Wer in Magdeburg 15 Euro pro Quadratmeter ansetzt, hat auf dem Papier ein schönes Produkt. Wenn aber der Wohnungsmarkt ohnehin vergleichsweise entspannt ist und dann in einer Pandemie doch weniger Studenten kommen, sieht die Realität anders aus. Das ist kein genereller Abgesang auf Mikroapartments – sie haben absolut ihre Berechtigung. Aber bitte nur da, wo es auch passt und die Parameter für ein krisenfestes Investment sprechen.

Auch die sehr großen Wohnungen gehen oft am Bedarf vorbei. Wohnungsgrößen jenseits der 100 Quadratmeter und mehr sind bei steigenden Mietpreisen je nach Standort nur an eine kleine, solvente Klientel vermietbar. Dennoch realisieren viele Bauträger in einem Projekt lieber 100 große Wohnungen als 200 kleinere.

Das ist in der Erstellung und im Verkauf effizient – man braucht weniger Küchen, weniger Bäder, weniger Besichtigungs- und Abnahmetermine, weniger Mängelbeseitigung. Aber gerade für Kleinanleger gilt: Das Vermietungsrisiko ist bei großen Wohnungen an vielen Standorten zu hoch. Und auch hier spielt die Lage mit rein: Viele Standorte, die heute bebaut werden, müssen sich erst noch entwickeln. Private Kapitalanleger sind aber oft darauf angewiesen, dass ihr Produkt sofort funktioniert.

Das ist alles nichts Neues in der Branche. Vor einigen Jahren lag die Quote der Kapitalanlagewohnungen, die wir für private Käufer als geeignet eingestuft haben, nur bei etwa 30 Prozent. Im Jahr 2019 dann nur noch bei knapp über 20 Prozent, zum Jahreswechsel schon knapp darunter. Das bedeutet nicht, dass heute mehr als 80 Prozent der Neubauwohnungen in Deutschland grundsätzlich am Markt vorbei gebaut werden. Sie können sich durchaus für Selbstnutzer eignen oder auch für große, finanzstarke Vermieter, die ihr Portfolio erweitern und dabei etwas höhere Risiken eingehen können. Aber für private Kapitalanleger, die vielleicht nur eine Wohnung in ihrem Leben erwerben und auf die Mieteinnahmen angewiesen sind, kommen immer weniger geeignete Produkte auf den Markt.

Daraus ergibt sich eine Verantwortung für Bauträger. Die Konzeption von Entwicklungen sollte schon im Vorfeld auf ihre Tauglichkeit für die Kapitalanlage und damit eine gute Vermietbarkeit untersucht werden. Denn jede Kapitalanlage lebt vom Vertrauen der Anleger. Projektpleiten oder verlustreiche Investments drohen dieses essenzielle Vertrauen zu beschädigen. Nur weil sich im Moment noch immer jede Wohnimmobilie verkaufen lässt, sollten Bauherren darum nicht an der kritischen Analyse der eigenen Pläne sparen, sonst droht der Branche eine Planungs- und Reputationskrise in der privaten Kapitalanlage.