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Kommentar Bloß keine Panik beim Immobilienkauf

Die Zahl der jungen Immobilienkäufer ist gesunken – schon wieder. Das ist kein gutes Vorzeichen für die Altersvorsorge. Aber trotzdem kein Grund zu überhasteten Käufen.
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Einfamilienhäuser sind das beliebteste Wohneigentum der Deutschen. Quelle: dpa
Eigenheime in Brandenburg

Einfamilienhäuser sind das beliebteste Wohneigentum der Deutschen.

(Foto: dpa)

Erfurt Die Daten sind alarmierend: Die Quote der Immobilienkäufer zwischen 25 und 34 Jahren ist schon wieder gesunken. In dieser Altersgruppe liegt die Wohneigentumsquote nur noch bei zwölf Prozent, schreibt das IW Köln in einer aktuellen Studie. Ende der 1990er-Jahre lag sie noch doppelt so hoch.

In Zeiten, in denen heftig über drohende Altersarmut diskutiert wird, sind das besorgniserregende Nachrichten. Wohneigentum gilt als wichtiger Grundpfeiler der Altersvorsorge. Wer mietfrei wohnt, hat im Alter eine finanzielle Sorge weniger. Trotzdem sollten Käufer jetzt nicht überhastet kaufen. Wohneigentum ist kein Selbstzweck.

Beginnen wir bei der Ausgangslage: Als größtes Hindernis machen die IW-Experten die hohen Eigenkapitalanforderungen aus. In der Regel müssen Käufer 20 Prozent der Immobilie mit eigenen Mitteln finanzieren. Hinzu kommen zwischen zehn und 15 Prozent für die Nebenkosten.

Mit den Immobilienpreisen der vergangenen Jahre stiegen auch die Eigenkapitalanforderungen. Junge Haushalte kommen mit dem Sparen nicht hinterher. Das Analysehaus Empirica kam vor Kurzem zu dem Schluss: In 315 der 401 deutschen Landkreise und kreisfreien Städte sind die Immobilienpreise den Einkommen enteilt.

Schon seit Langem schlagen Immobilienexperten eine Reihe von Maßnahmen vor, den Immobilienkauf durch finanzielle Entlastungen zu erleichtern: Bestellerprinzip für Maklergebühren, Grunderwerbsteuern und Notarkosten senken sind die Klassiker. Das IW bringt die Möglichkeit, Geld aus der betrieblichen Altersvorsorge zu entnehmen, als neue Kapitalquelle ins Spiel. Denkbar sei auch eine Mezzanine-Finanzierung für Privathaushalte.

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Nur: Wird damit das Eigentumsproblem wirklich gelöst? Die Grunderwerbsteuer zu senken klingt gut, ist letzten Endes aber nicht mehr als ein Herumdoktern an den Symptomen, nicht an der Ursache des Problems. Die Preise steigen in den Ballungsgebieten, weil nicht genügend Wohnraum zur Verfügung steht.

Wird die Grunderwerbsteuer gesenkt – worüber beispielsweise Schleswig-Holstein gerade nachdenkt – werden sich wahrscheinlich mehr Haushalte als bislang im Stande sehen, Wohnraum zu kaufen. Die Nachfrage auf den ohnehin schon heiß begehrten Wohnungsmärkten wird steigen. Weil das Angebot nicht zugleich ausgeweitet wird – und wegen der hohen Auslastung der Baubranche ohnehin kaum stärker ausgeweitet werden kann – werden die Preise steigen. Die steuerliche Entlastung wird die Gesamtbelastung kaum verringern.

Ähnlich ist es mit Mezzanine-Krediten. Würde diese Art der Zwischenfinanzierung privaten Haushalten geöffnet, ergäbe sich zwar eine neue Geldquelle. Das Kapital könnten die Haushalte als Eigenkapital bei der Bank einbringen.

Der Haken: Mezzanine-Darlehen, die Immobilienprofis für große Projekte heute bei Investoren oder über Crowdinvesting einwerben, sind schon für Projektentwickler teuer und kosten sie in der Regel mehr als sechs Prozent Zinsen. Es ist eine sehr teure Geldquelle. Und auch diese Maßnahme würde wohl die Immobilienpreise weiter treiben, weil nicht zugleich das Angebot ausgeweitet wird.

Um die rückläufige Eigentumsquote bei jungen Haushalten zu stoppen, bräuchte es nicht zuletzt Möglichkeiten, das Leben auf dem Land attraktiver zu gestalten. Eine gute Verkehrsanbindung in die städtischen Arbeitsräume und eine gute digitale Infrastruktur sind hierfür grundlegend. Die Preise auf dem Land sind – vom Ausnahmezustand im Münchner Umland einmal abgesehen – in der Regel günstiger, was wiederum eine gute Voraussetzung für die Wohneigentumsbildung ist.

Letztlich kann die Studie zu den Ersterwerberquoten aber keine Antwort auf zwei grundlegende Fragen liefen: Welche Rolle spielen die Flexibilisierung am Arbeitsmarkt mit befristeten Verträgen oder die Wechselwilligkeit der jungen Arbeitnehmer wegen der Hoffnung auf bessere Karrieremöglichkeiten bei der Wohneigentumsbildung? Wie hat sich dies im Vergleich zu früheren Zeiten verändert? Beide Phänomene führen vermutlich dazu, dass sich gerade die Gruppe der 25- bis 34-Jährigen nicht frühzeitig auf einen festen Wohnort festlegen kann oder will, was auch den Immobilienkauf beeinträchtigt.

Immer lautere Warnungen

Zu guter Letzt stellt sich natürlich die Frage, wie sinnvoll ein Immobilienkauf in einer Zeit ist, in der seriöse Immobilienexperten vor Blasenbildung warnen. Sicher: Anders als Kapitalanleger müssen Selbstnutzer nicht unbedingt auf eine Renditerechnung schauen. Sinkt der Immobilienwert über die Jahre, ist das zu verkraften, wenn über die Nutzungsdauer gesehen der Preisvorteil des Wohnens die Mietkosten überkompensiert. Genau das ist in manchen Regionen allerdings fraglich.

Wenn in München eine Wohnung heute fast das 40-Fache, in Frankfurt oder Berlin das 38-Fache der Jahresmiete kostet, heißt das nichts anderes, als das sich der Kauf, gemessen am heutigen Mietniveau, gegenüber der Miete eben erst nach knapp 40 Jahren amortisiert. Man könnte einwenden, dass Mietsteigerungen hier nicht eingerechnet sind, aber das sind die Kosten für Instandhaltungen und Modernisierungen beim selbst genutzten Wohneigentum auch nicht.

Es ist eine Illusion zu glauben, dass sich das Problem sinkender Ersterwerber-Zahlen einfach lösen lässt. Finanzielle Entlastungen allein werden es nicht richten. Es sollte vor allem am grundlegenden Wohnraummangel gearbeitet werden – durch mehr Neubau und Möglichkeiten, ländliche Regionen gegenüber Städten wieder attraktiver zu machen.

Mehr: Diese 19 Regionen drohen in Deutschland den Anschluss zu verlieren.

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