Der international agierende Projektentwickler und Asset-Manager Tishman Speyer erweitert seine Produktwelt in Deutschland: Die hauseigene Kapitalverwaltungsgesellschaft legt erstmals einen Wohnimmobilienfonds für institutionelle Investoren auf. Der Spezialfonds „Tishman Speyer Wohnen Deutschland“ (TSWD) soll 500 Millionen Euro groß werden und für die Anleger eine laufende Ausschüttungsrendite von 3,5 bis 3,75 Prozent pro Jahr bringen. Ein weiterer Wohnungsfonds mit Value-add-Ausrichtung und höherer Verzinsung ist nach den Worten von Florian Reiff, Deutschlandchef von Tishman Speyer, bereits in der Mache.

Auch abseits der Fondsprodukte will das Unternehmen in Wohnimmobilien investieren. Reiff kündigt im Gespräch mit Handelsblatt Inside Real Estate an, größere Transaktionen in Form von Club-Deals abwickeln zu wollen. „In den USA, Südamerika und Asien sind wir schon seit Längerem im Wohnungsmarkt aktiv. In Deutschland und Europa ziehen wir jetzt nach.“ Nicht zuletzt habe die Nachfrage von Investoren den Ausschlag für diese Entscheidung gegeben.

Die starke Konkurrenz auf dem deutschen Wohnungsmarkt schreckt Reiff nicht ab: „Es gibt zwar bereits viele Anbieter am Markt, wir sind jedoch davon überzeugt, dass wir uns mit unserem neuen Team und der bestehenden Plattform gut differenzieren werden können.“

Das neue Team besteht aus Charles Smith, Guido Boltes und Alexander Kohrs, die allesamt zum 1. September bei Tishman Speyer angefangen haben. Gemein ist ihnen außerdem der vorherige Arbeitgeber: Corestate Capital. Für den Investmentmanager war Smith als Managing Director zuständig für das Einwerben von Investorengeldern sowie das Business Development. Boltes leitete zuletzt das Wohninvestment-Team von Corestate, dem unter anderen auch Kohrs angehörte. Boltes und Kohrs werden sich bei Tishman Speyer um die Transaktionen kümmern, Smith ist dem Segment Capital Markets zugeordnet.

Die Nachfrage nach Wohnimmobilien ist laut Smith bei institutionellen Anlegern in den vergangenen Jahren zwar enorm gestiegen. Dennoch gebe es immer noch „eine Reihe von deutschen institutionellen Investoren, die hier noch gar nicht aktiv sind und die festgestellt haben, dass sie Wohnimmobilien dringend in ihre Allokation mit aufnehmen müssen“.

Trotz des fortgeschrittenen Immobilienzyklus hält Deutschlandchef Reiff einen Einstieg in das Wohnsegment zum aktuellen Zeitpunkt für richtig. Die erzielbaren Renditen seien im Vergleich zu anderen Anlageformen immer noch interessant, außerdem habe die Pandemie gezeigt, wie stabil das Wohnsegment ist. Das Risiko-Rendite-Profil sei entsprechend attraktiv. „Das Umfeld ist positiv, die Leerstände sind niedrig, die Bevölkerung wächst. Diese Makrolage halten wir für interessant.“

Den Investitionsschwerpunkt legt er beim Wohnfonds TSWD auf zentral gelegene und gut angebundene Neubauten in Städten und Metropolregionen mit stabiler Mietnachfrage, positiver demografischer Entwicklung sowie starker regionaler Wirtschaft. Attraktive Standorte könnten sich auch in den Speckgürteln befinden, solange eine gute Anbindung an den ÖPNV gegeben ist. „Wir suchen keine Luxusimmobilien. Die Wohnungen sollen qualitativ hochwertig, aber bezahlbar sein“, unterstreicht Reiff.

Bei der Beurteilung der Gebäudequalität will er die hauseigene Expertise zum Einsatz bringen. Tishman Speyer habe in den vergangenen Jahren global über 15.000 Wohneinheiten entwickelt. „Jede Baubeschreibung wird von uns durchgearbeitet, um sicherzustellen, dass wir uns im leistbaren Bereich befinden und dennoch eine gehobene Ausstattung haben.“ In Zahlen ausgedrückt bedeutet das eine Mietspanne zwischen zehn und 13,50 Euro pro Quadratmeter nettokalt. „Unter zehn Euro werden sie aufgrund der gestiegenen Baukosten keinen freifinanzierten Neubau realisieren können.“

Grundsätzlich werde der Fokus auf dem klassischen Wohnungsbau liegen, das heißt, Betreiberimmobilien und Wohnformen wie Mikro-, Senior- und Coliving sollen vorerst nicht den Weg ins Fondsportfolio finden. Am ehesten werden Neubauprojekte noch während der Bauphase in Form von Forward Fundings erworben, infrage kommen Smith zufolge aber auch Bestandsgebäude „mit geringem Alter“.

Gemeinsam mit einer Hochschule wird ein Kriterienkatalog für Ankäufe erarbeitet. Diese sehen unter anderem Mindeststandards für Gebäudequalitäten und Ausstattungen vor, wie die Einhaltung des KfW-55-Standards. „So können wir sicherstellen, dass die Gebäude nachhaltig funktionieren“, sagt Smith.
Die Einzelinvestments für den Fonds dürften zwischen 15 Millionen und 60 Millionen Euro liegen, den Sweet Spot gibt er mit 30 Millionen bis 40 Millionen Euro an. Ankaufen möchte er vorrangig off-market. „Wir werden keine schlüsselfertigen Produkte im Bieterverfahren zu überhöhten Preisen kaufen.“ Aktuell befinde sich Tishman Speyer in der finalen Verhandlung über den Erwerb eines Startportfolios, berichtet Smith. „Wir gehen davon aus, dass wir rund 130 Millionen bis 150 Millionen als Seed-Investment in den Fonds einbringen werden.“