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Häusermeer: Blick auf die Stadtteile Nordend und Bornheim.

(Foto: dpa)

Kommentar Privatanleger sollten sich einen Immobilienkauf gut überlegen

Großinvestoren setzen am Wohnungsmarkt auf gute Geschäfte. Doch Privatanleger sollten dem Lockruf des vermeintlichen „Betongolds“ nicht übereilt folgen.
15.10.2020 Update: 24.02.2021 - 17:08 Uhr Kommentieren

Ist Wohnen Luxus? Tatsache ist: Wohnraum bleibt in Deutschland vorerst knapp. Dafür sprechen mehrere Tatsachen:

  • Erstens ließen sich professionelle und private Bauherren im August in Deutschland weniger Neubauwohnungen genehmigen als im selben Monat des Vorjahres.
  • Zweitens geht die Schere zwischen genehmigten und fertiggestellten Bauvorhaben immer weiter auseinander: Der sogenannte Bauüberhang liegt aktuell mit 740.400 Einheiten auf dem höchsten Stand seit 1998.
  • Und drittens wird die Wohnungsnachfrage vor allem in den Städten eher steigen als sinken. Dafür sorgen Zuwanderung und vor allem die wachsende Zahl von Single-Haushalten.

Nicht einmal die Corona-Pandemie kann die Nachfrage bremsen – im Gegenteil. Gerade die vielen Corona-bedingten Einschränkungen haben die Bedeutung des eigenen Zuhauses bei vielen in den Fokus gerückt. Und dass Deutschland im Vergleich zu anderen Ländern relativ gut durch die Coronakrise zu kommen scheint, dürfte in den kommenden Jahren Arbeitskräfte aus dem Ausland anlocken.

Kein Wunder also, dass Großinvestoren wie Versicherer, Pensionskassen oder Fondsgesellschaften hoffen, auf dem deutschen Wohnungsmarkt genügend Möglichkeiten zu finden, ihr Kapital rentabel und sicher anzulegen. Was aber heißt das für private Käufer? Sollten sie dem Beispiel der Investoren folgen?

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    Ja, durchaus. Vorausgesetzt jedenfalls, sie wissen, worauf sie sich einlassen. Gerade in der aktuell unsicheren wirtschaftlichen Situation ist es für Eigennutzer und Anleger gleichermaßen besonders wichtig, die Risiken zu kennen, die mit jedem Haus- oder Wohnungskauf verbunden sind.

    Dabei gilt: Egal, ob ein Käufer die eigenen vier Wände selbst bewohnen oder Wohnungen vermieten will, er sollte wissen, dass das Preisniveau bereits sehr hoch ist. Mit ähnlich dynamischen Wertzuwächsen wie in den zurückliegenden zehn Jahren des Immobilienbooms rechnen daher nur noch die wenigsten Marktbeobachter.

    Hinzu kommt, dass die Mieten selbst in den Metropolen und Wachstumsregionen nicht so stark steigen wie die Kaufpreise. Diese Schere dürfte aufgrund der wirtschaftlichen Folgen der Corona-Pandemie tendenziell eher noch weiter auseinandergehen. Für Kapitalanleger heißt das: Wer heute kauft, zahlt sehr hohe Preise, kann aber nicht davon ausgehen, dass er dies durch angemessene Mietsteigerungen kompensieren kann.

    Immerhin: Die Finanzierungskonditionen sind nach wie vor günstig. Hypothekendarlehen mit einer Laufzeit von 15 Jahren gibt es heute zu jährlichen Zinssätzen von unter einem Prozent.

    Allerdings müssen sich Käufer angesichts der fragilen wirtschaftlichen Lage jetzt erst recht die Frage stellen, ob sie die Kredit- und Tilgungsraten auch dauerhaft werden stemmen können. Insbesondere vor dem Hintergrund, dass auf die deutsche Wirtschaft eine Insolvenzwelle zurollen könnte und damit bei vielen der eigene Job sehr viel weniger sicher ist als noch vor Jahresfrist.

    Rechnen wie die Profi-Anleger

    Vor allem Kapitalanleger sollten ihre nachhaltige Finanzkraft kritisch hinterfragen – und eine möglichst realistische Kosten-Nutzen-Rechnung aufmachen. Eine Untersuchung aus dem Jahr 2017 – die immer noch aktuellste zum Thema – zeigte nämlich, dass es für Privatanleger in Deutschland durchaus schwierig ist, Wohnungen rentabel zu vermieten.

    Das Wirtschaftsforschungsinstitut IW Köln fand heraus, dass die 3,9 Millionen Kleinvermieter mit ihren etwa 20 Millionen Wohnungen 2015 im Mittel im Schnitt gerade einmal 8889 Euro pro Kopf und Jahr verdienten – nach Abzug der Kosten. Das ist zwar kein schlechtes Zubrot. Aber bei mehr als sieben Prozent der Anleger stand am Jahresende sogar ein Minus.

    Wer sich ein Beispiel an den Profi-Anlegern nehmen will, sollte deshalb auch so rechnen wie sie. Denn zusätzlich zu den bekannten Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Makler- und Notargebühr und den laufenden Kosten für Verwaltung und Grundsteuer gibt es noch eine ganze Reihe weiterer, die den laufenden Ertrag schmälern.

    So fällt einer gängigen Faustformel zufolge etwa jährlich mindestens ein Prozent des Kaufpreises an Kosten für die laufende Instandhaltung der Immobilie an. Vorsichtige Rechner kalkulieren lieber mit 1,5 Prozent. Hinzu kommen Aufwendungen für die Suche nach neuen Mietern, für Mietausfälle und womöglich sogar gerichtliche Auseinandersetzungen.

    Wer es schafft, mit seiner Immobilieninvestition über die Jahre nach Abzug aller Kosten drei Prozent Rendite zu erwirtschaften, darf sich im heutigen Marktumfeld glücklich schätzen. Und niemand muss überrascht sein, wenn am Ende doch nur eine Zwei vor dem Komma steht. Gemessen an Null- oder gar Minuszinsen für Spareinlagen ist das kein schlechter Wert.

    Genau so denken professionelle Investoren: Sie vergleichen die Renditen von Immobilieninvestments mit denen ähnlich sicherer Anlagemöglichkeiten. Und sie folgen einem wichtigen Leitsatz der Kapitalanlage: Sie verteilen ihre Investments auf verschiedene Anlageklassen.

    Privatanleger, die wie die institutionellen Anleger auf Wohnimmobilien setzen, sind also nicht schlecht beraten – vorausgesetzt, sie folgen auch bei der Bewertung der Risiken dem Beispiel der Profiinvestoren.

    Mehr: Mieten, kaufen oder verkaufen: Was lohnt sich in Coronazeiten mehr?

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