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Kommentar Am Wohnungsmarkt muss endlich gehandelt werden

Um den Wohnungsmarkt zu entspannen, muss mehr gebaut werden. 2020 müssen die vielen bereits vorhandenen Ideen endlich in die Praxis umgesetzt werden.
08.01.2020 - 18:05 Uhr Kommentieren
Um den Wohnungsmarkt zu entlasten, braucht es vor allem mehr Angebot. Quelle: dpa
Neubauten

Um den Wohnungsmarkt zu entlasten, braucht es vor allem mehr Angebot.

(Foto: dpa)

Wer Immobilien besitzt, darf sich glücklich schätzen. Die 2010er Jahre waren das „Jahrzehnt der Immobilie“, wie es ein großer Immobiliendienstleister zum Jahresauftakt resümierte. Kaufpreise und Mieten stiegen in zuvor ungeahnten Dimensionen.

Die rückläufigen Zahlen von Ersterwerbern, also Menschen, die erstmals Wohneigentum kaufen sowie die Mieterproteste in den Großstädten zeigen auch, dass es eine Kehrseite gibt und nicht alle von diesem Boom profitieren. 2020 könnte deshalb für den sozialen Frieden im Land entscheidend werden. Es muss ein Jahr des Handelns werden.

Die Debatten um den Wohnungsmarkt sind längst fernab eines konstruktiven Dialogs in ein destruktives Gegeneinander abgeglitten. Die Debatte mäandert zwischen Enteignungsfantasien und Sozialismus-Vorwürfen. Dass der verbalen durchaus auch physische Verrohung folgt, zeigen Brandanschläge auf Baustellen oder Autos von großen Wohnungsunternehmen.

Auch wohnungspolitisch führen unkonstruktive Schuldzuweisungen über die Versäumnisse – hier Baustau in den Behörden, da Profitgier der Investoren – zu nicht mehr als einem Patt, wie der Berliner Mietendeckel zeigt. Selbst als Genossenschaften Kritik äußerten, Neubauprojekte zusammenstrichen, zeigte sich der Berliner Senat beratungsresistent. Der Deckel soll noch im Winter per Gesetz beschlossen werden. Den Kern des Problems, zu wenig Wohnraum, geht diese Maßnahme freilich nicht an.

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    So platt es auch klingt: Soll der Wohnraummangel in den Städten behoben werden, muss schlicht mehr Angebot geschaffen werden. Helfen könnte hier das seit langem in Aussicht gestellte Baubeschleunigungsgesetz, das den Weg durch die Behörden zwischen Planung und Fertigstellung verkürzen soll. Dann könnte zumindest mehr Wohnungsbau genehmigt werden.

    Beständigere Wohnpolitik gebraucht

    Die Umsetzung ist schon wieder eine andere Frage. Die Baubranche arbeitet an der Kapazitätsgrenze. Viel mehr als die rund 290.000 fertiggestellten Wohnungen 2018 scheinen derzeit nicht möglich. Etwas mehr ließe sich vermutlich erreichen durch serielles Bauen, also indem ganze Häuserteile und Wohnmodule vorproduziert und dann auf der Baustelle nur noch zusammengesetzt werden. Wer schnell Wohnraum errichten möchte, muss diese Methode einbeziehen – auch wenn sie heute noch nicht günstiger ist als konventioneller Bau.

    Wenn langfristig mehr Fertigstellungen gesichert werden sollen, dann brauchen die Bau- und Immobilienbranchen aber vor allem eines: Beständigkeit in der Wohnungspolitik. Zeitlich begrenzte Anreizprogramme wie das Baukindergeld für Käufer oder eine Sonderabschreibungsmöglichkeit für Projektentwickler mögen kurzfristig die Nachfrage stimulieren. Langfristig dürfte der Effekt jedoch verpuffen. Der Anreiz für Bauunternehmen, in neues Personal oder Maschinen zu investieren, ist überschaubar.

    Viel größer ist hingegen die Sorge, dass die kurzfristig angekurbelte Baukonjunktur abrupt abreißt. Entsprechend groß ist die Zurückhaltung in die Kapazitätsausweitung. Die aber braucht es, wenn mittel- und langfristig mehr Wohnungen fertiggestellt werden sollen.

    Gerade die Großstädte müssen es zudem wagen, neue Stadtteile zu planen, so wie Frankfurt auf Ackerland im Nordwesten der Stadt oder in München Freiham, wo einmal 25.000 Menschen wohnen sollen. Neuer Wohnraum muss dort entstehen, wo er gebraucht wird: In den Großstädten oder an deren Rändern. Leerstand gibt es zwar heute schon zuhauf auf dem Land. Als Zufluchtsort und als Lösung für stetig steigende Preise in den Metropolen hat er sich bislang aber nicht erwiesen.

    Die Idee schließlich, das Umland per Nahverkehr an die Großstädte anzubinden, ist zwar richtig und sollte ebenfalls verstärkt angegangen werden. Dies in die Tat umzusetzen ist jedoch ein Langfristprojekt, das den Druck in den Städten keineswegs schnell verringert.

    Schnelles Handeln ist nicht zuletzt gefragt, weil die Sorgen vor Übertreibungen in den Ballungsräumen immer größer werden. Getrieben vom anhaltenden Zuzug und der anhaltenden Niedrigzinsphase, in der Investoren in Immobilien eine sichere Rendite suchen und finden, werden die Kaufpreise wohl auch in diesem Jahr weiter steigen. Doch während die Kaufpreise weiter steigen, hinken die Mieten nach wie vor deutlich hinterher.

    Das zeigt einerseits: Die Mieter sind nicht mehr bereit oder schlicht nicht mehr in der Lage, jeden Preis mitzugehen. Auch ohne einen Mietendeckel – wie in Berlin angedacht – könnte somit eine Grenze erreicht sein. Andererseits schürt es die Gefahr von spekulativen Übertreibungen am Markt.

    2020 muss ein Jahr des Handelns werden, aber auch der Vernunft: Die Probleme des Immobilienmarkts lassen sich nicht im Handumdrehen lösen. Es braucht Geduld – und die Einsicht, dass es keine einfachen Lösungen gibt.

    Mehr: Immobilienkäufer werden sich auf eine neue Normalität einstellen müssen: Häuser und Wohnungen in deutschen Städten bleiben gefragt, knapp und teuer.

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