Zugegeben, es klingt ein wenig wie die eierlegende Wollmilchsau, was die Immobiliensparte von Union Investment ankündigt: Mit „Run this place“ will das Unternehmen ein digitales Ökosystem rund um Büroimmobilien schaffen, das sämtliche Stakeholder einbindet und darüber hinaus als Schnittstelle zu Smart-City-Lösungen in der Umgebung dient.

Das Ökosystem funktioniert zugleich als digitaler Zwilling des jeweiligen Objekts. Nach und nach soll es mehr der entstehenden Daten nutzen und aus ihnen lernen. „Wir schaffen Mehrwerte für alle Interessengruppen“, verspricht Union-Investment-Vorstand Jens Wilhelm im Gespräch mit Handelsblatt Inside Real Estate. Die Investmentgesellschaft hat ein eigenes Spin-off gegründet, die Union Investment Real Estate Digital, um die Plattform auf den Markt zu bringen und weiterzuentwickeln.

Dessen CEO, Lars Scheidecker, sieht einen der entscheidenden Vorteile von „Run this place“ darin, dass Nutzer genauso wie Eigentümer und Betreiber beteiligt sind – nicht nur ihre Daten, sondern auch ihre Bedürfnisse und ihr Verhalten würden einfließen, zum Beispiel wo Büroarbeiter wann gern sitzen und zu welchem Zweck.

In einem ersten Schritt gehe es darum, den Arbeitsalltag angenehmer zu gestalten, erklärt Scheidecker. „Nutzer können vorab einen bestimmten Parkplatz buchen und sich einen Wunscharbeitsplatz aussuchen.“ Für Büros in der Post-Corona-Zeit sei das ein echter Mehrwert – Flexibilität sei zum Trumpf geworden, und so könnten Beschäftigte ihre individuelle Arbeitsumgebung beispielsweise an den Aufgaben für den jeweiligen Tag ausrichten. „Wir wollen die Lust auf den Arbeitsplatz neu wecken, auch mit Blick auf die Konkurrenz durch das Homeoffice“, sagt Scheidecker.

Betreiber und Verwalter könnten sich das Organisieren von Raumbuchungen sparen, das übernimmt die App. Aufbauend auf den Nutzerdaten könnten sie zudem ihre Büroflächenkonzepte optimieren, gegebenenfalls Betriebskosten senken, sich vor allem aber im Wettbewerb um Fachkräfte positionieren.

Anwender betreten und nutzen die Plattform über eine App, deren Funktionen in den kommenden Monaten genauso weiterentwickelt werden sollen wie das Gesamtsystem. Gestartet ist das Union-Investment-Spin-off zunächst in drei Gebäuden aus dem Eigenbestand, dem Emporio und dem Centurion Commercial Center in Hamburg sowie dem Step 6, einem Bürokomplex in Stuttgart. Später soll die Anwendung auf externe Objekte übertragbar werden.

„Dank der Ausgründung aus dem Mutterunternehmen können wir schlagkräftiger und auch technologieoffener agieren“, sagt Union-Investment-Vorstand Wilhelm. Die Vorgehensweise ergibt seiner Ansicht nach auch in der Gegenrichtung Sinn – die Digitaltochter profitiere von dem vorhandenen Daten- und Objektbestand von Union Investment. Zugleich könne die Gesellschaft ihre Erfahrungen mit auf Endkunden zugeschnittenen Softwarelösungen und Internet-of-Things-Installationen teilen.

In dieser Verzahnung sehen die Führungskräfte einen der entscheidenden Wettbewerbsvorteile. Denn digitale Lösungen rund um Gewerbeimmobilien gibt es nicht erst seit Corona zuhauf. Am Markt finden sich zahlreiche Proptechs mit Einzellösungen sowie Start-ups, die sich zu Rundumanbietern gemausert haben, wie etwa Allthings oder Casavi. Darüber hinaus existieren Kooperationen zur Serviceerweiterung, wie beispielsweise Space OS mit Sensorberg, und es gibt Entwickler wie Edge Technologies, die die digitale Architektur gleichzeitig mit dem tatsächlichen Gebäude bauen. Nicht zu vergessen sind außerdem Arbeitgeber und Büroimmobilienbetreiber, die sich die Softwarearchitektur selbst schneidern.

Scheidecker schrecken diese Mitbewerber, die zum Teil seit Jahren auf dem Markt sind, nicht. Er ist überzeugt, dass niemand so umfassend denkt wie die Innovatoren von „Run this place“. „Wir werden auch Hardwarekomponenten im Gebäude verbauen“, sagt er und erwähnt Kameras bei der Tiefgarageneinfahrt und Ladestationen für Elektrofahrzeuge. Über den digitalen Zwilling könne man zudem die Nutzersicht komplett in das Gebäudekonzept integrieren – auch und gerade im Bestand, der bei der Umstellung der Branche auf einen nachhaltigen, CO2-effizienten Betrieb im Mittelpunkt steht.

Das dritte Alleinstellungsmerkmal schließlich sieht der CEO in der Schnittstelle des privat genutzten Gebäudes zur öffentlichen Umgebung: „Die Immobilie wird zur Mobilie, Smart-Building öffnet sich der Smart-City.“ Konkret kann dies bedeuten, dass Nutzer über die App Mobilitätsdienstleister von außerhalb beauftragen oder beim Vietnamesen um die Ecke ein Mittagsgericht ordern können.

Vorstand Wilhelm ist davon überzeugt, dass sich mit „Run this place“ perspektivisch Geld verdienen lässt. Die Pandemie habe mit Digitalisierung und Nachhaltigkeit Trends verstärkt, die die Branche entscheidend verändern können, sagt er. Nutzer, also Beschäftigte, soll „das Bereitstellen von Anwendungen im Umfeld der Vermieter-Services“ nichts extra kosten. Bei Angeboten im und für das gesamte Gebäude, zum Beispiel einer virtuellen Kantine, denken die App-Initiatoren an eine Gebühr pro Nutzung. Bis Mitte 2025 sollen insgesamt 160 Bürogebäude in Deutschland und Europa auf diese Weise smart werden.