Während an der Börse die Aktienindizes schon wieder an das Vor-Corona-Niveau heranreichen, liegen die Kurse bei vielen Gewerbeimmobilien-AGs noch 30 Prozent und mehr unter ihren Höchstkursen aus dem Frühjahr 2020.

„Auch die Immobilienaktienfonds sind 2020 alle im Minus, die meisten zweistellig“, sagt Sebastian Schnejdar, Leiter Immobilienresearch bei der BayernLB. Das liege daran, dass viele Fonds einen recht hohen Anteil an Immobiliengesellschaften mit dem Schwerpunkt Hotel und Einzelhandel im Portfolio hätten, die am Kapitalmarkt besonders hart abgestraft wurden.

Insgesamt sei 2020 kein gutes Jahr für Immobilienaktienfonds gewesen. Und das hat Folgen: „Wenn die Jahresperformance im Vergleich zu Anlagealternativen deutlich schlechter ausfällt, ziehen institutionelle Investoren ihr Geld häufig ab und stecken es in andere Vehikel, etwa Aktien- oder Immobilienfonds“, erklärt Schnejdar. Die Nachfrage schrumpfe und damit die Motivation, neue Produkte dieser Gattung an den Markt zu bringen.

Immobilienaktienfonds, deren Marktkapitalisierung Schnejdar auf „maximal 25 Milliarden Euro“ schätzt, werden deshalb im Vergleich etwa zu offenen Immobilienfonds mit rund 100 Milliarden Euro eher eine Nische bleiben, „die momentan jedenfalls nicht größer wird“, ist Schnejdar überzeugt.

Genau genommen wird der Markt demnächst um einen Anbieter ärmer. Der Asset-Manager Meag wird seinen vor einem Jahr aufgelegten Publikumsfonds Global Real Estate Value Ende April liquidieren, teilt ein Sprecher auf Nachfrage mit. Auf 200 Millionen Euro hätte der Meag-Fonds innerhalb der ersten drei Jahre anwachsen sollen. Doch die Pandemie machte den Fondsmanagern einen Strich durch die Rechnung. Derzeit betrage das Fondsvolumen lediglich zwölf Millionen Euro. Vom Höchstkurs kurz vor dem ersten Lockdown ist der Fonds aktuell rund 20 Prozent entfernt.

Dem schwierigen Marktumfeld zum Trotz hat sich dagegen Beos-Gründer Stephan Bone-Winkel an das Produkt herangewagt. Gemeinsam mit Oliver Puhl und Karim Rochdi hat Bone-Winkel die Gesellschaft Aventos Capital Markets (ACM) gegründet und mit Unterstützung von Hansainvest den Aventos Global Real Estate Securities Fund aufgelegt. Ziel ist der Aufbau eines global diversifizierten Immobilienaktienportfolios.

Rochdi war bei Beos in verschiedenen Führungspositionen tätig, bevor er sich im März 2019 mit Aventos selbstständig machte und sich dabei auf das Thema Projektentwicklung fokussierte. Der frühere Investmentbanker Oliver Puhl beriet die Beos-Eigentümer Bone-Winkel und Ingo- Hans Holz beim Verkauf ihrer Firma an Swiss Life im Jahr 2018.

Am 1. Oktober 2020 sind die drei mit ihrem Fonds an den Start gegangen. Das Anfangskapital in Höhe von zwölf Millionen Euro wurde seither in etwa verdoppelt. Das nächste Etappenziel liege bei 100 Millionen Euro, das im Laufe dieses Jahres erreicht werden soll. Zeichnen können den Fonds zunächst nur professionelle und semiprofessionelle Investoren, noch in diesem Jahr soll er auch für Privatanleger geöffnet werden.

Das Timing hält Rochdi, der die Geschäfte von ACM führt, für richtig. „Es war und ist weiterhin ein guter Zeitpunkt, um in bestimmte Segmente zu investieren, wie zum Beispiel Büroimmobilien. Hier gab es starke Bewertungsunterschiede, und die haben wir auch genutzt. Wir wollen Assetklassen kaufen, die preiswert sind.“

Bedingung für Investments sei außerdem, dass die Gesellschaften eigene Immobilienbestände haben. „Wir kaufen keine Aktien von Unternehmen, die für Dritte als Manager arbeiten.“ Davon gebe es in Deutschland zahlreiche, weswegen die Auswahl an potenziellen Kaufkandidaten gering sei. Im Portfolio des Aventos-Fonds befinden sich aktuell keine deutschen Titel, lediglich ausländische Unternehmen mit deutschem Grundbesitz. „Deutsche Immobilien-AGs sind bei uns aber weiterhin auf der Watchlist.“

Doch die Konkurrenz ist groß. Als global aufgestellter Fonds umfasst das Investitionsspektrum rund 3000 Unternehmen. Davon seien bei Aventos 600 Titel im engeren Fokus, von denen 20 bis 25 ins Portfolio genommen werden sollen.

In Sachen Immobilienaktien ist Deutschland nach den Worten von Denise Kissner, Investmentspezialistin bei der Fondsgesellschaft DWS, vergleichbar mit einem Emerging Market. „Es gibt in Deutschland, aber auch in Kontinentaleuropa einfach nicht so viele Immobilien-AGs oder Reits. Das ist in UK und vor allem den USA ganz anders, da ist der Markt sehr viel weiter.“

Die DWS hat mehrere Immobilienaktienfonds im Angebot. Zusammen kommen sie auf ein Volumen von circa 8,5 Milliarden Euro. Andere große deutsche Fondsgesellschaften halten sich aus dem Segment dagegen völlig heraus. „Wir hatten im Jahr 2007 den Immobilienaktienfonds UniReits aufgelegt. Aufgrund der geringen Nachfrage wurde er allerdings im Jahr 2013 aufgelöst“, teilt Union Investment mit. Die Kunden würden den klassischen offenen Immobilienfonds bevorzugen. Die DekaBank setzt aus dem gleichen Grund ebenfalls lieber auf Immobilienfonds statt auf Immobilienaktien.

Die Attraktivität der offenen Immobilienfonds bei deutschen Anlegern erklärt Sonja Knorr, Analystin bei der Ratingagentur Scope, mit dem geringeren Risikoprofil. Die Kurse der Immobilienaktienfonds würden deutlich stärker schwanken als die Preise der Immobilienfondsanteile. Dafür sei aber auch das Renditepotenzial bei den Immobilienfonds beschränkt.

2020 erzielten die offenen Publikumsfonds im Schnitt eine Rendite von 2,1 Prozent. Für 2021 rechnet Knorr mit nur noch 1,5 Prozent. Sollten Immobilienaktien hingegen in diesem Jahr aufholen, sind die Renditepotenziale höher. Denn: „Aktienfonds reagieren auf Angebot und Nachfrage, Immobilienfonds sind mit ihren vierteljährlichen Objektbewertungen da deutlich träger unterwegs.“

Einer höheren Volatilität bei seinem Immobilienaktienfonds will Bone-Winkel mit einem längerfristigem Anlagehorizont entgegenwirken. Wissenschaftliche Untersuchungen hätten gezeigt, dass Immobilienaktien nach einer Haltedauer von ungefähr 18 bis 24 Monaten nicht mehr so volatil seien und eher den Immobilien- als den Kapitalmarkt abbilden würden. „Wir streben deswegen eine Haltedauer von fünf bis zehn Jahren an.“

Um auch ohne kurzfristige Gewinnmitnahmen auf eine erkleckliche Rendite zu kommen, gehen Bone-Winkel und seine beiden Partner anders vor als ihre Wettbewerber. Die Researcher in den Investmentbanken seien in der Regel reine Finanzanalysten, weiß Oliver Puhl. „Die haben keine eigene Immobilienbewertungserfahrung und daher nicht die Möglichkeit, die Immobilienpotenziale einschätzen zu können.“

Aventos hingegen investiere nicht auf Basis von Börsen- und Bilanzwerten, sondern analysiere zunächst den Immobilienbestand in den Gesellschaften, erklärt Bone-Winkel. Erst wenn die Objektanalyse ein attraktives Portfolio mit Wertentwicklungspotenzial identifiziert habe, schaue man sich den Börsenkurs an und treffe eine Investitionsentscheidung.

Bei der Objektanalyse bedient sich Aventos diverser Research-Tools. Dadurch erlangten sie Zugang zu Mieten- und Transaktionsdaten in sämtlichen Märkten, auf deren Basis sie ihre eigenen Bewertungen durchführten. „Wir sind nicht darauf angewiesen, die Nettovermögenswerte der Gesellschaften zu übernehmen.“

Bone-Winkel hofft, auf diese Weise eine jährliche Bruttorendite zwischen sieben und neun Prozent zu erzielen, wovon etwas weniger als die Hälfte als Dividende ausgeschüttet werden soll. Das wäre dann zumindest deutlich mehr als bei den offenen Immobilienfonds. Vielleicht gelingt es ihm und seinen Mitstreitern damit, die risikoscheuen deutschen Privatanleger doch noch für Immobilienaktien zu begeistern.