Seit April ist Gero Bergmann Immobilienvorstand der BayernLB und in dieser Rolle auch verantwortlich für das Verbundgeschäft mit den Sparkassen. Die will er noch enger an die Landesbank binden. „Mein Ziel ist, dass wir bei unseren Engagements sukzessive die Sparkassen noch stärker einbinden, damit sie auch außerhalb ihrer angestammten Geschäftsgebiete aktiv werden können“, sagt er im Interview mit Handelsblatt Inside Real Estate. Das schließe auch das Immobiliengeschäft mit ein.

Besonders wichtig ist Bergmann das Nachhaltigkeitsthema – wobei er bei den viel umworbenen ESG-Kriterien das Soziale prononciert. Wichtig sei, dass die Immobilienbranche nicht nur die Dekarbonisierung im Auge haben muss, sondern insbesondere auch die soziale Verantwortung. „Wir werden unsere gesamte Produktpalette konsequent darauf ausrichten und die Themen mit allen Beteiligten diskutieren“, kündigt er an.

Das Umwelt- und Klimathema werde dennoch nicht zu kurz kommen. So plant Bergmann Margennachlässe für Kunden, „die sich und ihre Immobilien klimaneutral ausrichten“.

Welche Vorhaben er darüber hinaus umsetzen möchte, wie er die Zukunft des Büroimmobilienmarkts einschätzt und was es für einen Unterschied macht, der Vorstand einer Landesbank anstatt einer Spezialbank zu sein, lesen Sie im vollständigen Interview:

Herr Bergmann, seit April sind Sie Immobilienvorstand der BayernLB. Wie sieht Ihre Strategie für das Immobiliengeschäft der Landesbank aus, oder machen Sie einfach weiter wie Ihr Vorgänger Edgar Zoller?
Zurzeit arbeiten wir noch daran, deswegen kann ich Ihnen noch keine Details zur Immobilienstrategie der BayernLB nennen. Gehen Sie aber davon aus, dass wir nicht alles auf den Kopf stellen werden. Die Bank ist schließlich im Immobiliengeschäft erfolgreich unterwegs.

Ist es reizvoller, für eine Landesbank zu arbeiten als für eine Spezialbank wie die Berlin Hyp?
Die BayernLB deckt die gesamte Wertschöpfungskette der Immobilienwirtschaft ab und ist einer der größten deutschen Immobilienfinanzierer. Wir nennen das 360 Grad Real Estate: Von der Immobilienfinanzierung über Mezzanine- und Beteiligungskapital, der Immobilienbewertung und dem Asset- und Property-Management bieten wir alles aus einer Hand an. Wir wollen unsere Kunden vollumfänglich begleiten. Diese Geschäftsaufstellung macht Spaß.

Man sagt ja, dass Preußen und Bayern nicht ganz so gut miteinander können. War der Wechsel von Berlin nach München ein Kulturschock?
Überhaupt nicht. München ist wunderschön zum Leben und um eine neue Heimat aufzubauen. Es war und ist nach wie vor allerdings eine besondere Herausforderung, in der Coronakrise das Unternehmen und alle Mitarbeiter kennenzulernen. Und am Ende geht’s ja genau darum: um Menschen.

Was hat sich an Ihrer Arbeitsweise als Konzernvorstand verändert?
Ich muss das Geschäftsfeld aus der Managementbrille steuern. Ich habe daher etwas mehr Abstand zu einzelnen Transaktionen, der Kunde steht aber unverändert im Mittelpunkt.

Fehlt Ihnen als ehemaliger Marktvorstand nicht der regelmäßige Kundenkontakt im Tagesgeschäft?
Es gibt ja Gott sei Dank wieder Veranstaltungen und Messen, die ich nutze, um Kunden zu treffen. Mindestens genauso wichtig wie die Kundennähe ist der Kontakt zu den 63 bayerischen Sparkassen, die sowohl Kunde als auch Anteilseigner der BayernLB sind. Wir betreiben mit ihnen nicht nur Immobiliengeschäft, sondern arbeiten auch bei Corporate Finance oder dem Fördergeschäft zusammen. Mein Ziel ist, dass wir bei unseren Engagements sukzessive die Sparkassen noch stärker einbinden, damit sie auch außerhalb ihrer angestammten Geschäftsgebiete aktiv werden können.

Über welche Produkte soll das geschehen?
Das ist ein Teil unserer Strategie, an der wir zurzeit noch arbeiten.

Wie lange wird es denn noch dauern, bis Sie damit fertig sind?
Da es durch die Gremien beschlossen werden muss, wird es wahrscheinlich eher Anfang 2022 werden als noch in diesem Jahr, bevor wir darüber sprechen werden.

Ist der Druck, als Teil eines großen Bankkonzerns zu performen, ein anderer als bei Ihrem alten Arbeitgeber?
Das spüre ich nicht. Druck ist meines Erachtens auch das falsche Wort. Wir bewegen uns in einem herausfordernden Umfeld und müssen die Frage beantworten, ob es den Immobilienzyklus überhaupt noch gibt oder ob er nicht schon abgeschafft worden ist. Zudem lastet auf der Immobilienwirtschaft eine besondere Aufmerksamkeit und Verantwortung: Sie muss die Städte von morgen mitentwickeln. Diese Aufgabe nehme ich sehr ernst und ich will alle Stakeholder davon überzeugen, diesen Weg mitzugehen. Die BayernLB wird einen signifikanten Beitrag dazu leisten und da werden auch die ESG-Kriterien mit reinspielen. Wichtig ist, dass es nicht nur um Dekarbonisierung geht, sondern insbesondere auch um die soziale Verantwortung. Wir werden unsere gesamte Produktpalette konsequent darauf ausrichten und die Themen mit allen Beteiligten diskutieren.

Wie weit sind die Banken beim Thema ESG?
Ich möchte mir kein Urteil über andere Banken erlauben. Aber ESG wird auf jeden Fall ernst genommen. Man kommt nicht mehr drum herum.

Werden Sie einen Margenvorteil für „klimafreundliche“ Kredite anbieten?
Ja, in diese Richtung wollen wir gehen. Wir werden Kunden, die sich und ihre Immobilien klimaneutral ausrichten, einen Margenvorteil anbieten.

Wo stehen die Margen aktuell? Sind sie wieder auf das niedrige Niveau von vor Corona gerutscht?
Nein, das sind sie nicht. Wir hatten in den letzten rund zwei Jahren eine gesunde Entwicklung bei den Margen gehabt. Während der Pandemie sind sie recht deutlich gestiegen, aber nicht übermäßig. Es geht schließlich nicht darum, eine Notsituation auszunutzen. Man befindet sich mit den Kunden in einer langjährigen Partnerschaft. Ein gutes Produkt muss aber auch einen fairen Preis haben. Das war vor zwei bis drei Jahren definitiv nicht der Fall, aktuell halte ich die Margengestaltung für vernünftig.

Ist der Wettbewerb unter den Immobilienfinanzierern wieder so wie vor der Pandemie und die Coronakrise abgehakt?
Im Grunde ja. Corona ist jedenfalls nicht zu dem Risikothema geworden, wie wir und andere Banken es befürchtet haben. Aber auch wenn es keine ernsthaften Kreditausfälle gegeben hat, dürfen wir die mittelbaren Effekte nicht außer Acht lassen. Corona wirkt wie ein Katalysator für Trends, die wir zum Teil schon vorher kannten. Beispielsweise die Transformation hin zu flexiblen Arbeitsformen oder des stationären Einzelhandels wird schneller vollzogen. Es wird sich einiges verändern, und es wird Verlierer und Gewinner dieses Transformationsprozesses geben.

Auf welcher Seite werden die Büroimmobilien stehen?
Aus heutiger Sicht lässt sich das noch nicht eindeutig sagen. Meine Erwartungshaltung ist, dass es insgesamt weniger Flächenbedarf geben wird. Ich höre bei unseren Kunden, dass sie sich sehr genau überlegen, wie viele Quadratmeter Arbeitsfläche pro Mitarbeiter benötigt werden. Wie schnell die Reduzierung des Flächenbedarfs sichtbar wird, hängt davon ab, wann die großen Mietverträge auslaufen. Ich erwarte, dass es ein Stück weit zu einem Verdrängungswettbewerb kommen wird: Zentral gelegene Büroflächen mit gutem Ausstattungsstandard werden sich zulasten der Cityränder durchsetzen.

Und Logistik wird Büro als wichtigste Assetklasse ablösen, oder ist der Markt schon heiß gelaufen?
Das muss man sich gut anschauen. Die Preise für Logistikimmobilien sind extrem in die Höhe geschossen. Trotzdem sehe ich Logistik sehr positiv und es gibt viele spannende Felder, wie zum Beispiel Umnutzung von Flächen für die Stadtlogistik. Wir werden unsere Finanzierungsbemühungen in diesem Segment jedenfalls verstärken, sowohl in Deutschland als auch international.

Der Blick der Immobilienwirtschaft richtet sich zurzeit besonders in Richtung Politik. Was kommt mit einer möglichen Ampel-Koalition aus SPD, Grünen und FDP auf die Branche zu?
Die Wohnbaupolitik wird das beherrschende Thema einer neuen Regierung sein. Der Druck in den Städten ist immens und wir müssen dringend Antworten finden, damit wir vernünftige Stadtquartiere bekommen mit bezahlbarem Wohnraum. Ob es nun eine Ampel oder eine andere Koalition wird, ist egal. Die soziale Wohnungsfrage ist regierungsunabhängig.
Vielen Dank für das Gespräch.