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Gesetzesreform Das Für und Wider einer Novellierung der Beleihungswertermittlung

Die Finanzaufsicht Bafin hat eine Neuregelung der Beleihungswertermittlungsverordnung angekündigt. Die Immobilienbranche hat klare Vorstellungen, welche Änderungen notwendig sind.
18.05.2021 - 06:15 Uhr Kommentieren
Die Finanzaufsicht hat eine Novellierung der Beleihungswertermittlungsverordnung angekündigt. Vieles spricht für einen maßvollen Eingriff. Quelle: Reuters
Bafin

Die Finanzaufsicht hat eine Novellierung der Beleihungswertermittlungsverordnung angekündigt. Vieles spricht für einen maßvollen Eingriff.

Quelle: Reuters

Was bisweilen reines Wunschdenken einiger Marktteilnehmer war, allen voran das der Pfandbriefbanken, scheint nun Realität zu werden. Die Vorschriften zur Ermittlung der Beleihungswerte sollen geändert werden. Wie die Finanzaufsicht Bafin auf Nachfrage von Handelsblatt Inside Real Estate bestätigt, ist ein Entwurf zur Änderung der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) in Arbeit. Die Anhörung der Spitzenverbände der Kreditwirtschaft soll „in absehbarer Zeit“ erfolgen, teilte die Behörde mit.

Brigitte Adam, geschäftsführende Gesellschafterin der Bewertungsgesellschaft ENA, zeigt sich überrascht. „Zum jetzigen Zeitpunkt hätte ich nicht damit gerechnet“, sagt sie. Adam verweist auf die Unsicherheit darüber, wie sich der Immobilienmarkt durch die Pandemie verändern wird, insbesondere mit Blick auf Büroimmobilien. „Ich hätte es verstanden, wenn der Verordnungsgeber mit einer Novellierung noch ein bis zwei Jahre gewartet hätte, um zu schauen, wie sich der Immobilienmarkt verändert.“ Über den Entschluss freut sie sich dennoch: „Ich kann das Vorhaben grundsätzlich nur befürworten.“

An welchen Stellen die Bafin eingreifen wird, ist ein gut gehütetes Geheimnis. Geht es nach den Vorstellungen von Adam und anderen Marktteilnehmern, müsste besonders an den starren Vorgaben bei den Kapitalisierungszinssätzen gedreht werden.

So schreibt die Verordnung derzeit Mindestkapitalisierungszinssätze von fünf Prozent für Wohnimmobilien und sechs Prozent für gewerblich genutzte Objekte vor. Bei Gewerbeimmobilien in bester Lage und mit Topausstattung beträgt der Mindestsatz 5,5 Prozent.

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    Zum Vergleich: Für Wohnimmobilien in begehrten Stadtteilen von Berlin, wie zum Beispiel dem Wedding, hat der Gutachterausschuss 2020 Liegenschaftszinssätze zwischen 1,1 und 2,6 Prozent ermittelt. In anderen Metropolen und beliebten Wohnstandorten dürfte es ähnlich aussehen. „Lagen beispielsweise die Liegenschaftszinsen für hochwertige Wohnimmobilien in Frankfurt im Jahr 2007 noch bei vier Prozent, werden mittlerweile Werte unterhalb von einem Prozent ausgewiesen“, berichtet Marcus Badmann, Vorstandsmitglied von RICS Deutschland.

    Darüber hinaus hätten sich einige Marktsegmente seit Veröffentlichung der BelWertV im Jahr 2006 weiterentwickelt. Als Beispiel nennt Badmann Logistikimmobilien, für die in der BelWertV eine Spanne bei den Kapitalisierungszinssätzen von 6,5 bis 9,0 Prozent angegeben wird. „Es dürfte unter Marktteilnehmern Einigkeit darin bestehen, dass auch in einer angespannten Marktphase die Liegenschaftszinssätze von Logistikimmobilien nicht mehr den hohen Stand erreichen werden, den sie hatten, als sie noch als ein vergleichsweise exotisches Investment galten, an das sich nur wenige Insider herantrauten“, sagt Badmann.

    Konstant hohe Kapitalisierungszinssätze halten die Beleihungswerte auf einem vergleichsweise niedrigen Niveau, während die Marktpreise angefeuert durch die enorme Immobiliennachfrage teilweise durch die Decke schießen. Waren früher Differenzen von zehn bis 20 Prozent an der Tagesordnung, sind es nun teilweise 50 Prozent und mehr.

    Der Immobilienboom ist daher für die Banken zu einem echten Bewertungsproblem geworden. Bei der Berlin Hyp etwa lagen Beleihungswert und Marktwert bei den finanzierten Wohnimmobilien Ende 2020 um 61 Prozent auseinander, Ende 2016 betrug das Delta noch 24 Prozent. „Wir wären froh, wenn die Rally bei den Preisen langsam nachgeben würde, weil wir ihnen schon gar nicht mehr folgen können“, sagte Sascha Klaus, Vorstandsvorsitzender der Berlin Hyp, kürzlich bei einer Webkonferenz.

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    Als Konsequenz können Banken einen geringeren Anteil ihrer ausgereichten Darlehen in Pfandbriefe packen. Sie müssen sich also vermehrt über ungedeckte Schuldverschreibungen refinanzieren, was für sie teurer ist.

    Auf der anderen Seite sind aber nicht nur Pfandbriefbanken von der Marktentwicklung betroffen, sondern auch zahlreiche andere Kreditgeber, die mithilfe von Beleihungswerten ihre Eigenkapitalprivilegierung gegenüber der Aufsicht nachweisen.

    Für Gero Gosslar, Geschäftsführer des Zentralen Immobilien Ausschusses, ist die Sache daher klar: „Die veralteten Kapitalisierungszinssätze entsprechen nicht mehr dem Marktgeschehen. Aufgrund der dauerhaften Niedrigzinsphase müssen hier Anpassungen getätigt werden.“ Auch der Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp), der seit einigen Jahren regelmäßig bei der Bafin vorfühlt, ob sie empfänglich für eine Überarbeitung der BelWertV ist, hält eine Anpassung der Kapitalisierungszinssätze an das langfristig und nachhaltig veränderte Zinsumfeld für „dringend geboten“.

    Mit Sicherheits- und Nachhaltigkeitserwägungen seien die Abstände zwischen Markt- und Beleihungswerten nicht mehr zu rechtfertigen, meint vdp-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt. Auch in der Pandemie habe sich die langjährige Preisentwicklung am Immobilienmarkt fortgesetzt. Eine Anpassung der Kapitalisierungszinssätze würde Tolckmitt zufolge nicht nur den Pfandbrief als stabiles und langfristiges Refinanzierungsinstrument der Kreditwirtschaft stärken. „Auch die Kreditnehmer würden von der günstigeren Refinanzierung ihrer finanzierenden Bank profitieren."

    Bestätigung erfährt Tolckmitt bei Tim Brückner, CFO des Gewerbeimmobilieninvestors Demire. Er beklagt, dass Kreditnehmer infolge einer „realitätsfernen Beleihungswertermittlung auf Basis starrer Regeln durch steigende Kreditkosten benachteiligt werden“. Diese Entwicklung stehe dem Grundgedanken der Immobilienfinanzierung „sicher, aber nicht übervorsichtig“ diametral entgegen. Die für „Pfandbriefinvestoren einseitig positive Sicherheitsfokussierung“ führt Brückner zufolge zu einer unnatürlichen Spreizung der Finanzierungskosten. „Im Ergebnis dämpft das die Investitionsbereitschaft von Investoren und reduziert langfristig die Sanierungs- und Neubauleistung.“

    Viele Projektentwickler, Investoren und Finanzierer, für die der Immobiliendienstleister Colliers Immobilienbewertungen durchführt, fordern ebenfalls eine Überarbeitung der BelWertV, „damit Finanzierungen nicht unnötig erschwert werden“, erklärt Colliers-Chefbewerter Kamill Georg Wipyewski.

    Besonders hohe Unterschiede zwischen Markt- und Beleihungswerten würden bei Core- und Core-plus-Objekten entstehen, obwohl diese niedrigere Risikoprofile aufwiesen. „Da inzwischen nicht nur Pfandbriefbanken, sondern auch viele Banken ohne Pfandbriefgeschäft und einige alternative Finanzierer den Beleihungswert in ihre Kreditvergabeprozesse und insbesondere ihre Risiko- und Margenbetrachtungen aufgenommen haben, betrifft dies eine große Gruppe von Kreditgebern in der Immobilienbranche und eine ebenfalls große Anzahl an Marktteilnehmern auf der Seite der Kreditnehmer“, so Wipyewski.

    Um das Ungleichgewicht aufzuheben, wünscht sich ENA-Gutachterin Adam eine stärkere Dynamisierung bei den Kapitalisierungszinssätzen. „Die Kapitalisierungszinssätze sind sehr statisch, da sie vornehmlich von der Nutzungsart und der ebenfalls statischen Restnutzungsdauer abhängen und damit Anforderungen an die Zukunft außer Acht lassen.“

    Adam plädiert dafür, bei der Festlegung des Zinssatzes auch Faktoren wie beispielsweise die Resilienz und Zukunftsfähigkeit einer Immobilie sowie die Einhaltung von ESG-Kriterien einfließen zu lassen. „Das bedeutet eben nicht, dass die Kapitalisierungszinssätze zwingend in der absoluten Höhe gesenkt werden müssten, sondern dass sie unter Betrachtung der jeweiligen Risiken und Chancen, unter Berücksichtigung des Kapitalmarktniveaus und auch der Entwicklungen der jeweiligen Anlageprodukte dynamisierter angewendet werden können.“

    Ein Reformvorschlag mit vergleichbarer Stoßrichtung wie der Adams kommt von Berlin-Hyp-Chef Sascha Klaus. Das Problem heute sei, dass Zukunftsrisiken wie Ertragswachstum, ESG und Nachhaltigkeit sowie Wertsicherheit durch ihre niedrigen Marktrenditen schlechter über Pfandbriefe refinanzierbar seien als weniger zukunftsfähige Immobilien. „Das kann weder volkswirtschaftlich noch aus Sicht des Pfandbriefgläubigers gewollt sein. Zudem unterstützt es die Darlehensnehmer nicht, sich ESG-Zielen zu widmen.“

    Klaus spricht sich dafür aus, eine Novellierung nicht nur mit der nationalen Brille zu betrachten, sondern in einem europäischen Kontext parallel weiterzudenken. Er verweist dabei auf die Initiative L-TSV, die für Long-Term Sustainable Value steht. „Diese basiert auf der europaweit akzeptierten Philosophie des Beleihungswerts, aber nicht auf den unbeweglichen und teils marktfremden Anforderungen der BelWertV.“ Der Banker spricht sich unter anderem dafür aus, Änderungen bei den Mindestzinsen für gute Objektrisiken vorzunehmen sowie die jetzt einheitlichen Mindestbewirtschaftungskosten zu flexibilisieren.

    Doch es gibt nicht nur Befürworter einer Lockerung der Vorschriften zur Beleihungswertermittlung. Kritisch äußert sich etwa Gerrit Leopoldsberger. Der geschäftsführende Gesellschafter der Grundstücksachverständigengesellschaft Dr. Leopoldsberger + Partner weist darauf hin, dass ein Auseinanderdriften zwischen Beleihungs- und Marktwerten in Boomphasen vom System beabsichtigt ist. „Das Ziel der BeWertV ist es doch, für Krisenzeiten nicht noch zusätzliches Chaos bei den Banken zu verursachen. Wenn wir jetzt die Zinssätze dem Boom anpassen und wir kommen wieder in eine Rezession, könnte der Sicherheitspuffer schnell aufgebraucht sein.“

    Die Frage sei, wo der Markt oder besser gesagt die Bafin das „new normal“ sehe. „Wenn wir annehmen, dass die Märkte nie wieder so weit zurückgehen werden wie in der Vergangenheit, dann sind Anpassungen okay. Da kann man sich meines Erachtens aber nicht sicher sein.“

    Bis zur Sommerpause sollte Klarheit vorherrschen, wie die neuen Regeln zur Beleihungswertermittlung aussehen werden. Vieles spricht für einen maßvollen Eingriff – zu zögerlich war die Bafin in der Vergangenheit auf die Wünsche nach einer Novellierung eingegangen. Adams erwartet eine „kluge und dynamische“ Anpassung. „Und, dass der Sicherheitsaspekt nicht aus den Augen verloren wird.“

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