelsblatt nicht nur die Höhe der Zinsen berücksichtigt, sondern auch die Flexibilität der Darlehensbedingungen. So gab es Pluspunkte, wenn ein Kreditinstitut Kunden ein Sondertilgungsrecht einräumt, ihnen also die Möglichkeit gibt, den Kredit mit Extrabeträgen zusätzlich zu den vereinbarten Monatsraten schneller abzuzahlen. Kostet das Sondertilgungsrecht Geld, gab es Abzüge.

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FMH hat in die Bewertung auch einbezogen, ob Darlehensnehmer die Tilgungsrate zwischenzeitlich ändern können. Je häufiger und je günstiger ein Kreditinstitut eine Tilgungsveränderung zulässt, desto mehr Punkte bekam es.

Schließlich floss die Möglichkeit, einen Teil des zunächst aufgenommenen Kredits nicht abzurufen, in die Bewertung ein. Mit dieser Option können Häuslebauer beim Kredit einen Puffer einplanen, statt knapp kalkulieren und womöglich teuer nachfinanzieren zu müssen. Die Gesamtpunktzahl haben die FMH-Experten in eine Schulnote umgerechnet.

Im ersten Rechenbeispiel muss der Musterkunde insgesamt 400.000 Euro für seine Immobilie aufbringen. Davon will er 300.000 Euro fremdfinanzieren. Das entspricht einer Beleihungsquote von 75 Prozent. Die Zinsen sind für 15 Jahre festgeschrieben, die anfängliche Tilgungsrate beträgt drei Prozent.

Die Allianz Lebensversicherung schneidet hier unter den bundesweit tätigen Baugeld-Anbietern am besten ab. Der Effektivzins von 1,6 Prozent pro Jahr ist besonders günstig. Darüber hinaus können Darlehensnehmer ihre Tilgungsraten hier so oft ändern, wie sie wollen – allerdings innerhalb bestimmter Spannen und gegen Zahlung eines Aufschlags ab der dritten Änderung.

Doch die Allianz hat auch Schwächen: Für die Sondertilgung nimmt sie einen Aufschlag von 0,1 Prozent. Mehr als fünf Prozent jährlich darf der Kunde nicht früher tilgen, anders als bei vielen anderen Anbietern.

Auch die Degussa Bank und die Postbank haben von FMH die Schulnote „sehr gut“ bekommen. Zwar veranschlagen die beiden Geldhäuser einen höheren Effektivzins als die Allianz. Beim Thema Sondertilgung sind sie aber flexibler als der Versicherer – das gab Pluspunkte.

Viele regionale Banken schneiden ausgezeichnet ab

Hauskäufer oder Häuslebauer sollten vor der Entscheidung für ein Baugeld-Angebot darüber nachdenken, welche Flexibilität sie brauchen und wie viel sie ihnen wert ist, rät FMH-Chef Max Herbst. Lohnt sich ein besonders flexibles Darlehen mit moderaten Zinsen womöglich mehr als ein Angebot mit niedrigerem Effektivzins, bei dem man die Tilgungsrate über die Laufzeit nur zweimal anpassen kann? „Das muss jeder für sich selbst entscheiden“, sagt Herbst.

Ein kostenpflichtiges Sondertilgungsrecht etwa hält der Finanzexperte für verzichtbar. „In den ersten zehn Jahren nach einem Hauskauf oder Neubau haben die meisten Menschen ohnehin kein Geld für eine Sondertilgung“, bemerkt er. Danach gibt es bei Immobilienfinanzierungen mit einer Zinsbindung von mindestens zehn Jahren von Rechts wegen ein kostenloses Sonderkündigungsrecht. Die Restschuld lässt sich ab diesem Zeitpunkt also sogar vollständig zurückzahlen, ganz ohne Kosten.

Wichtiger sei die Möglichkeit, die Höhe der monatlichen Rate anzupassen, sagt Herbst. Hier tut sich ING-Diba positiv hervor: Ihre Baugeld-Kunden können die Tilgungsrate beliebig oft innerhalb einer breiten Spanne und zu einem moderaten Aufschlag ändern. Weil die Direktbank einen vergleichsweise hohen Effektivzins verlangt, schneidet sie im ersten FMH-Beispiel trotzdem nicht gut ab.

Im zweiten Baufinanzierungsbeispiel sieht es besser aus für ING-Diba. FMH hat hier mit einem Beleihungsgrad von 95 Prozent und einer Zinsbindungsfrist von nur zehn Jahren gerechnet. Gesamtkosten und Tilgung lagen weiterhin bei 400 000 Euro beziehungsweise drei Prozent. Mit einem Effektivzins von 1,74 Prozent und sehr flexiblen Tilgungsbedingungen erreicht ING-Diba in diesem Beispiel die Note „sehr gut“.

Noch besser schneidet unter den bundesweit tätigen Anbietern nur die Signal Iduna ab. Der Versicherungs- und Finanzdienstleister bietet bei seinem Baugeld zwar weniger Flexibilität, aber niedrigere Zinsen.

Für ein gutes Baugeld-Angebot muss man nicht unbedingt in die Ferne schweifen. Viele regionale Banken schneiden im FMH-Ranking ausgezeichnet ab, etwa die Sparda-Bank Hamburg und die PSD Bank Nord. Das vor allem dank niedriger Effektivzinsen. Darüber hinaus bieten regionale Banken Baugeld aber oft auch zu sehr flexiblen Bedingungen an.

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