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Kommentar Junge Menschen sind die verlorene Generation auf dem Wohnungsmarkt

Für Unter-40-Jährige sind Immobilien unerschwinglich geworden. Dadurch steigt auch die Ungleichheit im Land. Die Regierung muss gegensteuern.
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Der Preis für eine Wohnimmobilie hat sich in den deutschen Metropolen seit 2009 fast verdoppelt. Quelle: dpa
Miethäuser in München

Der Preis für eine Wohnimmobilie hat sich in den deutschen Metropolen seit 2009 fast verdoppelt.

(Foto: dpa)

Mein Name ist Matthias, ich bin 30 Jahre alt – und ich bin Teil einer verlorenen Generation am Wohnungsmarkt. So bezeichnet Bert Rürup, Chef des Handelsblatt Research Institute, jene potenziellen Immobilienerwerber unter 40, die theoretisch im besten Alter für einen Kauf wären, weil noch genug Zeit bis zur Rente zum Abbezahlen des Kredits bleibt. Denen aber ganz praktisch die Eigenmittel fehlen, um ein Darlehen von der Bank zu bekommen.

In Deutschland entwickelt sich hier ein handfestes Problem, das die Ungleichheit verschärfen wird – und fast alle schauen weg.

Die Situation ist frustrierend. Die Finanzierungskosten sind so gering wie nie zuvor. „Wo ist also das Problem?“, fragen Bankberater und die Immobilienbranche. Doch die rasant gestiegenen Preise in den Großstädten lassen für große Käuferschichten jegliche Hoffnung auf den Immobilientraum zerplatzen. Denn 20 Prozent des Kaufpreises sollten schon als Eigenkapital mitgebracht werden. Weitere zehn bis 15 Prozent werden für die Nebenkosten fällig.

Wenn wir bedenken, dass sich Wohnimmobilien in Deutschland zwischen 2009 und 2017 um die Hälfte verteuert haben und in den sieben Metropolen sogar fast doppelt so teuer sind, dann wird klar: Wir Berufseinsteiger der vergangenen Jahre können gar nicht so schnell sparen, wie der Eigenkapitalbedarf steigt.

Um dies an einem Beispiel zu verdeutlichen: 2007 musste der Käufer einer 100 Quadratmeter großen Wohnung etwa 75.000 Euro Eigenkapital vorhalten, heute sind es etwa 140.000 Euro. Wer nicht auf den üppigen Euro seiner vermögenden Eltern gebettet ist, kann die Hoffnungen gleich begraben.

Wohneigentum ist sicher nicht der heilige Gral der Vermögensbildung. Die eigene Immobilie aber hilft vielen, ihre Sparquote zu erhöhen – schlicht und ergreifend, weil die monatlich fällige Tilgung zum Sparen zwingt. Zudem haben viele Studien belegt, dass Menschen mit Wohneigentum vermögender sind. Das liegt auch daran, dass Menschen ohne Immobilie mehr konsumieren. Das hilft der Konjunktur, aber nicht dem eigenen Wohlstand.

Am Ende steigt so die Ungleichheit. Der Ökonom Germán Gutiérrez von der New York University hat in einer Studie sogar festgestellt, dass außerhalb der USA die Zunahme der Einkommensungleichheit seit den siebziger Jahren allein auf den Immobiliensektor zurückgeht.

Wer 40 Jahre alt ist und für eine Wohnung in der Großstadt seiner Wahl das 30-Fache und mehr der Jahresmiete hinblättern muss, sollte sich natürlich zu Recht fragen, ob es sich überhaupt lohnt, all sein Geld in ein solches Klumpenrisiko zu investieren. Welcher 40-Jährige weiß schon, ob er mit 70 noch auf diesem Planeten weilt, mit dem mitfinanzierenden Partner noch zusammenlebt und die Früchte des Kaufs – die mietfreie Rente – ernten kann.

Mit Blick auf die schwindelerregend hohen Preise in den Großstädten könnten wir ja auch ganz pragmatisch sagen: „Dann miete ich doch lieber. Ist sowieso sinnvoller, weil ich der Karriere halber flexibel bleiben muss. Wer weiß, wo ich in fünf Jahren bin.“ Stimmt auch irgendwie. Kostet aber richtig Geld: Wer häufig umzieht, nimmt mit jeder neuen Wohnung eine teure Neuvertragsmiete mit.

Zähle ich nur die Jahre der Berufstätigkeit nach dem Studium, dann haben meine Partnerin und ich in den vergangenen knapp viereinhalb Jahren 35.000 Euro an Kaltmiete bezahlt. Ein ziemlich hoher Preis für ein flexibles Wohnabonnement. Geld, das wir lieber in Eigentum investiert hätten. Nur geht das ohne das nötige Eigenkapital eben schlecht. Die Mischung aus steigenden Immobilienpreisen und minimalem Eigenkapital bei maximaler Flexibilität ist toxisch für den Immobilienerwerb in unserer Generation.

Die Politik will das Thema erkannt haben, schaut aber weitgehend tatenlos zu. Das Baukindergeld greifen vor allem jene ab, die ohnehin den Immobilienerwerb geplant und Kinder haben. Selbst wenn das Bestellerprinzip bei Immobilienkäufen kommt und der Verkäufer die Maklerkosten zahlen muss, wird das die Erschwinglichkeit nicht drastisch verbessern. Die Maklerkosten mögen etwas fallen. Einen Teil davon dürften sich die Verkäufer aber über den Kaufpreis wieder reinholen.

Wirklich helfen würde eine deutliche Senkung der Grunderwerbsteuern, die viele Bundesländer seit 2006 stark erhöht haben – und an denen sie auch gar nicht erst zu rütteln gedenken. Hilfreich wäre auch ein staatliches Bürgschaftsprogramm, um die Eigenkapitalanforderungen zu senken.

Zur Wahrheit gehört aber auch: Unsere Generation muss sich bescheiden, wenn wir eine Immobilie kaufen möchten. Wir können nicht alles auf einmal haben. Mehrere Urlaubsreisen im Jahr sind dann nicht mehr drin. Die Generationen vor uns haben teils viele Jahre auf Reisen verzichtet – und viel Handwerkliches in Eigenleistung erbracht, um ihren Immobilientraum zu erfüllen.

Allein das Hoffen auf ein Wohnungsmarktwunder, darauf, dass die Preise stagnieren und die Finanzierungskosten für immer so niedrig bleiben wie jetzt, wird uns nicht helfen.

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