Gastkommentar Überhitzungsgefahr am Markt – drei Strategien für Immobilienunternehmen

Niedrigzinsen, Konjunkturboom, Zuwanderung – auf dem deutschen Immobilienmarkt ist derzeit viel los. Immobilienfirmen sollten deshalb ihre Strategien anpassen. Drei Vorschläge.
  • Sonja Wärntges
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Die Autorin ist Vorsitzende des Vorstands der DIC Asset AG sowie Präsidiumsmitglied des Zentralen Immobilien Ausschusses. Quelle: DIC Asset AG [M]
Sonja Wärntges

Die Autorin ist Vorsitzende des Vorstands der DIC Asset AG sowie Präsidiumsmitglied des Zentralen Immobilien Ausschusses.

(Foto: DIC Asset AG [M])

Lang anhaltender Konjunkturboom, Niedrigzinsphase, Zuwanderung und Strukturveränderungen durch den bevorstehenden Brexit, alles prägt den deutschen Immobilienmarkt.

Wohnungsmangel, Mietenentwicklung und Mietpreisbremse sind täglich Themen der Politik und in den Medien. Die Furcht vor Überhitzung, spekulativen Blasen und die Gefahr von Rückschlägen beschäftigt professionelle Marktbeobachter wie die Deutsche Bundesbank und die Öffentlichkeit seit Langem. Zudem wächst auch die Furcht vor regulatorischem Aktivismus und einer investitionshemmenden Interventionsspirale.

Wirtschaftsimmobilien scheinen von dieser öffentlichen Diskussion vermeintlich weniger betroffen. Allerdings haben sie angesichts eines Anteils von 40 Prozent am Gesamtwert des Immobilienbestands eine beträchtliche Gestaltungs- macht, denn auch hier sind Wert, Kosten, Nachhaltigkeit und – nicht zu vernachlässigen – urbane Verträglichkeit maßgebliche Faktoren. Umso mehr lohnt daher der differenzierte und sorgfältige Blick auf Situation und Perspektiven.

Für den Markt der Gewebeimmobilien gilt insgesamt: „Dynamik schafft Werte“ – allerdings nur unter Beachtung einer Reihe von Punkten:

1. Auch vermeintliche B-Standorte können sich lohnen

Die Binsenweisheit, bei einer Immobilie komme es im Wesentlichen auf drei Punkte an ‚Lage, Lage, Lage‘ ist auch bei gewerblichen Immobilien nicht von der Hand zu weisen.

Wer dabei allerdings reflexartig nur an A-Lagen in München, Hamburg, Frankfurt oder Berlin denkt, greift zu kurz. Dorthin richtet sich zwar bevorzugt der Fokus zahlreicher Investoren aus aller Welt. Das Risiko-Rendite-Verhältnis ist aber nicht immer attraktiv. Es empfiehlt sich ein genauerer Blick auf den Markt, auf Renditen und auf Wertentwicklungspotenziale. Dann können sich gerade auch B-Lagen und vermeintliche B-Standorte, Mittelzentren und Stadtrandlagen als sehr lohnende Alternativen erweisen.

Die regionale Siedlungs- und Wirtschaftsstruktur Deutschlands bietet vielfältige Möglichkeiten, für die genaue Marktkenntnis, regionale Präsenz und Vertrautheit mit den Verhältnissen Voraussetzungen sind. Nimmt man die technologischen Veränderungen, vor allem durch die Digitalisierung hinzu, gewinnen Standorte jenseits der Großstadt-Zentren und Industrie-Hotspots neue Attraktivität, soweit die infrastrukturelle Erschließung mit leistungsstarken Breitband- und Glasfasernetzen gelingt.

2. Auf Bestandspflege statt auf Neubau setzen

Der Ausweis neuer Gewerbegebiete und die Errichtung neuer Wirtschaftsimmobilien sind oft umstritten. In der Tat können die Pflege und das Investment in Bestandsimmobilien nicht nur Teil einer wertorientierten Immobilienwirtschaft sein, sondern auch einen konstruktiven Beitrag zur städtebaulichen Gestaltung beziehungsweise zum Erhalt vitaler Infrastrukturen leisten.

Hierauf einen strategischen Schwerpunkt zu legen kann ein echtes Differenzierungsmerkmal gegenüber eher spekulativ ausgerichteten Investoren sein. Unter dem Aspekt des Städtebaus, der Regional- und Verkehrsplanung und auch des Umweltschutzes ist darüber hinaus bedeutsam, Distanzen zwischen Wohn- und Arbeitsorten und damit Verkehrs- und Pendlerströme handhabbar zu halten.

3. Nachhaltigkeit – in allen maßgeblichen Dimensionen

Sie ist ein wirkungsvolles Gegengewicht zu Überhitzungen am Markt. Nachhaltigkeit im ökonomischen Sinn muss Erträge, Laufzeiten von Mietverhältnissen und Leerstand von Flächen im Blick haben und daneben die dauerhafte Substanzerhaltung und längerfristige Wertentwicklung des Bestands. Aus ökologischer Perspektive geht es insbesondere um die Energieeffizienz, den Wasserverbrauch und die Flächen- und Ressourceneffizienz pro Arbeitsplatz. Für die soziale Kompetenz spielen Faktoren wie Büro- und Arbeitsplatzkonzepte und Eignung für flexible Organisations- und Prozessabläufe eine wesentliche Rolle.

„Dynamik schafft Werte“, wenn im umfassenden Sinn gewerbliche Immobilien ganzheitlich betrachtet, professionell gemanagt und entwickelt werden. Natürlich reicht es für ein Unternehmen der Immobilienwirtschaft nicht, nur Einzelimmobilien zu betrachten. Ein Gesamtportfolio muss ausgewogen gestaltet, renditefreundlich bewirtschaftet und wertorientiert entwickelt werden. Dann bietet ein Portfolio mit Gewerbeimmobilien eine attraktive Basis für Investoren und schafft Stakeholder Value im umfassenden Sinn.

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