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Kommentar Am Wohnungsmarkt ist die Schmerzgrenze fast erreicht

Die jüngsten Entwicklungen in den deutschen Metropolen zeigen: Die Mieter sind nicht bereit, jeden Preis mitzugehen – das Umland wird zum Gewinner.
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Der Berliner Speckgürtel wächst, ähnlich wie in anderen Metropolen. Quelle: dpa
Neubauten im Berliner Umland

Der Berliner Speckgürtel wächst, ähnlich wie in anderen Metropolen.

(Foto: dpa)

Es scheint sich ein Trend am deutschen Wohnungsmarkt abzuzeichnen: Ein weiterer großer Immobiliendienstleister hat festgestellt, dass die Mieten in den Metropolen spürbar langsamer steigen als in den vergangenen Jahren – oder wie in München, Düsseldorf und Stuttgart sogar fallen. Kommt der mittlerweile zehn Jahre alte Immobilienboom langsam zum Erliegen?

Eine eindeutige Antwort darauf kann nur geben, wer prophetische Fähigkeiten besitzt. Zumindest zeigen die Zahlen eines aber deutlich: Die Schmerzgrenze ist fast erreicht. Die Menschen in den Städten sind nicht mehr bereit, alle Preise mitzugehen. Noch ein weiterer Trend zeichnet sich ab: Deutsche Städte sind eben nicht mit anderen Weltmetropolen zu vergleichen, wie viele Makler und Investoren glauben machen wollen.

Wenn es um Berliner Preisfantasien geht, wird häufig das Argument ins Feld geführt, dass Wohnen in anderen Hauptstädten wie Paris oder London ein Vielfaches kostet. Ergo: Hier gibt es noch viel zu holen. Deutschland ist im Gegensatz zu Frankreich oder Großbritannien aber ein viel dezentralerer Wirtschafts- und Investitionsstandort – zum Glück. Steigen die Preise in einer Stadt zu hoch, können viele Menschen in andere Orte ausweichen, weil es auch dort Jobs gibt.

Umland nimmt Fahrt auf

Wer seine Brötchen als Bürofachangestellter, Sozialarbeiter, Handwerker oder in niedrigeren Lohnsektoren verdient, ist nicht auf die eine Stadt angewiesen. Wenn es zu teuer wird, haben diese Menschen die Wahl. Diese Schlussfolgerung mag nicht für Karrieristen gelten, die unbedingt bei Siemens, Daimler oder in der Finanzbranche aufsteigen wollen. Für sie führt der Weg an München, Stuttgart oder Frankfurt allenfalls vorbei ins Umland.

Auch das ist übrigens zunehmend zu erkennen. Zur Wahrheit gehört auch: In den Metropolen lässt der Aufwärtsschub zwar nach, dafür nimmt er im Umland gerade richtig an Fahrt auf. In Orten wie Friedrichsdorf in der Nähe von Frankfurt oder Esslingen am Neckar in der Nähe von Stuttgart steigen die Mieten gerade am stärksten. Am Rand läuft der Boom also weiter.

Besorgniserregend ist bei dem aktuellen Trend in den Metropolen, dass die Kaufpreise zuletzt zwar auch an Dynamik verloren, aber immer noch deutlich schneller steigen als die Mieten. Das nährt die Furcht vor einer Spekulationsblase. Kaufpreise und Mieten haben sich schon vor Jahren entkoppelt. Die Schere geht immer weiter auf.

Das kann für Immobilienkäufer zum Problem werden: Je höher der Kaufpreis im Vergleich zur Jahresmiete, desto länger dauert es, bis sich die Investition rentiert. Wer darauf gehofft hat, dass die Mieten in den kommenden Jahren ihren Rückstand aufholen, hat sich womöglich böse verkalkuliert.

Mehr: Wohnraum ist nicht nur teuer, sondern auch knapp. In den acht größten deutschen Städten wird zu wenig gebaut. Auf dem Land sieht es mancherorts anders aus.

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