Mehr Anreize zum Sparen und eine gerechtere Steuerverteilung – mit dieser Formel könnte der Traum vom Wohneigentum dem Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) zufolge auch für Menschen mit kleinerem Geldbeutel Wirklichkeit werden. Ein Team um den jüngst ausgeschiedenen Konjunkturchef Claus Michelsen hat konkrete Vorschläge ausgearbeitet und ihre Wirkungen abgeschätzt. Die Studie, die am Mittwoch veröffentlicht werden soll, liegt dem Handelsblatt exklusiv vorab vor.

„Rund die Hälfte der Haushalte in Deutschland hat kein Immobilienvermögen und diese Haushalte können auch kein Immobilienvermögen bilden, weil die Einstiegskosten in den Markt zu hoch geworden sind“, beschreibt Michelsen die Ausgangssituation. Zwei Drittel der privaten Vermögen steckten in Immobilien – konzentriert auf die gut und sehr gut verdienenden Haushalte.

Das DIW hat nun Vorschläge ausgearbeitet, wie man die Wohneigentumsquote steigern könnte, und berechnet, was diese Maßnahmen kosten würden. Dabei verweisen die Ökonomen auf drei Stellschrauben: Anreize setzen zum Sparen und zum Einstieg in den Immobilienkauf, auch mit optimierter staatlicher Förderung, sowie Korrekturen bei der Vermögensverteilung über das Steuersystem. Bei Letzterem gehe es darum, gewisse Privilegien zu streichen und die Besteuerung so zu verändern, dass es mehr Menschen gelingt, ins Wohneigentum einzusteigen, erklärt Michelsen.

Das DIW bringt den immer wieder diskutierten Wertbezug bei der Grundsteuer ins Spiel, der letztlich auf eine Jahrzehnte alte Idee des SPD-Politikers Hans-Jochen Vogel zurückgeht. Damit würde die Wertorientierung beim Bodenpreis berücksichtigt, für den Eigentümer nichts tun mussten – ein „leistungsloses Einkommen“, das höher besteuert werden könnte, so Michelsen. Das zusätzlich eingenommene Geld – zusammen mit weiteren Steuererhöhungen, etwa 27 Milliarden Euro allein im kommenden Jahr – könnte der Staat verwenden, um beispielsweise Freibeträge bei der Grunderwerbsteuer zu ermöglichen, die einen erheblichen Batzen bei den Einstiegskosten ausmacht.

Als Anreiz zum Sparen eignet sich die schon fast in Vergessenheit geratene Wohnungsbauprämie nach Ansicht des DIW deutlich besser als andere Maßnahmen: Ungeachtet der geringen Summen sparen die geförderten Haushalte häufiger, mehr und länger – was dazu führt, dass sie früher oder überhaupt das Abenteuer Immobilienkauf wagen. Die Forscher setzen darauf, dass die zum Jahresanfang in Kraft getretene Reform die Sparquote bei geringen und mittleren Einkommen steigen lässt. Unter der Annahme, dass 238.000 Haushalte tatsächlich einen Bausparvertrag neu abschließen, würde das den Staat insgesamt 655 Millionen Euro kosten.

Ganz zufrieden ist Michelsen mit der Reform trotzdem nicht: „Man müsste deutlich mehr Geld in die Hand nehmen“, sagt er und schlägt vor, die Prämie mit der Arbeitnehmerzulage zu kombinieren und insgesamt nach Einkommen zu staffeln. Freilich reicht die Wohnungsbauprämie nicht, um Einkommensschwächere wirklich zu Bau oder Kauf zu bewegen. Deswegen legen die DIW-Experten mit einem „Sozialkaufmodell“ nach: Der Staat verdoppelt einmalig und nur in bestimmten Situationen das Eigenkapital, mit dem die Bewohner von geförderten Wohnungen dann über die Zeit Eigentümer ihrer vier Wände werden sollen. „Wir glauben, dass wir etwa 5.000 Haushalte pro Jahr so neu ins Eigentum bekommen würden“, sagt Michelsen. Zu den besonderen Situationen zählt für das DIW etwa, wenn ein Mehrfamilienhaus von Miet- in Eigentumswohnungen umgewandelt werden soll.

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