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Kommentar Mietspiegel sind für verlässliche Vergleiche ungeeignet – eine Reform ist überfällig

Das Vertrauen in die Mietspiegel in Deutschland schwindet. In Zeiten angespannter Wohnungsmärkte müssen sie endlich transparent gemacht werden.
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Die bayerische Landeshauptstadt ist wohl nicht mehr die teuerste Stadt Deutschlands. Quelle: dpa
Häuser in München

Die bayerische Landeshauptstadt ist wohl nicht mehr die teuerste Stadt Deutschlands.

(Foto: dpa)

Der Befund lässt einen doch rätseln: München, seit Jahren unangefochtener Rekordmeister am Immobilienmarkt, wo für Wohnungsinteressenten Angebote mit 20 Euro Kaltmiete pro Quadratmeterschon als normal durchgehen, soll plötzlich nicht mehr die teuerste Stadt in Deutschland sein. Stuttgart – zugegebenermaßen auch nicht gerade als Hort der Billigwohnungen bekannt – hat übernommen.

Zumindest ist das der Befund des Mietspiegelindexes der Analysefirma F+B, die die Bestandsmieten in deutschen Städten vergleicht. Eine Erklärung dafür, warum München bei den Angebotsmieten regelmäßig in neue Höhen aufsteigt, bei den Bestandsmieten aber plötzlich abtaucht, liefert der Report nicht. Das sagt allerdings weniger über die Analyse von F+B aus als vielmehr über die eklatanten Mängel der deutschen Mietspiegel.

Mietspiegel gelten in Deutschland als Instanz, als eine Referenz, die die Mietrealität in den deutschen Städten wiedergibt, losgelöst von den irrwitzigen Angebotsmieten. Denn das Gros der Menschen lebt bereits in einer Wohnung, die meist deutlich günstiger ist als eine, die neu vermietet werden soll.

Im Mietspiegel werden aber nur Wohnungen erfasst, die in den zurückliegenden vier Jahren neu vermietet wurden oder bei denen die Bestandsmiete geändert wurde. Derzeit plant Justizministerin Barbara Lambrecht (SPD), diesen Zeitraum auf sechs Jahre auszuweiten.

Eine vollständig korrekte Wiedergabe der Mietlandschaft wird der Mietspiegel aber auch dann nicht darstellen. Vergleichbarer werden die Ergebnisse der unterschiedlichen Städte auch nicht.

Dafür gibt es drei Hauptprobleme. Problem Nummer eins: Es gibt keine Verpflichtung zu einem Mietspiegel. Jede Gemeinde kann selbst entscheiden, ob sie einen erstellt oder nicht. Was uns zu Problem Nummer zwei führt: Es gibt keine einheitliche Art des Mietspiegels. Wissenschaftlich anerkannt sind im Kern zwei qualitative Methoden. Eine arbeitet mit Tabellen, die andere sind Regressionsanalysen. Und dann sind da noch die „Rotweinmietspiegel“, wie einfache Mietspiegel auch genannt werden.

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Welche Methode eine Gemeinde erhebt, steht ihr frei. Weil qualifizierte Mietspiegel schnell Hunderttausende Euro verschlingen – und zwar alle zwei Jahre, weil Mietspiegel in diesem Rhythmus erhoben werden sollen – greifen die meisten Gemeinden auf die einfache Variante zurück. Es reicht, wenn dem Ergebnis Mieter-, Vermietervereine und Stadtrat zustimmen. Der Legende nach wird dies bei einem Glas Rotwein beschlossen – daher der Name.

Von Transparenz kann hier kaum die Rede sein. Doch auch die qualitativen Mietspiegel stehen immer wieder in der Kritik, womit wir bei Problem Nummer drei wären. Vor allem Eigentümer bemängeln regelmäßig die Intransparenz bei den Stichproben, und zwar zu Recht. So hat sich die Stadt München lange geweigert, die Daten von 30.000 Wohnungen freizugeben, die sie nicht in ihre Mietspiegel-Berechnungen einfließen ließ. Ein Gericht gab dem Kläger Haus und Grund Recht, verdonnerte die Stadt zur Herausgabe der Daten.

Wie aber soll Vertrauen in eine Instanz entstehen, die bei Stichproben obskur bleibt und sowohl für Mieter als auch Vermieter völlig freiwillig bleibt? Wie kann es sein, dass die Argumentationsgrundlage in einer Zeit, da bezahlbares Wohnen zum gesellschaftlichen Debattenthema Nummer eins avanciert ist, derart dünn ist? Eine Reform der Mietspiegel ist längst überfällig. Die Bundesregierung hat dies immerhin erkannt und will ihre Pläne bis Jahresende kundtun.

Zunächst sollte die Teilnahme am Mietspiegel verpflichtend sein. Noch besser: Es würden tatsächlich alle Mieten erhoben. Dann könnte ein echtes Spiegelbild der Durchschnittsmieten einer Stadt entstehen. Das Ringen um die Berechnungsreferenz – ob nun vier oder sechs Jahre – hätte ein Ende.

Vollerhebung stößt auf Ablehnung

In der Immobilienbranche ist eine derartige Vollerhebung nicht beliebt, wohl auch, weil dann vermutlich eine noch geringere Durchschnittsmiete unterm Strich stünde als heute schon. Das wiederum hätte Konsequenzen für die Mieterhöhungen, schließlich dürfen Neuvermietungen in angespannten Märkten die ortsübliche Vergleichsmiete um nicht mehr als zehn Prozent übersteigen.

Viel zu aufwendig, viel zu teuer, lauten die Argumente der Gegner solch einer Vollerhebung. Mag sein. Das aber lässt sich schwer überprüfen, denn auch hier fehlt die Vergleichbarkeit. Es gibt keine Untersuchung, wie teuer die Mietspiegel die Gemeinden heute schon zu stehen kommen – und wie viel beispielsweise eine Vollerhebung kostet. Selbst in den einzelnen Gemeinden sind die Kosten ein gut gehütetes Geheimnis.

Der Bund, der schließlich auch die Reform der Mietspiegel forciert, sollte die Gemeinden hier finanziell unterstützen. Eine Vollerhebung hätte zwei weitere Vorteile: Zum einen würde der Immobilienmarkt in Deutschland endlich transparent, zum anderen würde der Mietspiegel belastbar.

Solange es nicht zumindest ein einheitliches, verpflichtendes Modell zur Mietspiegel-Erhebung gibt, wird er angreifbar und unvergleichbar bleiben. Bis auf Weiteres dürfen wir also weiter rätseln, warum München die teuerste Stadt in Deutschland ist – und zugleich aber auch nicht.

Mehr: Existenzfrage Wohnen – Wo die Preise besonders stark steigen.

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