Kommentar Die Immobilienbranche ist angesichts der Risiken zu sorglos

Auf der Immobilienmesse Expo Real in München feiert sich die Immobilienbranche. Die Risken blendet sie aber aus.
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Besucher kommen zur Expo Real und gehen an einem Logo der Messe vorbei. Die Fachmesse für immobilien und Investitionen findet vom 08. Oktober bis 10. Oktober in München statt. Quelle: dpa
Immobilienmesse Expo Real

Besucher kommen zur Expo Real und gehen an einem Logo der Messe vorbei. Die Fachmesse für immobilien und Investitionen findet vom 08. Oktober bis 10. Oktober in München statt.

(Foto: dpa)

Seit drei Jahren stellen Journalisten den führenden Köpfen der Immobilienbranche die gleiche Frage: Wann geht der Boom zu Ende? Ob auf den Fachmessen Mipim im März in Cannes oder derzeit während der Expo Real in München, die Antworten lauteten jedes Mal gleich und klingen auch heute in der bayerischen Landeshauptstadt nicht anders: „Wenn die Zinsen stark steigen.“ Und gleich wird angefügt, dass dies auf absehbare Zeit nicht geschehen wird.

Wenn überhaupt, dann werden die Zinsen auch nur moderat steigen, heißt es. Ein Prozentpunkt höhere Kapitalmarktzinsen beunruhigen niemand in der Branche. Nicht, wenn die Rendite der zehnjährigen Bundesanleihe aktuell bei knapp 0,6 Prozent liegt. Dass ein Prozentpunkt mehr bedeutet, dass sich die Zinskosten fast verdreifachen, wird gar nicht erst diskutiert. Unter vier, fünf Prozent Baufinanzierungszinsen bleiben alle – zumindest offiziell – gelassen.

Und sowieso steigen die Zinsen so schnell nicht. Es waren die professionellen Zinsbeobachter in den Banken, die Anfang 2017 die Prognose wagten, dass die Zinsen zwölf Monate später steigen würden. Nichts geschah. Mario Draghi werde sich nicht ohne Zinserhöhung vom Chefposten der Europäischen Zentralbank verabschieden, hieß es etwas später. Jetzt soll der moderate Zinsanstieg erst Ende 2019 kommen. Dann ist Draghis Nachfolger im Amt.

Ja, die großen Treiber des Booms in Deutschland sind noch immer aktiv. Noch sind die Zinsen niedrig, noch wissen die großen institutionellen Investoren nicht wohin mit dem Geld und kaufen Immobilien, weil die Differenz zwischen Mietrendite einer Top-Büroimmobilie und der Rendite einer zehnjährigen Bundesanleihe mehr als zweieinhalb Prozentpunkte beträgt.

Noch wächst die deutsche Wirtschaft, die Unternehmen expandieren und müssen immer höhere Mieten zahlen, weil Büroraum in Ballungszentren inzwischen ähnlich knapp ist wie Wohnraum. Spitzenmieten, Spitzenpreise, womöglich ein Rekordumsatz von 60 Milliarden Euro mit Gewerbegebäuden in diesem Jahr.

Dass die Wirtschaftsforschungsinstitute die Wachstumsprognosen für das nächste Jahr gerade auf unter zwei Prozent zurückgenommen haben, dass der Brexit Einbußen für die deutsche Wirtschaft bringen könnte und der von US-Präsident Donald Trump angezettelte Handelskrieg mit China und Europa die deutsche Wirtschaft belasten wird, verdrängt die Branche offensichtlich. Die 40.000 Expo Real-Besucher feiern weiter.

Dass die Zinsen in den USA seit Monaten steigen, der Renditeabstand zwischen zehnjährigen US-Treasuries und der zehnjährigen Bundesanleihe mit rund 2,7 Prozentpunkten in den vergangenen 30 Jahren nicht mehr so hoch war wie jetzt – was soll es. Im Schnitt der vergangenen Jahre lag der Renditeabstand bei rund einem halben Prozentpunkt. Dass diese Differenz sinken wird, Finanzierungen teurer werden, Bundesanleihen dann gegenüber Immobilienanlagen attraktiver werden, wird ausgeblendet.

Wie schnell Zinsanstiege die Immobilienwelt verändern können, haben die börsennotierten Immobiliengesellschaften gerade erlebt. Obwohl langfristig durchfinanziert und steigende US-Zinsen sowieso ihre Bilanz nicht unmittelbar treffen, sackten Ende August und Anfang die Kurse richtig ab – jeweils als Folge gestiegener Renditen der US-Treasuries.

Und wie schnell kann sich die Meinung darüber ändern, was ein deutlicher Zinsanstieg ist – ein Prozentpunkt oder drei Prozentpunkte? Mit jedem halben Prozentpunkt mehr wird die Zahl derer, die vorsichtiger werden, nicht mehr expandieren wollen, keine zusätzlichen Flächen anmieten, größer werden – bis die Mietnachfrage deutlich geringer ist, die Mieten sinken, die Bewertungen nachgeben, der Investmentmarkt für Gewerbegebäude wieder unter die Marke von 50 Milliarden Euro fällt.

Ein übertrieben negatives Szenario? Nein, die Beschreibung einer Kettenreaktion. Wer hätte im September 2008 geglaubt, dass die Pleite einer US-Investmentbank die weltweite Immobilien- und Finanzwirtschaft zusammenbrechen lässt? Einen Monat später führte die Kettenreaktion nach der Lehman-Pleite genau dazu.

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