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Gastkommentar – Homo oeconomicus Wir brauchen mehr Wettbewerb auf dem Immobilienmarkt

Durch mehr Transparenz beim Angebot und eine Senkung der Kaufnebenkosten ließen sich die Kosten des Wohnens deutlich senken, meint Ulrich Kriese.
04.07.2021 - 12:27 Uhr Kommentieren
Auf dem Immobilienmarkt werden standortgebundene Unikate gehandelt. Quelle: dpa
Baustelle

Auf dem Immobilienmarkt werden standortgebundene Unikate gehandelt.

(Foto: dpa)

Wer ein Auto kaufen möchte, kann sich niederschwellig und umfassend über Eigenschaften, Preise und Anbieter der zur Auswahl stehenden Produkte informieren und auch leicht Vergleiche anstellen. Der Automarkt ist transparent, der Wettbewerb funktioniert.

Dagegen ist der Grundstücksmarkt ein Paradebeispiel für einen höchst unvollkommenen Markt: Gehandelt werden nicht Massengüter, sondern im Prinzip Unikate – standortgebundene, heterogene Güter – mit hoher Kapitalbindung, geringer Liquidierbarkeit und geringer Ersetzbarkeit. Diese Eigenschaften liegen in der Natur der Sache, ließen sich aber durch einen höheren Standardisierungsgrad, etwa mittels Modulbauweise, zumindest teilweise ändern.

Anders als auf dem klassischen Konsumgütermarkt ist das Angebot auf dem Grundstücksmarkt zudem wenig elastisch, das heißt, es reagiert sehr träge auf Nachfrageschwankungen. Vielerorts trifft das Angebot auf eine hohe Nachfragekonkurrenz.

Auch mangelt es an Transparenz, die Informationsbeschaffung ist aufwendig, oft verbleiben Informationslücken. Und die Transaktionskosten sind sehr hoch. Die Folge von alldem: hohe Preise und Mieten.

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    Der vermeintliche Königsweg zur Preissenkung lautet: „Bauen, bauen, bauen!“ Doch weil hauptsächlich im oberen Preissegment gebaut wird, nützt das erst einmal nur den Glücklichen, denen hohe Preise nichts ausmachen. Eine umfassende Transparenzoffensive und eine deutliche Senkung der Kaufnebenkosten würden dagegen allen nützen.

    Ulrich Kriese ist Sprecher für Bau- und Siedlungspolitik des Naturschutzbunds (Nabu) und Mitbegründer der Reforminitiative „Grundsteuer: Zeitgemäß!“.
    Der Autor

    Ulrich Kriese ist Sprecher für Bau- und Siedlungspolitik des Naturschutzbunds (Nabu) und Mitbegründer der Reforminitiative „Grundsteuer: Zeitgemäß!“.

    Eine Transparenzoffensive sollte das Grundbuch nach Schweizer Vorbild öffentlich einsehbar machen. In einem Transparenzregister sollten zudem die wirtschaftlich Berechtigten aller Unternehmen, die mit Immobilien handeln, offengelegt und sämtliche Kaufvorgänge und Kaufpreise publiziert werden. Das wäre eine kleine Revolution – aber jede Wette, dass sie zu mehr Wettbewerb und sinkenden Preisen und Mieten führen würde.

    Die Kaufnebenkosten könnten schnell spürbar gesenkt werden, indem die heute vom Kaufpreis abhängige Notargebühr in eine fixe Gebühr für Standardverträge umgewandelt wird, ergänzt um Zuschläge für besonders komplexe Verträge.

    Würde das für Vermietungen geltende Bestellerprinzip auf Verkäufe übertragen, würde das die Nebenkosten ebenfalls dämpfen. Außerdem sollten die Länder ein Opfer bringen, indem sie die Grunderwerbsteuer abschaffen und so Grundstücksgeschäfte um rund 16 Milliarden Euro pro Jahr vergünstigen.

    Im Gegenzug sollten sie die Grundsteuer, die den Kommunen rund 14 Milliarden Euro pro Jahr beschert, nach dem Vorbild von Baden-Württemberg zu einer reinen Bodenwertsteuer machen. Das würde den gesamten Gebäudebestand und bauliche Investitionen steuerfrei stellen. Das Liegenlassen von Bauland und die Spekulation mit Baurechten würden gleichzeitig unattraktiver. Sind niedrigere Preise und Mieten das Ziel, ist das der Weg.

    Mehr: Trotz Pandemie erreicht die Baufinanzierung in Deutschland ein neues Rekordhoch

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